Vor allem in ländlichen Regionen gibt es zu häufig einen Neubau von Wohnungen behauptet eine Studie - doch stimmt das?
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Vor allem in ländlichen Regionen gibt es zu häufig einen Neubau von Wohnungen behauptet eine Studie - doch stimmt das?

Zu viel Neubau auf dem Land? NEIN, im Gegenteil!

Das Institut der Deutschen Wirtschaft behauptet, auf dem Land werde zu viel gebaut. So würden Dorfzentren an Bedeutung verlieren und das Leerstands-Problem verschärfe sich. Das Institut aus Köln ruft daher zu einem besseren Flächenmanagement auf. Doch die These darf bezweifelt werden, das Gegenteil ist richtig, meint KOMMUNAL-Chefredakteur Christian Erhardt.

Fangen wir mit dem Teil der Studie an, der unstrittig ist. In Deutschlands Metropolen gibt es zu wenig Neubau. Dieses Weisheit ist zwar alles andere als neu, das Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln hat das aber noch einmal mit Zahlen unterlegt. So sei der Bedarf an Neubauwohnungen in Köln nicht einmal zur Hälfte gedeckt worden (46 %) heißt es in der Untersuchung. Die Autoren verglichen die Zahl der in den vergangenen drei Jahren fertiggestellten Wohnungen mit dem Bedarf, den sie anhand von Faktoren wie Bevölkerungsentwickung und Leerständen schätzten. Demnach sieht es auch in anderen Großstädten mau aus. So wurden in Stuttgart 56 Prozent der nötigen Wohnungen gebaut, in München 67 Prozent und in Berlin 73.  

 

Der Grund für den fehlenden Neubau ist eindeutig

 

Auch bei der Bewertung der Gründe hat die IW Studie jetzt nicht wirklich viel Neues zu bieten, zeigt aber einmal mehr den dringenden Handlungsbedarf vor allem der Politik. Da ist zum Einen der Zuzug vor allem aus anderen europäischen Ländern. Fakt ist, dass diese Einwanderer es vor allem in Deutschlands Großstädte zieht. Wobei hier die erste politische Frage ist, warum es trotz des massiven Fachkräftemangels auf dem Land (KOMMUNAL hat vergangene Woche ausführlich in einem Landkreis-Ranking HIER berichtet, dass auf dem Land deutlich besser verdient wird) nicht gelingt, junge Einwanderer für ein Leben in den attraktiven Regionen außerhalb der Großstädte zu begeistern. 

Zweites Problem ist das knappe Personal in den Bauämtern. Das ist drittens vor allem deshalb knapp, weil die Zahl der Bauvorschriften, die zu beachten sind, so massiv gestiegen ist. Auf inzwischen über 20.000 - vier mal so viele, wie noch vor einigen Jahren. Das Problem hat zwar auch die Bundesregierung erkannt, im Rahmen der Baulandkommission wurden aber kaum bis keine konkreten Vorschläge zur Entschlackung gemacht (unsere Analyse von Anfang Juli finden Sie HIER). 

Kurzum: Städte aber natürlich auch ländliche Regionen kommen mit dem Bauen nicht mehr hinterher. Schwieriger in der Analyse wird aber eine steile These der Autoren des IW, die so von anderen Experten seit Jahren widerlegt wird. In der Studie heißt es, in vielen Randregionen von Bayern, im Saarland aber auch in Sachsen und Sachsen-Anhalt entstünden zu viele Neubau Wohnungen, obwohl Umbauten im Altbestand sinnvoller seien. Durch Neubaugebiete vor den Türen von Kleinstädten verlieren demnach Stadt- und Dorfzentren an Bedeutung und das Leerstandsproblem verschärfe sich. 

Wörtlich heißt es in der Studie: „Kommunen auf dem Land fernab der Metropolen sollten ein besseres Flächenmanagement betreiben, um attraktiv zu bleiben und Leerstände in der Ortsmitte zu vermeiden.“ Der Grundsatz „Umbau vor Neubau“ sei hier wichtig. In einem Drittel der deutschen Kreise sollte „die Bautätigkeit im Neubau gebremst werden, um ein Überangebot zu vermeiden“, heißt es in der Studie.

 

 

Neubau muss auch auf dem Land gestärkt werden 

 

Die Studie ist an dieser Stelle gefährlich, so unsere Meinung. Nicht nur in Sachen demografischer Wandel. Denn Barrierefreiheit etwa ist im Neubau günstig, im Umbau aber sehr teuer. Beim Neubau liegen die Mehrkosten laut einer Studie "nur" bei etwa einem Prozent der Gesamtkosten. Beim barrierefreien Umbau einer Wohnung ergeben sich laut einer Prognos-Studie hingegen pro Quadratmeter Mehrkosten von fast 22 Euro.

Doch das ist nur eine Randerscheinung bei dem Thema. Viel wichtiger ist es, und das lässt offenbar die IW-Studie völlig außer Betracht, der Wohnwunsch junger Menschen. Wer Zuzug generieren möchte oder dafür sorgen möchte, dass junge Menschen nicht aus dem Dorf in die nächste Stadt ziehen, der muss moderne Neubauten vorhalten. 

Ein gutes Beispiel, wie das gelingen kann, ist Quedlinburg in Sachsen-Anhalt. Obwohl dort lange Zeit mehr Menschen aus der Stadt wegzogen als neu zuzogen, traute sich eine Projektentwicklungsgesellschaft, in den Neubau von Wohnungen zu investieren. Auf 13.000 Quadratmetern entstand ein neues Stadtquartier mit über 70 Neubau-Wohnungen. Und zwar in bester innenstädtischer Lage, barrierefrei, energetisch auf dem neuesten Stand und mit schnellem Internet. Aus Sicht des Verbandes der sachsen-anhaltinischen Wohnungswirtschaft nur logisch. Ihr Direktor, Jost Riecke erklärte gegenüber KOMMUNAL im vergangenen Jahr: "„Da spielt der Wunsch nach besserem Wohnraum ebenso eine Rolle wie der Rückzug vom Land in größere Kommunen. Die Nachfrage nach Qualität in der Innenstadt wächst - auch in Gegenden, denen sinkende Bevölkerungszahlen sowie weiteres Altern vorausgesagt wurden. In Kleinstädten wie Wolfen, Stendal oder Aschersleben geht es längst nicht mehr nur um das Leerstandsmanagement - sondern auch um Neubauten."

 

Quedlinburg ist hier kein Einzelfall. Auch in Annaberg-Buchholz etwa wurde eine weitere Schrumpfung der Bevölkerung vorausgesagt - und trotzdem entstanden rund um den Marktplatz Neubauten - barrierearm, mit Balkon oder Teressase und schönen Ausblick auf das Mittelgebirge. Laut dem Wohnungsbauunternehmen stehen die Interessenten für diese Objekte Schlange - und das, obwohl die Mietpreise über dem Durchschnitt liegen. 

Ein weiteres Beispiel ist hier Torgau - auch hier Wartelisten, wie der Chef der Torgauer Wohnstätten gegenüber KOMMUNAL noch einmal aktuell bestätigt. Auch hier zeige sich langsam aber sicher, dass sich der Schrumpfungsprozess der Stadt stabilisiere. 

 

Gute Nachrichten vom Wohnungsmarkt 

 

Zum Schluss noch eine Analyse aus dem Bericht des IW Köln, die Mut macht, zumal sie sich mit anderen Analysen deckt: Das Problem der Wohnungsknappheit dürfte sich in den nächsten Jahren auch in den Städten entschärfen. Denn die Zuwanderung lässt deutlich nach. UND: Die Preise - zumindest für Luxuswohnungen in den Großstädten - scheinen deutlich zu sinken. New York gilt hier immer als Vorreiter, dort ist der Immobliienboom offenbar vorbei, die Preise liegen um etwa 20 Prozent niedriger, als noch vor 2 Jahren, schreibt etwa die Zeitung Welt unter Berufung auf Immobilienmakler. Auch hier ist der Grund eindeutig: Das langsamere Wachstum in vielen Ländern, teils auch eine Rezession. Ausländische Anleger haben in Deutschlands Metropolen in den vergangenen Jahren ebenfalls stark gekauft, das dürfte abebben. Was bei den Preisen mit Luxuswohnungen beginnt, hat dann in der Regel auch zeitversetzt Auswirkungen auf den "normalen" Immobilienmarkt. 

 

 

 

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