Das Umwandlungsverbot ist vom Tisch - wie Kommunen Wohneigentum fördern können - ein Gastbeitrag
Das Umwandlungsverbot ist vom Tisch - wie Kommunen Wohneigentum fördern können - ein Gastbeitrag

Bauprojekte

Umwandlungsverbot aus Gesetzesvorhaben gestrichen

Es war vielen ein Dorn im Auge - das sogenannte Umwandlungsverbot, das mit dem Baulandmodernisierungsgesetz eingeführt werden sollte. Befürworter sagten, durch das Umwandlungsverbot werde das Geld verstärkt für den Neubau eingesetzt. Kritiker sehen das Gegenteil. Im KOMMUNAL Gastbeitrag fordert Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft stattdessen, Wohneigentum insgesamt stärkker zu fördern. Dass das Umwandlungsverbot nun aus dem Gesetzesvorhaben gestrichen ist, begrüßt er ausdrücklich.

Das im Baugesetzbuch geplante Umwandlungsverbot in angespannten Wohnungsmärkten hat massive Auswirkungen auf Kommunen. Die neuen Regeln verbauen nicht nur Chancen für Kommunen, sie sind auch schlecht für Mieter.

Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz soll auch ein neuer § 250 BauGB eingeführt werden. Dieser sieht vor, dass Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen untersagen dürfen. Nur in wenigen explizit ausgeführten Ausnahmefällen muss eine Aufteilung genehmigt werden. Dies gilt zum Beispiel dann, wenn es um die Befriedung von Erbschaftsansprüchen geht oder aber wenn zwei Drittel der Mieter ihre Wohnung kaufen möchten. Nach den Erfahrungen in vielen Erhaltungsschutzgebieten ist davon auszugehen, dass es gerade in Großstädten eine sehr restriktive Handhabung geben wird. Wie viele Umwandlungen tatsächlich betroffen wären, lässt sich aufgrund von Lücken in der Statistik nur näherungsweise bestimmen. Das IW schätzt, dass es im Jahr 2019 rund 17.000-18.000 Erstverkäufe nach Umwandlung in 82 Großstädten gab.

Umwandlungsverbot ist schlecht für Selbstnutzer und Anleger 

Nachteile eines Umwandlungsverbots entstehen zunächst für Selbstnutzer. Diese Gruppe kauft rund 65.000 Eigentumswohnungen in deutschen Großstädten pro Jahr, ein Umwandlungsverbot würde den Markt verengen und damit tendenziell die Preise bereits umgewandelter Wohnungen und von Neubau weiter in die Höhe treiben. Dies ist vor allen Dingen deswegen problematisch, weil in vielen Fällen Menschen im Wohneigentum derzeit günstiger leben können als Mieter. Ursächlich hierfür sind die stark gefallenen Zinsen, die die Preisentwicklung überkompensiert haben. Weiterhin ist zu bedenken, dass gerade durch mehr Wohneigentum die Vermögensverteilung deutlich gleichmäßiger erfolgen kann. Länder mit höherer Wohneigentumsquote haben nicht nur ein durchschnittlich höheres Haushaltsvermögen, sondern dieses ist auch weitaus gleichmäßiger verteilt. Schließlich ist gerade das Wohneigentum für viele Menschen eine erreichbare Form der Altersvorsorge und stellt einen wichtigen Baustein zur Bestreitung des Lebensunterhalts im Rentenalter dar – gerade auch angesichts der niedrigen Renditen anderer klassischer Altersvorsorgeformen.

„Gerade auch sozialpolitisch bietet Wohneigentum große Chancen und sollte stärker in den Fokus der lokalen Wohnungspolitik genommen werden“

Weiterhin bedeutet das Umwandlungsverbot eine Zugangsbeschränkung für Kapitalanleger. Dies ist tatsächlich auch ein explizites Ziel des Gesetzesvorhabens, denn es wird davon ausgegangen, dass gerade Kapitalanleger Mieten extrem anheben, besonders häufig modernisieren und die Wohnungen in vielen Fällen für sich selber kaufen, es also zu vermehrten Eigenbedarfskündigungen kommen kann. Tatsächlich sind alle diese Vorurteile aber empirisch nicht nachweisbar. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) selber hat eine größere repräsentative Befragung von Vermietern in Auftrag gegeben, welche zeigt, dass Kapitalanleger beziehungsweise Kleinvermieter die Mietpotentiale weniger stark ausschöpfen als dies etwa Unternehmen tun. Das gilt insbesondere in angespannten Märkten. Auch bei Modernisierungen gehen Kleinvermieter deutlich moderater vor. Ursächlich hierfür ist, dass Kleinvermieter in direktem Kontakt zu ihren Mietern stehen und neben Renditezielen und langfristigen Vermögenszielen wie eben der Altersvorsorge auch wenig Ärger haben möchten. Daher ist das Verhältnis zwischen Kleinvermietern und Mietern oftmals besser als bei institutionellen Vermietern. Auch das Thema Eigenbedarfskündigung spielt nur eine untergeordnete Rolle, wie Daten des Deutschen Mieterbundes zeigen: Nur 0,7 Prozent der Beratungen fokussieren auf Eigenbedarfskündigungen.

Umwandlungsverbot verbaut Chancen: Die Alternative: Mehr Wohneigentum schaffen

Damit droht das geplante Gesetz nicht nur Chancen zu verbauen, sondern es ist auch fraglich, ob tatsächlich der Mieterschutz in der vorgesehenen Weise verbessert werden kann. Sinnvoller wäre es in jedem Fall, Mietern zu helfen, die Vorteile der Niedrigzinsphase selber zu nutzen. Nach der jetzigen Rechtslage haben Mieter bei Umwandlung ein Vorkaufsrecht. Vielfach können sie dies aber nicht nutzen, da ihnen das Kapital für den Kauf einer Immobilie fehlt – insbesondere die hohen Erwerbsnebenkosten stellen eine oft unüberwindliche Hürde dar. Hier könnten die Städte aber helfen, zum Beispiel mit Nachrangdarlehen, wie sie im Ausland üblich sind. Nachrangdarlehen können Mieter wie Eigenkapital einsetzen und somit diese auch nutzen, um etwa die Grunderwerbsteuer oder die Notarkosten zu begleichen. Die Risiken für die Städte wären dabei überschaubar, denn die Mieter wohnen bereits seit längerem in ihrer Wohnung und kennen sie entsprechend und sie müssen in der Regel keine Belastung tragen, die über der derzeitigen Miethöhe liegt. Auch das Zinsänderungsrisiko ist gering, da aufgrund der demografischen Situation langfristig mit geringen Zinsen gerechnet wird.

Generell wird das Wohneigentum zu wenig in der Wohnungspolitik adressiert. Gerade auch sozialpolitisch bietet Wohneigentum große Chancen und sollte viel stärker in den Fokus der lokalen Wohnungspolitik, aber auch der Bundespolitik genommen werden.

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