bezahlbarer wohnraum
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Bezahlbarer Wohnraum mit billigerer Grundstücksabgabe?

Di, 11.06.2019

Rasant steigende Mieten, Wohnungsnot… Begriffe, die vor 10 Jahren der Vergangenheit anzugehören schienen, stehen wieder ganz oben auf der politischen Agenda. In vielen Städten werden die Möglichkeiten einer „verbilligten“ Abgabe von Grundstücken diskutiert. Doch was heißt dies konkret? Und was hat die Kommune dabei zu beachten?

Text von Gerhard Petermann, Leiter des Bereichs Wohnquartiersentwicklung/ Städtebauförderung der Investitionsbank Schleswig-Holstein über das Thema Bezahlbarer Wohnraum

 

Grundstückswerte bilden insbesondere die Ausnutzbarkeit der Liegenschaft ab. Dabei geht es nicht um den Beleihungswert für eine spätere Besicherung, sondern um die Ableitung eines entsprechenden Verkehrswertes.

Die vielfach gewählte Methodik der Wertermittlung von Grundstücken berücksichtigt planungsrechtliche und sonstige Vorgaben wie beispielsweise die verbindliche Schaffung von gefördertem Wohnraum meist nicht angemessen. Ist ein aufgerufener Wert tatsächlich der aktuelle Wert zum Zeitpunkt des Verkaufs? Oder nimmt dieser nicht in vielen Fällen bereits ein für den Investor optimales Planungsrecht und eine aufgrund des Nachfragedrucks risikolose Vermarktung der entstehenden Wohnungen und anschließende Vermietung zu steigenden Mieten vorweg?

Dabei sind Bund, Länder und Gemeinden gemäß gesetzlicher Regelungen zu wirtschaftlicher und sparsamer Haushaltsführung verpflichtet. Daraus folgt, dass sie ihr Vermögen grundsätzlich zum Marktwert zu veräußern haben. Bei Grundstücken ist dies der Verkehrswert. Gemäß § 194 BauGB wird der Wert eines Grundstücks „durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften[…] zu erzielen wäre.“ Für die weitere Betrachtung ist damit die Frage der rechtlichen Gegebenheiten – landläufig  in der Frage des Baurechts – wesentlich. Art, Maß der baulichen Nutzung, evtl. Einschränkungen usw. sind entscheidende Faktoren der Bewertung einer Liegenschaft. Warum dann eine isolierte Verbilligung bei der Vergabe der Grundstücke mit der entsprechenden Verpflichtung „Sozialwohnungen“ zu bauen?

Die Soziale Wohnraumförderung ist in ihrer Grundausrichtung am Markt orientiert. Da die Erträge durch Belegungsmieten und Belegungsbindung gedeckelt sind, bietet die Wohnraumförderung klassischerweise Anreize durch Zinsverbilligung und damit eine entsprechende Absenkung von Finanzierungskosten.

 

Den Wert ermitteln

 

Bei der Ermittlung des Wertes muss daher die Ausnutzbarkeit des Grundstücks berücksichtigt werden. Ausgangspunkt für eine Ermittlung eines Wertes von Liegenschaften ist gerade bei unbebauten Grundstücken vielfach das Vergleichswertverfahren. In einer vergleichenden Betrachtung werden bereits getätigte Verkäufe oder auf dem Markt befindliche Grundstücke ggf. auch nur über eine Bodenrichtwertkarte verglichen.  

Eine Ausnutzbarkeit darf sich in den Fällen der sozialen Wohnraumförderung aber nicht nur auf eine bauliche Ausnutzbarkeit beschränken, sondern hat auch die Frage einer vorher festgelegten Renditeerwartung für die Liegenschaft zu beachten. Ein bloßer Blick in die Bodenrichtwertkarte greift hierbei zu kurz.

Die Frage, ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf und ob geförderter Wohnraum geschaffen werden muss,  ist somit wertrelevant. Vor dem Hintergrund des Zusammenspiels von zinsreduzierter Förderung bei festgelegten Belegungsmieten sind die Gestehungskosten für ein Bauvorhaben gedeckelt. Der festgestellte Bodenwert, quasi als resultierende Größe nach Abzug von Baukosten, hat diesem Umstand Rechnung zu tragen. Eine Ertragswertberechnung, die sowohl die voraussichtlichen Baukosten als auch die durch Belegungsbindung feststehenden Mieten berücksichtigt, ergibt einen realistischeren Bodenwert als eine vergleichende, die Unterschiede von frei finanziertem und gefördertem Wohnungsbau negierende Betrachtung.

Systematisch handelt es sich bei der Preisfindung für Objekte mit Mietpreis- und Belegungsbindung somit nicht um Abschläge von einem vorher ermittelten Wert, sondern um einen Marktwert, weil er die mit der speziellen Nutzung verbundenen begrenzten Ertragsmöglichkeiten berücksichtigt. Damit ist auch nicht von einem Entgegenkommen durch freiwillige Verbilligung und damit verbunden grundsätzlich nicht von einer beihilferelevanten Subvention auszugehen.

Diese Unterscheidung kann für die Frage einer weiteren Förderung, sei es aus der Sozialen Wohnraumförderung oder auch aus der Städtebauförderung, wesentlich werden.  

 

Bezahlbarer Wohnraum: Gestaltungsspielraum der Kommunen

 

Das in den §§ 136 ff BauGB rechtlich verankerte besondere Städtebaurecht kann bei der Zielsetzung, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, zusätzliche Möglichkeiten zur Steuerung bieten. Im Rahmen der Festlegung eines Sanierungsgebiets sind nach Feststellung von städtebaulichen Missständen die anzustrebenden Ziele festzuhalten. Unstrittig ist dabei, dass sich diese Ziele im Sinne eines integrierten Ansatzes gerade nicht auf bauliche Fragestellungen beschränken sollen. Ein Ziel –  beispielsweise sozial durchmischte Wohnquartiere zu schaffen und daraus abgeleitet einen Wohnungsmix vorzusehen, der diesem Anspruch entgegenkommt –  kann mit Hilfe des besonderen Städtebaurechts entsprechend durchgesetzt werden. Es besteht damit  die Möglichkeit, Vorhaben zu widersprechen, die den Zielen der Sanierung entgegenstehen. Somit kann durch die Definition von Sanierungszielen eine weitaus feinere Steuerung erfolgen, als dies über eine klassische Bauleitplanung mit Flächennutzungs- und Bebauungsplan möglich wäre. Abgeleitet aus einer solchen Zielsetzung kann es somit angebracht sein, für den Neubau von Wohnungen eine Quote für geförderte Wohnungen verbindlich festzuschreiben.

Die Veräußerung von Grundstücken der Kommune hat gemäß den Regelungen des § 153 Abs. 4 BauGB zum so genannten Neuordnungswert zu erfolgen, dem Wert, der sich durch eine rechtliche und tatsächliche Neuordnung eines Sanierungsgebietes ergibt. Der Neuordnungswert bildet damit wertsteigernde aber ggf. auch wertmindernde Faktoren ab, die sich aus der Sanierungszielsetzung ergeben. Diese haben bei der Wertermittlung ihren Niederschlag zu finden.

Der Wert ergibt sich dabei insbesondere aus der künftigen Ausnutzbarkeit und den daraus abgeleiteten Renditemöglichkeiten. Somit muss sich ein Wert beim geförderten Wohnraum gerade nicht an den Marktmieten, sondern vielmehr an einer in der Regel durch Verordnung festgelegten Belegungsmiete orientieren. An dieser Stelle schließt sich der Kreis zur Frage der richtigen Methodik der Wertfindung eines Grundstücks.

Die politische Absicht, für die Schaffung von Wohnungen im Rahmen des Sozialen Wohnungsbaus Bauland günstig zur Verfügung zu stellen, ist zu begrüßen. Bei konsequenter Anwendung von Wertermittlung und Nutzung der Möglichkeiten des Planungs- und insbesondere des besonderen Städtebaurechts ist eine Reduzierung des Grundstückskaufpreises gegenüber einer aus Renditegesichtspunkten optimalen Ausgestaltung der Bebauungs- und Ausnutzungsmöglichkeiten rechtliche Konsequenz.

Kommunen können somit ihre Gestaltungsspielräume so nutzen, dass die mit der Verbilligung angestrebte Schaffung von bezahlbarem Wohnraum bereits rechtlich fixiert und ohne den Anschein einer „Rabattierung“ erfolgt. Das besondere Städtebaurecht gibt den Kommunen hierfür Instrumente zur Hand.

Der Handlungsdruck hierfür wird sicherlich weiter wachsen.

 

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