Studie
Immobilienpreise: Schere wird immer größer
Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser sind zuletzt wieder teurer geworden – und auch der langfristige Blick zeigt: In vielen Regionen Deutschlands steigen die Preise weiter. Eine aktuelle Prognose für alle 400 Landkreise und kreisfreien Städte bis 2035 macht jedoch deutlich, dass sich der Markt regional sehr unterschiedlich entwickelt. Während Immobilien im Umland von großen Städten weiter steigen, verlieren sie in entlegeneren Regionen weiter.
Wo Immobilien ein Fünftel ihres Wertes verlieren
Am härtesten betroffen von den Preisrückgängen laut der aktuellen Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft IW Regionen wie der Erzgebirgskreis, der Vulkaneifel und Kronach. Dort werden die Häuser und Wohnungen bis 2035 fast ein Fünftel ihres Wertes verlieren, so die Prognose.
Immer teurer wird Wohneigentum dagegen in den Metropolregionen wie Hamburg, Berlin und Frankfurt am Main, auch in deren Umland steigen die Preise - bis zu zwei Prozent pro Jahr. Die bayerische Landeshauptstadt München gehört nicht zur Spitzengruppe der Preisanstiege bei Immobilien, dafür aber das gesamte Umland. In Nordrhein-Westfalen weist als einzige Stadt Köln deutliche Preisanstiege auf.
Konkret wird für 242 von 400 Regionen ein Anstieg der Wohnimmobilienpreise bis 2035 erwartet. Das entspricht 60,5 Prozent. Gleichzeitig zeigt die Prognose aber auch: In 158 Regionen dürften die Preise sinken.
Die größte Gruppe bilden Kreise und Städte mit leichtem Wachstum zwischen 0 und 1,0 Prozent pro Jahr. Insgesamt 124 Regionen fallen in diese Kategorie, darunter etwa Dithmarschen, Herzogtum Lauenburg und Rendsburg-Eckernförde.
Ein moderates Wachstum von mehr als 1,0 bis 2,0 Prozent jährlich wird für 85 Regionen erwartet. Beispiele hierfür sind Flensburg, Kiel und Lübeck.
Ein deutlich stärkerer Anstieg von mehr als 2,0 Prozent pro Jahr bleibt die Ausnahme: 33 Regionen gehören zu dieser Kategorie, darunter Braunschweig, Osnabrück und Köln.
Wo Preise eher stagnieren – oder fallen
Gleichzeitig zeigt die Auswertung eine große Zahl von Regionen mit rückläufigen Preisen. In 158 Kreisen und Städten wird bis 2035 ein Rückgang erwartet.
Am häufigsten ist dabei ein leichter Rückgang zwischen mehr als -1,0 und unter 0 Prozent pro Jahr. Diese Gruppe umfasst 98 Regionen, darunter beispielsweise Neumünster, Steinburg und Helmstedt.
Ein moderater Rückgang zwischen -2,0 und -1,0 Prozent jährlich wird für 38 Regionen prognostiziert. Dazu zählen unter anderem Salzgitter, Goslar und Hildesheim.
Die kleinste, aber deutlichste Kategorie bilden Regionen mit einem Rückgang von unter -2,0 Prozent pro Jahr. Insgesamt 22 Kreise und Städte fallen darunter, darunter Holzminden, Birkenfeld, Vulkaneifel und Kronach.
Leichtes Preis-Wachstum:
Dithmarschen, Herzogtum Lauenburg, Rendsburg-Eckernförde, Pinneberg, Segeberg, Stormarn, Nordfriesland, Celle, Cuxhaven, Rotenburg (Wümme), Osnabrück (Landkreis)
Moderates Preis-Wachstum:
Flensburg, Kiel, Lübeck, Hamburg, Potsdam, Freiburg im Breisgau, Mainz, Wiesbaden, Karlsruhe, Heidelberg, die an Berlin angrenzenden Landkreise Potsdam-Mittelmark, Oberhavel Teltow-Fläming und Dahme-Spreewald.
Deutliches Preis-Wachstum:
Braunschweig, Köln, Osnabrück (Stadt), Frankfurt am Main, München, Stuttgart, Düsseldorf, Darmstadt, Regensburg, Berlin, im Umland der Hauptstadt die Landkreise Havelland, Märkisch-Oderland,
Leichter Rückgang bei den Immobilienpreisen
Neumünster, Steinburg, Helmstedt, Dessau-Roßlau, Stendal, Altenburger Land, Mansfeld-Südharz, Elbe-Elster, Spree-Neiße
Moderater Rückgang bei den Preisen:
Salzgitter, Goslar, Hildesheim, Gera, Suhl, Frankfurt (Oder), Cottbus, Schwerin, Bremerhaven
Deutlicher Rückgang bei den Preisen:
Holzminden, Birkenfeld, Vulkaneifel, Kronach, Sonneberg, Saale-Orla-Kreis, Greiz, Kyffhäuserkreis, Uckermark.
Was bedeutet das für Kommunen?
Die Mehrheit der Regionen kann zwar weiterhin mit steigenden Immobilienpreisen rechnen, doch fast zwei von fünf Kreisen und Städten stehen vor sinkenden Werten. Der IW-Immobilienexperte Pekka Sagner zieht als Fazit: "Wohnungspolitik muss stärker regional denken." In strukturschwachen Regionen drohe der Immobilienmarkt aufgrund fehlender Gewinnaussichten für Investitionen zusammenzubrechen. Es gehe dort darum, den Bestand zu erhalten, energetisch zu modernisieren und lokale Wohnungsmärkte langfristig zu stabilisieren. In den Wachstumsregionen gilt das Gegenteil: „In den Metropolen bleibt der Neubau die dringlichste Aufgabe – ohne mehr Angebot wird der Preisdruck weiter zunehmen", so Sagner.
