Für die Zukunft bauen - oder die Zukunft verbauen?

Sonderveröffentlichung

Kommunen erbringen einen großen Teil ihrer Leistungen in Gebäuden: Für Schulen, Kitas, Verwaltungsdienstleistungen und so weiter braucht man entsprechende Räumlichkeiten. Bei einem signifikanten Bedarf an neuer oder zu ersetzender Fläche wird häufig der Neubau gewählt. Baukosten werden prognostiziert, diskutiert und potenzielle Zuschüsse erschlossen. Kommunen versuchen, möglichst sparsam zu bauen. Diese Ausgaben sind aber nur die Spitze des Eisbergs. Im späteren Gebäudebetrieb entstehen Kosten, die weitaus höher sind. Denn jeder Kubikmeter Gebäudesubstanz muss Jahr für Jahr unterhalten und bewirtschaftet werden. Grobe Schätzungen gehen von einem Verhältnis 1:9 zwischen Herstellungs- und späteren Folgekosten aus. Einem investierten Euro folgen also rund 9 Euro für Unterhaltung und Bewirtschaftung, die die Kommune tragen muss. Lebenszykluskosten von Bauprojekten müssen daher bei Bauentscheidungen zwingend berücksichtigt werden. Ein solcher Zukunftsbezug trägt dazu bei, die Risiken für Haushaltsbelastungen für Folgejahre zu reduzieren. Der Schlüssel zur Wirtschaftlichkeit kommunaler Gebäude liegt daher nicht nur in der kostenoptimalen Herstellung der Objekte, sondern auch in ihrer sachgerechten Unterhaltung und Bewirtschaftung. Zusätzlich muss die Zusammensetzung des Bestandes insgesamt gesteuert werden. Portfoliomanagement ist für Kommunen unverzichtbar! Was folgt daraus? Kommunen müssen ihre Neubauprojekte kritisch hinterfragen und deren Auswirkungen für Folgejahre betrachten! Sie müssen z.B. klären: Können wir im vorhandenen Bestand durch Umschichtung Kapazitäten schaffen? Wie lange ist die Nutzung wahrscheinlich? Ist ein Ende bereits abzusehen, sind Miet- und Pachtlösungen eine Alternative. Spricht die Entwicklung bei Schulen und Kitas für einen vorübergehenden Raumbedarf, sind z.B. Containerbauten eine Lösung. Entfällt der Bedarf, können sie leicht entfernt werden. Die Qualität und Wirtschaftlichkeit eines kommunalen Immobilienportfolios kann nur so gut sein, wie die vorausschauende Planung der Verantwortlichen. Mit heute getroffenen Entscheidungen wird zugleich die Grundlage der Folgekosten im Lebenszyklus der Objekte gelegt. Die KGSt hat mehrere Berichte zu diesem Thema veröffentlicht: Bericht 2/2013 „Portfoliomanagement kommunaler Immobilien“ Bericht 7/2009 „Instandhaltung kommunaler Gebäude. Budgets ermitteln und Aufwand für Folgejahre planen“ Bericht 3/2008 „Bauinvestitionscontrolling. Baukosten einhalten und wirtschaftlich bauen“