Lecker Donut? Warum unsere Ortskerne leer laufen

Deutschlands Innenstädte verlieren Geschäfte. Für dieses Jahr wird damit gerechnet, dass unter dem Strich rund 4.900 Läden verschwinden. Die Zahl der Ladengeschäfte fällt damit erstmals unter 300.000. Noch vor zehn Jahren waren es rund 70.000 mehr.

Das klingt dramatisch. Doch der Leerstand ist häufig nur das sichtbare Symptom eines viel tiefer liegenden Problems. Denn während im Ortskern Gebäude leer stehen und Grundstücke ungenutzt bleiben, entstehen am Ortsrand neue Wohn- und Gewerbegebiete.

Oder etwas weniger wissenschaftlich formuliert: Außen wächst der Speckgürtel, innen bleibt das Loch. Willkommen beim Donut-Effekt.

Der Donut beginnt manchmal im Bauausschuss

Natürlich sind Onlinehandel, verändertes Konsumverhalten und der Niedergang klassischer Warenhäuser wichtige Ursachen für den Wandel der Innenstädte. Doch Kommunen sollten nicht ausschließlich mit dem Finger auf Amazon zeigen.

Denn Amazon beschließt keine Bebauungspläne.

Das tun Städte und Gemeinden selbst.

Die Szene ist in vielen Rathäusern ähnlich: Ein Investor bietet an, am Ortsrand ein neues Wohngebiet zu entwickeln. Neue Einwohner bedeuten Steuereinnahmen, junge Familien und vielleicht zusätzliche Kinder für Schule, Kita und Verein. Alles gute Argumente.

Gleichzeitig stehen im alten Ortskern womöglich seit Jahren Hofstellen leer, Baulücken werden nicht geschlossen und Gebäude verfallen.

Genau hier beginnt der Donut-Effekt.

Dabei ist die Grundidee der Stadtplanung eigentlich eindeutig: Innenentwicklung soll Vorrang vor Außenentwicklung haben. Doch zwischen planerischem Grundsatz und kommunaler Realität liegt gelegentlich eine ziemlich breite Umgehungsstraße.

Innenentwicklung darf nicht zur Zwangsbeglückung werden

Wer Innenentwicklung fordert, sollte allerdings nicht den nächsten Fehler machen: Junge Familien kann man nicht einfach auf die feuchte Hofstelle von 1897 verweisen und ihnen erklären, dies sei nun ihr Beitrag zur nachhaltigen Stadtentwicklung.

Menschen brauchen Angebote.

Wenn eine Gemeinde über Jahre keine attraktiven Bauplätze bereitstellt, ziehen Familien im Zweifel fünf Kilometer weiter. Dann fehlen sie möglicherweise irgendwann auch bei Feuerwehr, Sportverein oder Grundschule.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht: Neubau oder Bestand?

Sondern: Wie schaffen Kommunen attraktive Angebote im Bestand, bevor sie immer neue Flächen erschließen?

Ein Ansatz ist professionelles Flächenmanagement. Kommunen können Baulücken und Leerstände erfassen, Eigentümer ansprechen und aktiv bei der Entwicklung helfen. Das klingt weniger spektakulär als das „Zukunftskonzept Innenstadt 2045+“, kann aber erheblich wirksamer sein.

Manchmal reicht sogar ein Fragebogen an Grundstückseigentümer.

Eine kommunale Innovation darf schließlich gelegentlich billiger sein als ein Workshop.

Leerstand braucht einen Kümmerer

Der entscheidende Faktor ist häufig nicht das nächste Gesetz, sondern ein Mensch, der sich kümmert.

Das zeigt etwa das Beispiel Schorndorf in Baden-Württemberg. Dort wurde eine Flächenmanagerin eingestellt, die systematisch Baulücken und Leerstände bearbeitet und mit Eigentümern spricht. Solche Gespräche müssen häufig mehrfach geführt werden.

Gerade bei leerstehenden Häusern wird Zeit schnell teuer. Ein Gebäude, das fünf oder zehn Jahre ungenutzt bleibt, wird nicht besser. Aus einem Vermarktungsproblem kann so ein Sanierungsproblem werden.

Besonders kompliziert sind Erbengemeinschaften: vier Geschwister, drei davon hunderte Kilometer entfernt, der vierte vielleicht im Ausland – und am Ende wohnt nur noch einer zuverlässig im Haus: der Schimmel.

Deshalb gehört zu einer aktiven Innenentwicklung auch, frühzeitig mit Eigentümern und möglichen Erben zu sprechen.

Soll die Kommune das alte Kaufhaus kaufen?

Noch schwieriger wird es bei den großen Immobilien in den Innenstädten. Ehemalige Kaufhäuser mit 15.000, 20.000 oder mehr Quadratmetern lassen sich nicht mit einem hübschen Blumenladen im Erdgeschoss retten.

Immer häufiger kaufen Kommunen solche Schlüsselimmobilien selbst.

In Cottbus wurde aus einem ehemaligen Kaufhaus ein Rathaus. Andere Städte planen Bildungs-, Kultur- oder Verwaltungsnutzungen. Solche Käufe können einer Stadt Gestaltungshoheit zurückgeben.

Sie bergen allerdings erhebliche Risiken.

Denn der Kaufpreis ist bei einem alten Kaufhaus häufig nur der Eintrittspreis. Danach kommen Brandschutz, Haustechnik, energetische Sanierung, Aufzüge, Dach, Personal und dauerhafte Bewirtschaftung.

Aus Stadtentwicklung darf deshalb kein kommunaler Immobilienkonzern aus Versehen werden.

Ein interessantes Gegenmodell ist: kaufen, entwickeln, wieder verkaufen. Eine Kommune kann eine strategisch wichtige Immobilie zeitweise übernehmen, eine neue Nutzung vorbereiten und sie anschließend wieder in private Hände geben.

Gestaltungsmacht auf Zeit statt Hausmeisterpflicht für die Ewigkeit.

Entscheidend ist deshalb vor jedem Ankauf: Nutzung, Finanzierung und möglichst auch die spätere Strategie müssen geklärt sein, bevor der Bürgermeister mit dem Schlüssel fürs Pressefoto vor dem ehemaligen Kaufhaus steht.

Innenstädte müssen wieder menscheln

Das Ende vieler klassischer Warenhäuser ist nicht automatisch das Ende der Innenstadt.

Vielleicht liegt darin sogar eine Chance.

Denn über Jahrzehnte wurden viele Fußgängerzonen immer austauschbarer: dieselben Ketten, dieselben Schaufenster, dieselben Angebote.

Produkte in einen Warenkorb legen und bezahlen? Das kann das Internet hervorragend.

Eine Innenstadt muss etwas anbieten, das Amazon nicht liefern kann: Begegnung, Atmosphäre, Überraschung und Identität.

Sie muss wieder menscheln.

Das bedeutet auch: Nicht jede frei gewordene Ladenfläche braucht wieder einen klassischen Einzelhändler. Erdgeschosse können ebenso durch Praxen, Handwerker, Kanzleien, Kitas, Bibliotheken oder andere öffentliche Angebote belebt werden.

Entscheidend ist Frequenz.

Denn drei verrammelte Ladenlokale hintereinander senden eine ziemlich eindeutige Botschaft: Hier passiert nichts mehr.

Die 15-Minuten-Stadt – gute Idee, schwieriger Name

Kaum ein Begriff der Stadtentwicklung ist politisch inzwischen so aufgeladen wie die „15-Minuten-Stadt“.

Dabei ist der Grundgedanke erstaunlich unspektakulär: Möglichst viele Dinge des täglichen Lebens sollen schnell erreichbar sein – Einkauf, Arzt, Schule oder Freizeitangebote.

Das ist zunächst einmal schwer abzulehnen.

Problematisch wird es dort, wo aus einem Angebot eine politische Erziehungsaufgabe wird. Kurze Wege sind attraktiv. Sie dürfen aber nicht bedeuten, dass Bürger möglichst nur noch innerhalb eines bestimmten Radius leben oder sich bewegen sollen.

Für Kommunen liegt darin auch eine Lektion für die Kommunikation: Vielleicht muss nicht jedes Konzept mit einem akademischen Etikett versehen werden.

„Der Bäcker kommt näher und der Arzt ist besser erreichbar“ versteht jeder.

„Wir implementieren die 15-Minuten-Stadt als transformatives Leitbild“ sorgt im Gemeinderat dagegen zuverlässig für erhöhten Kaffeeumsatz.

Dritte Orte: Früher nannte man manches davon Dorfkneipe

Ähnlich verhält es sich mit den sogenannten „Dritten Orten“. Gemeint sind Treffpunkte außerhalb von Wohnung und Arbeitsplatz: Bibliotheken, Nachbarschaftscafés, Vereinsräume oder andere Orte, an denen Menschen zusammenkommen können.

Die Idee ist sinnvoll.

Nur könnte man sich den Begriff gelegentlich sparen.

Denn viele Dörfer hatten solche Orte jahrzehntelang ganz selbstverständlich – etwa die Dorfkneipe. Nachdem solche Treffpunkte vielerorts verschwunden sind, wird nun teilweise mit Förderprogrammen versucht, neue Begegnungsorte zu schaffen.

Das kann funktionieren. Kommunen sollten allerdings eine Frage bereits vor dem Förderantrag beantworten:

Was passiert nach Ablauf der Förderung?

Denn auch der schönste Begegnungsort braucht anschließend Heizung, Reinigung, Versicherung, Instandhaltung und jemanden, der die Tür aufschließt.

Der Betriebskostenplan gehört deshalb auf Seite eins und nicht ins Kleingedruckte auf Seite 147.

Fünf Dinge, die Kommunen sofort tun können

Was bleibt also für Bürgermeister, Gemeinderäte und Verwaltungen?

Erstens: Gehen Sie durch Ihre Innenstadt. Nicht allein, sondern nacheinander mit Gemeinderäten, Senioren, Jugendlichen und Menschen, die nicht aus Ihrem Ort kommen. Vier Gruppen werden dieselbe Straße sehen – und vermutlich vier unterschiedliche Städte beschreiben.

Zweitens: Führen Sie ein Leerstands- und Baulückenkataster. Wer nicht weiß, welche Gebäude und Grundstücke tatsächlich verfügbar sind, plant schnell auf PowerPoint-Flächen, die seit zwölf Jahren niemand verkaufen möchte.

Drittens: Bringen Sie öffentliche Nutzungen zurück in die Mitte. Bürgerbüro, Bibliothek, Volkshochschule, Musikschule oder Ärztehaus können Frequenz schaffen.

Viertens: Kümmern Sie sich um die Erdgeschosse. Nicht hinter jedem ehemaligen Laden muss wieder Einzelhandel entstehen. Hauptsache, die Fenster bleiben nicht dauerhaft dunkel.

Und fünftens: Machen Sie Eigentümer zu Partnern. Das Fachwort lautet Eigentümermoderation. Übersetzt heißt es: klingeln, miteinander reden und herausfinden, woran es tatsächlich hängt.

Krapfen statt Donut

Vielleicht braucht erfolgreiche Innenstadtpolitik am Ende weniger neue Schlagworte, als wir glauben.

Nicht jeder Ort benötigt den nächsten Masterplan, nicht jedes Problem ein Förderprogramm und nicht jede gute Idee einen englischen Namen.

Kommunen benötigen Daten, einen klaren Blick auf ihre eigenen Flächen, Ansprechpartner für Eigentümer und vor allem den politischen Mut, vorhandene Instrumente auch einzusetzen.

Das Ziel lässt sich ohnehin viel schöner beschreiben als mit jedem Fachbegriff:

Wir brauchen keine Donutdörfer.

Wir brauchen Krapfendörfer.

Außen darf etwas wachsen. Aber innen muss noch etwas drin sein.

In der nächsten Folge von „KOMMUNAL Perspektive“ wird die Debatte fortgesetzt. Dann ist Bernadette Spinnen zu Gast, die Münster Marketing seit seiner Gründung aufgebaut und über viele Jahre geleitet hat. Gemeinsam geht es um die Frage, was erfolgreiches Stadtmarketing heute tatsächlich leisten kann – und ob Innenstädte wirklich das nächste Konzept brauchen oder manchmal schlicht jemanden, der endlich anfängt.