Immobilienmarkt
Immobilienpreise: In diesen Kommunen lohnt sich der Wohnungskauf
In 51 von 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten finden Wohnungskäufer derzeit sehr gute Investitionsbedingungen – elf Regionen mehr als 2024. Das geht aus dem am 29. Juni 2026 veröffentlichten Postbank Wohnatlas hervor, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut die Immobilienpreise in allen 400 Kreisen und Städten untersucht hat.
Immobilienpreise: Der Vervielfältiger als Maßstab
Maßgeblich für die Bewertung ist der sogenannte Vervielfältiger. Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine vergleichbare Bestandswohnung zu zahlen wären. Je niedriger der Wert, desto eher rechnet sich der Kauf gegenüber der Miete. Als sehr attraktiv gelten Regionen mit einem Vervielfältiger unter 25 und einer erwarteten realen, also inflationsbereinigten, Preissteigerung von mindestens 0,6 Prozent pro Jahr bis 2035.
Bundesweit lag der durchschnittliche Vervielfältiger 2025 bei 24,4 nach 24,8 im Vorjahr. In 284 der 400 Regionen verbilligte sich der Kauf gegenüber der Miete, in 162 stieg das Verhältnis, in 14 blieb es unverändert. Hintergrund: Die Nettokaltmieten zogen 2025 real um durchschnittlich 2,2 Prozent an, die Kaufpreise für Bestandswohnungen aber nur um rund 0,6 Prozent. Besonders deutlich sank der Vervielfältiger in den sieben größten Städten.
Die zwölf günstigsten Einstiegsregionen
Die niedrigsten Vervielfältiger unter den Top-51-Regionen – und damit die besten Einstiegsbedingungen für Selbstnutzer – bieten folgende zwölf Kreise und Städte:
- Wartburgkreis (Thüringen): 17,5 – erwartetes Preisplus 0,9 % p.a.
- Neumünster (Schleswig-Holstein): 19,0 – 0,7 %
- Wuppertal (Nordrhein-Westfalen): 20,7 – 0,6 %
- Ludwigshafen am Rhein (Rheinland-Pfalz): 20,7 – 1,2 %
- Bremen (Bremen): 21,3 – 0,7 %
- Dahme-Spreewald (Brandenburg): 22,7 – 1,4 %
- Groß-Gerau (Hessen): 22,7 – 1,2 %
- Offenbach, Landkreis (Hessen): 22,8 – 1,2 %
- Stade (Niedersachsen): 22,9 – 0,9 %
- Göppingen (Baden-Württemberg): 23,0 – 0,9 %
- Rhein-Erft-Kreis (Nordrhein-Westfalen): 23,0 – 1,1 %
- Pforzheim (Baden-Württemberg): 23,0 – 0,8 %
Das stärkste Preiswachstum dieser Gruppe sagt das Institut mit 1,4 Prozent pro Jahr dem Landkreis Dahme-Spreewald voraus. Auch in Ludwigshafen, Groß-Gerau, Offenbach und im Rhein-Erft-Kreis liegt das erwartete jährliche Plus bei mehr als einem Prozent.
Spitzenreiter beim Wachstum: Brandenburg und Schleswig-Holstein
Eine zweite Spitzengruppe vereint zwölf Regionen mit Vervielfältigern zwischen 23 und 25 und besonders starkem Preistrend von mindestens 1,0 Prozent. Hier liegen die höchsten Wachstumserwartungen:
- Barnim (Brandenburg): Vervielfältiger 24,0 – 1,5 % p.a.
- Oberhavel (Brandenburg): 24,5 – 1,3 %
- Segeberg (Schleswig-Holstein): 23,3 – 1,3 %
- Stormarn (Schleswig-Holstein): 24,2 – 1,2 %
- Pinneberg (Schleswig-Holstein): 23,6 – 1,2 %
Barnim im Berliner Speckgürtel führt mit einem realen Zuwachs von 1,5 Prozent pro Jahr. Stormarn und Pinneberg liegen im Umland Hamburgs. Insgesamt verteilen sich die 51 Top-Regionen auf neun Bundesländer; mit Ausnahme von je drei Regionen in Brandenburg und Thüringen liegen alle im Westen. Zehn entfallen auf Baden-Württemberg, neun auf Hessen, sieben auf Schleswig-Holstein.
23 dieser Regionen grenzen direkt an eine der sieben größten Städte. Im Hamburger Umland bieten alle sechs angrenzenden Kreise sehr gute Chancen, im Stuttgarter Speckgürtel sind es fünf, im Umland von Köln und Frankfurt je vier, rund um Berlin drei. Nur im Münchner Umland fand das HWWI keine einzige Top-Region.
Am teuersten: die Küsten- und Ferienregionen
Am anderen Ende der Skala stehen die Küsten- und Feriengebiete. Die zehn höchsten Vervielfältiger bundesweit:
- Nordfriesland (Schleswig-Holstein, mit Amrum, Föhr und Sylt): 62,1
- Aurich (Niedersachsen, mit Juist, Norderney und Baltrum): 54,5
- Leer (Niedersachsen, mit Borkum): 44,2
- Vorpommern-Rügen (Mecklenburg-Vorpommern): 43,4
- Wittmund (Niedersachsen): 43,0
- Rostock, Landkreis (Mecklenburg-Vorpommern): 42,5
- Miesbach (Bayern): 40,8
- Vorpommern-Greifswald (Mecklenburg-Vorpommern): 39,0
- Garmisch-Partenkirchen (Bayern): 37,9
- Friesland (Niedersachsen): 37,1
Spitzenreiter Nordfriesland verlangt im Schnitt 62 Jahresnettokaltmieten – so viel wie keine andere Region. Der Landkreis Leer mit der Insel Borkum ist neu in die Top 3 aufgestiegen. Sein Wert stieg im Gegensatz zu fast allen anderen teuren Regionen sogar leicht. Im Durchschnitt der elf Alpen-Landkreise liegt der Vervielfältiger bei 31,9, angeführt vom bayerischen Miesbach.
Einordnung und Warnung der Experten
"Eine Wohnung zu kaufen ist gemessen an den Nettokaltmieten in mehr als der Hälfte der deutschen Regionen günstiger geworden", sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien bei der Postbank. Er mahnt zugleich zur Vorsicht: In Regionen mit hohem Vervielfältiger bestehe das Risiko, "dass künftige erwartete Preissteigerungen bereits in die aktuelle Bewertung eingeflossen sind und beim Wiederverkauf Verluste entstehen, wenn die Erwartungen nicht realisiert werden".
Was der Wohnatlas für Kommunen bedeutet
Der Vervielfältiger ist für Kommunen ein Indikator für die Attraktivität ihres lokalen Wohnungsmarktes und die Erschwinglichkeit von Wohneigentum. Niedrige Werte signalisieren günstige Einstiegschancen, hohe Werte angespannte Märkte mit überdurchschnittlichen Kaufpreisen.
Für die kommunale Praxis ist die Kennzahl mehr als eine Investorengröße: Sie wirkt auf Standortmarketing, Fachkräftegewinnung und die Frage, ob junge Familien sich vor Ort niederlassen können. In Regionen mit niedrigem Vervielfältiger – etwa im Berliner oder Hamburger Speckgürtel – kann ein günstiges Kauf-Miet-Verhältnis ein Argument im Wettbewerb um Zuzug sein. Umgekehrt verschärfen hohe Werte in Ferien- und Küstenregionen den Druck auf bezahlbaren Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung.
Der Wohnatlas erscheint jährlich. Die aktuelle Analyse bildet den dritten Teil der diesjährigen Studienreihe.
