Kabinettsbeschluss
Schrottimmobilien: Sozialbetrug bekämpfen – jetzt drohen Enteignung und neue Kontrollen
Die Bundesregierung zieht die Schrauben beim Sozialleistungsmissbrauch an. Das Bundeskabinett hat am 23. September einen Aktionsplan beschlossen, der insbesondere organisierte Strukturen bekämpfen soll. Im Fokus stehen unter anderem Menschen, die aus anderen EU-Staaten nach Deutschland gebracht, in Schein- oder Kleinstarbeitsverhältnisse vermittelt und anschließend mit Sozialleistungen versorgt werden. Eine zentrale Rolle spielen dabei sogenannte Schrottimmobilien: heruntergekommene Wohnungen und Häuser, für die teilweise hohe Unterkunftskosten von Jobcentern gezahlt werden.
Der Plan setzt deshalb auf mehr Kontrollen, einen stärkeren Datenaustausch zwischen Behörden und zusätzliche Möglichkeiten für Kommunen. Bereits zuvor hatte die Bundesregierung mit der Reform des Baugesetzbuchs weitreichendere Instrumente gegen Problemimmobilien auf den Weg gebracht. Dazu gehören erleichterte kommunale Vorkaufsrechte, Instandsetzungsgebote und unter bestimmten Voraussetzungen sogar Enteignungen.
Das Ziel ist nachvollziehbar: organisierte Sozialleistungsbetrüger sollen nicht länger daran verdienen, Menschen in unzumutbaren Wohnungen unterzubringen und die Rechnung an den Staat weiterzureichen. Doch bei genauerem Hinsehen stecken in dem Maßnahmenpaket Punkte, über die Kommunen jetzt sehr genau sprechen sollten.
Sozialbetrug und Schrottimmobilien: So funktioniert das Geschäftsmodell
Im Mittelpunkt stehen Konstruktionen, die insbesondere Kommunen vor allem im Ruhrgebiet seit Jahren beschäftigen. Menschen aus Bulgarien und Rumänien werden nach Deutschland gebracht, teilweise nur geringfügig oder zum Schein beschäftigt und anschließend in Gebäuden untergebracht, die häufig erhebliche bauliche Mängel aufweisen. Ergänzende Sozialleistungen und Unterkunftskosten fließen dann aus öffentlichen Kassen.
Bundesinnenminister Alexander Dobrindt spricht von kriminellen Strukturen, die den Sozialstaat „zur Beute“ machen wollten. Nach Angaben der Bundesregierung wurden bei Kontrollen Immobilien entdeckt, bei denen Bewohner teilweise gar nicht existierten, unter falschem Namen gemeldet waren oder lediglich zum Bezug von Sozialleistungen registriert worden sein sollen.
Genau hier setzt der Aktionsplan an. Jobcenter sollen Hinweise auf unbewohnbare Wohnungen oder Scheinadressen leichter mit anderen Behörden austauschen können. Mietzahlungen können anschließend überprüft und gegebenenfalls eingestellt werden.
Doch das ist nur die eine Hälfte der Geschichte.
Haken 1: Enteignung bei Schrottimmobilien – aus Sozialbetrug wird eine Eigentumsfrage
Die Maßnahmen gegen Schrottimmobilien gehen deutlich über die Prüfung von Sozialleistungen hinaus. Mit der laufenden Reform des Baugesetzbuchs sollen Kommunen leichter auf Immobilien zugreifen können.
Das kommunale Vorkaufsrecht für Schrottimmobilien wird erweitert. Künftig kann es unter bestimmten Voraussetzungen auch bei einzelnen Eigentumswohnungen greifen. Die Bundesregierung begründet dies damit, dass gerade die Aufteilung heruntergekommener Gebäude in Wohnungseigentum kommunale Eingriffe bislang erschwert habe. Die Kommune könnte dadurch schrittweise Anteile erwerben und innerhalb einer Eigentümergemeinschaft Einfluss auf die Sanierung nehmen.
Noch weitreichender ist ein neuer Enteignungstatbestand. Nach dem Gesetzentwurf soll eine Gemeinde eine Schrottimmobilie enteignen können, wenn der Eigentümer einem bestandskräftigen Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebot nicht nachkommt. Ziel muss die Beseitigung der festgestellten Missstände sein.
Wichtig ist dabei: Eine Enteignung wäre nicht automatisch möglich, nur weil ein Gebäude heruntergekommen aussieht. Der Gesetzentwurf knüpft sie ausdrücklich an weitere Voraussetzungen und an ein zuvor nicht erfülltes bestandskräftiges Gebot.
Trotzdem verschiebt sich damit der Schwerpunkt erheblich. Ausgangspunkt ist der Kampf gegen Sozialleistungsmissbrauch. Am Ende steht eines der schärfsten Instrumente des deutschen Eigentumsrechts.
Haken 2: Schrottimmobilien und BauGB – derselbe Werkzeugkasten wie beim „Gesinnungs-TÜV“
Für KOMMUNAL-Leser dürfte besonders interessant sein, woher diese Instrumente kommen.
KOMMUNAL hatte bereits im April über einen damaligen Entwurf zur Reform des Baugesetzbuchs berichtet. Diskutiert wurde darin ein neues kommunales Vorkaufsrecht, das auch Immobiliengeschäfte im Zusammenhang mit organisierter Kriminalität oder extremistischen beziehungsweise verfassungsfeindlichen Bestrebungen erfassen sollte. Kritiker warnten damals davor, das Städtebaurecht mit sicherheitsbehördlichen Bewertungen von Käufern zu verknüpfen.
Beim jetzt beschlossenen Aktionsplan gegen Sozialleistungsmissbrauch ist allerdings sauber zu unterscheiden: Der aktuelle Plan macht politische Gesinnung nach den bislang veröffentlichten Informationen nicht zu einem Kriterium bei Schrottimmobilien.
Die Verbindung liegt vielmehr darin, dass die Instrumente gegen Problemimmobilien aus derselben umfassenden Reform des Baugesetzbuchs stammen. Der aktuelle Sozialbetrugsplan greift also auf einen Werkzeugkasten zurück, der ohnehin gerade erheblich erweitert werden soll.
Genau deshalb lohnt der Blick auf die Details.
Haken 3: Vorkaufsrecht bei Schrottimmobilien kann auch Sanierer treffen
Ein besonders interessanter Einwand kommt von Haus & Grund. Der Eigentümerverband bestreitet nicht, dass kriminelle Geschäftsmodelle, Verwahrlosung und Sozialleistungsmissbrauch bekämpft werden müssen.
Er bezweifelt allerdings, dass ein erweitertes kommunales Vorkaufsrecht immer das richtige Instrument dafür ist. Denn ein Vorkaufsrecht greift gerade dann, wenn ein Eigentümer seine Immobilie verkauft.
Und der Käufer kann ausgerechnet derjenige sein, der das heruntergekommene Haus sanieren will.
Haus & Grund warnt deshalb davor, dass reguläre Investoren abgeschreckt werden. Ein Eigentümerwechsel sei bei Schrottimmobilien häufig nicht Teil des Problems, sondern möglicherweise Teil der Lösung.
Der Einwand ist für Kommunen praktisch relevant. Viele Städte verfügen weder über das Geld noch über das Personal, selbst große Bestände heruntergekommener Immobilien zu kaufen und anschließend zu sanieren.
Die politische Herausforderung lautet deshalb: Wie verhindert man spekulative Geschäftsmodelle, ohne private Käufer abzuschrecken, die tatsächlich investieren wollen?
Haken 4: Sozialbetrug bekämpfen heißt für Kommunen auch mehr Bürokratie
Mehr Befugnisse klingen zunächst nach mehr kommunaler Handlungsfähigkeit.
In der Verwaltung bedeutet jedes neue Recht allerdings auch ein neues Verfahren.
Der Deutsche Notarverein warnt bei den geplanten Regelungen ausdrücklich vor erheblichem bürokratischem Mehraufwand für Gemeinden, Notariate und Grundbuchämter. Besonders das ausgeweitete Vorkaufsrecht bei Wohnungseigentum in Schrottimmobilien könne zusätzliche Prüfungen auslösen.
Der Gesetzentwurf selbst räumt ein, dass die Erweiterung zusätzliche Mitteilungs- und Prüfpflichten auslösen kann. Deshalb soll die Regelung für Wohnungseigentum nur gelten, wenn die jeweilige Kommune sie per Satzung aktiviert. Eine Gemeinde kann sie für das gesamte Gemeindegebiet, bestimmte Gebiete oder sogar einzelne Grundstücke festlegen.
Das ist kommunalfreundlicher als eine bundesweite Zwangsregelung. Es löst aber das Grundproblem nicht: Wer zusätzliche Immobilien kontrollieren, Daten auswerten, Vorkaufsrechte prüfen und Instandsetzungsgebote durchsetzen soll, braucht Mitarbeiter.
Und genau die fehlen vielen Kommunen schon heute.
Haken 5: Schrottimmobilien kontrollieren – Behörden dürfen Wohnungen betreten
Der tiefste Eingriff steckt möglicherweise an einer anderen Stelle.
Der Gesetzentwurf zur BauGB-Reform erweitert die Betretungsrechte der Kommunen bei Schrottimmobilien. Beschäftigte sollen Grundstücke, Gebäude und unter bestimmten Voraussetzungen auch Wohnungen oder Unterkünfte betreten und in Augenschein nehmen dürfen. Eigentümer, Besitzer sowie Mieter und Pächter müssten dies dulden.
Eine Durchsuchung persönlicher Gegenstände ist ausdrücklich nicht vorgesehen. Der Gesetzgeber stellt gleichzeitig selbst fest, dass das neue Betretungsrecht das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung aus Artikel 13 des Grundgesetzes einschränkt und begründet, warum er diesen Eingriff für verfassungsrechtlich gerechtfertigt hält.
Parallel dazu soll der Kampf gegen Sozialleistungsmissbrauch stärker digitalisiert werden.
Der Aktionsplan sieht einen verbesserten Datenaustausch zwischen Behörden vor. Kommunale Jobcenter sollen zum Austausch bestimmter Informationen verpflichtet werden. Zusätzlich sollen KI-gestützte Analysesysteme eingesetzt werden, um Auffälligkeiten in Datenbeständen zu erkennen.
Hier entstehen die entscheidenden Fragen für die praktische Umsetzung: Welche Daten werden miteinander verbunden? Welche Kriterien erzeugen einen Verdachtsfall? Wer überprüft automatisierte Hinweise? Und welche Behörde trägt am Ende die Verantwortung für einen falschen Treffer?
Der Kampf gegen organisierte Kriminalität dürfte kaum daran scheitern, dass Behörden miteinander reden. Umso wichtiger wird aber sein, dass aus besserem Datenaustausch kein automatisierter Generalverdacht wird.
Sozialbetrug und Schrottimmobilien: Kommunen bekommen deutlich mehr Macht
Für Städte mit massiven Problemen durch Schrottimmobilien können die neuen Instrumente hilfreich sein. Gerade Kommunen im Ruhrgebiet fordern seit Jahren mehr Unterstützung gegen organisierte Strukturen rund um Sozialbetrug, Scheinbeschäftigung und problematische Immobilien.
Gleichzeitig verändert die Reform die Rolle der Kommunen deutlich.
Sie sollen Sozialdaten stärker abgleichen, Wohnungen kontrollieren, Immobiliengeschäfte prüfen, Vorkaufsrechte ausüben, Sanierungen anordnen und im äußersten Fall Enteignungsverfahren betreiben.
Das kann staatliches Handeln wirksamer machen. Es macht es aber nicht automatisch einfacher.
Der entscheidende Test wird deshalb nicht die Zahl neuer Paragraphen sein. Entscheidend wird sein, ob Städte und Gemeinden tatsächlich Personal, Geld und rechtssichere Verfahren bekommen, um gegen kriminelle Strukturen vorzugehen – ohne normale Eigentümer, Investoren und Bürger unnötig in dieselbe Kontrollmaschine geraten zu lassen.
Denn ein Werkzeugkasten ist nur dann hilfreich, wenn im Rathaus auch jemand Zeit hat, ihn aufzumachen.
Bürokratie mit dem Vorschlaghammer - Kommentar von Christian Erhardt-Maciejewski
Erst kommt der Sozialbetrüger – und dann kommt der Staat mit dem Vorschlaghammer. Statt Betrüger präzise zu verfolgen, wächst gleich der ganze Apparat: mehr Kontrollen, mehr Datenabgleich, KI-Auswertung, Vorkaufsrechte und im Extremfall Enteignung. Aus einem echten Problem wird so im Berliner Maschinenraum zuverlässig ein neues Bürokratieprogramm.
Am Ende kontrollieren Kommunen Wohnungen, werten Daten aus, prüfen Käufe und führen womöglich Enteignungsverfahren. Natürlich zusätzlich zum normalen Wahnsinn im Rathaus.
Besonders absurd: Wer eine Schrottimmobilie kaufen und sanieren will, könnte künftig selbst zum Problem werden. Der Staat bekämpft also den Schrott – und erschwert womöglich dessen Beseitigung.
Das ist keine schlanke Betrugsbekämpfung. Das ist Bürokratie mit Vorschlaghammer.
Gegen Schrottimmobilien - aber nicht mit der Enteignungskeule
Neben neuer Bürokratie für Kommunen ist der Aktionsplan aber der nächste Angriff auf den Rechtsstaat. Denn er schießt mal wieder weit über das Ziel hinaus. Wenn Kommunen im Extremfall enteignen können sollen, weil Eigentümer Sanierungsgebote nicht erfüllen, wird aus der Bekämpfung eines konkreten Missstands plötzlich ein massiver Eingriff ins Eigentumsrecht.
Sozialbetrug ist ein Fall für Ermittler und Gerichte. Verwahrloste Häuser sind ein Fall für Bauaufsicht, Sanierungsauflagen und Gefahrenabwehr. Aber Enteignung? Das ist die Abrissbirne im Werkzeugkasten des Rechtsstaats.
Wer Betrüger treffen will, sollte Betrüger verfolgen – und nicht das Eigentumsrecht gleich mit unter Verdacht stellen.
