Vorkaufsrecht gegen steigende Mieten
Fotolia: Tiberius Gracchus

Schafft ein Vorkaufsrecht günstigere Mieten?

Do, 29.11.2018

In unserer aktuellen Ausgabe der KOMMUNAL finden Sie ein Pro- sowie ein Kontra-Stück zum Thema Vorkaufsrecht. Online können Sie die Beiträge nachlesen.

Trotz Vorkaufsrecht müssen die landeseigenen Unternehmen unmittelbar nach Erwerb oft die Mieten massiv erhöhen, das Vorkaufsrecht bringt daher nichts, meint Dieter Blümmel vom Grundeigentum-Verlag.

Wie kann man den Zugang breiter Bevölkerungsschichten zu bezahlbarem Wohnraum gewährleisten? Weil der Neubau in den Ballungsgebieten mit dem Bevölkerungswachstum nicht Schritt hält, versucht die Politik mit Scheinlösungen die Mietenwicklung zu begrenzen. Dabei ist in Berlin das für diesen Zweck nicht geschaffene Milieuschutzrecht in den Fokus gerückt. Das Baugesetzbuch eröffnet den Gemeinden die Möglichkeit, zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Erhaltungsgebiete festzusetzen (sog. Milieuschutzgebiete).

 

Hilft das Vorkaufsrecht gegen steigende Mieten?
Dieter Blümmel ist Geschäftsführender Gesellschafter beim Grundeigentum-Verlag

 

In Berlin gibt es diese insbesondere in den beliebten Kiezen. Die ausufernde Festsetzung von Milieuschutzgebieten und die damit verbundenen Einschränkungen bei der Anpassung der Gebäude an gesellschaftliche Entwicklungen (Alterung, Klimaschutz, Wohnbedürfnisse) und die zunehmende Ausübung des für Milieuschutzgebiete eröffneten gemeindlichen Vorkaufsrechts begegnen erheblichen rechtlichen Bedenken. Denn das Milieuschutzrecht wird vor allem zur Mietpreisregulierung genutzt und nicht mehr als Instrument des Städtebaurechts, das gerade nicht einseitig zum Schutz einkommensschwächerer Bevölkerungsteile konzipiert ist, sondern jede Art von Wohnbevölkerung schützt, soweit deren Zusammensetzung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll.

Insoweit stellt die Berliner Praxis eine Zweckentfremdung des Milieuschutzrechts dar. Grundsätzlich hat der Vorkaufsberechtigte den Preis zu zahlen, den Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag vereinbart haben. Nur wenn der Kaufpreis den tatsächlichen Verkehrswert „in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet“, muss „nur“ der Verkehrswert gezahlt werden. Da der Verkehrswert dem hohen Marktwert entspricht, müssen bei der Ausübung des Vorkaufsrechts Preise von zum Teil deutlich über dem 30-fachen Mietwert bezahlt.

Lesen Sie HIER den Pro-Vorkaufsrecht-Artikel!

Gewonnen ist mit einer verstärkten Anwendung des Vorkaufsrecht nichts

 

Da in Berlin das Vorkaufsrecht in der Regel zugunsten einer der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften ausgeübt wird, die unter gewöhnlichen Bedingungen diese Preise nicht bezahlen würden, muss der Erwerb eines durchschnittlichen Mietshauses zusätzlich mit zum Teil hohen sechsstelligen Beträgen aus Steuermitteln bezuschusst werden. Aber nicht nur das. In der Praxis erhöhen die landeseigenen Unternehmen unmittelbar nach Erwerb die Mieten, um die hohen Kaufpreise wirtschaftlich stemmen zu können. Gewonnen ist mit der ausufernden Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nichts. Vor allem wird durch den erforderlichen Mittelaufwand nicht eine einzige neue Wohnung geschaffen.

 

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