Immobilienranking: so entwickeln sich die Kaufpreise in Deutschlands Landkreisen
Immobilienranking: so entwickeln sich die Kaufpreise in Deutschlands Landkreisen

Traum vom Eigenheim

Immobilienranking: So entwickeln sich die Preise in Ihrem Landkreis

Wohnen für alle ist eines der wichtigsten Herausforderungen für viele Kommunen. Selbst in ländlichen Regionen sind die Preise in den vergangenen Jahren deutlich angezogen. Entsprechend ist die Kaufquote in Deutschland weiter gesunken. Ein neues Landkreis-Ranking zeigt, wohin sich die Preise in den Regionen in den nächsten zehn Jahren entwickeln werden.

Unser Immobilienranking zeigt eines sehr deutlich: Die Preise werden fast überall in Deutschland steigen. Der Wert einer gekauften Immobilie wird damit aber auch steigen. Und das Landkreis-Ranking zeigt auch: Gemessen an den realen Einkommenszuwächsen der nächsten Jahren sind beiweitem nicht alle Regionen unterm Strich mit real steigenden Kosten konfrontiert. Die Postbank - selbst in der Immobilienfinanzierung tätig - hat wieder ihren Wohnatlas erstellt. Darin aufgeschlüsselt für jeden Landkreis: Das voraussichtliche reale Preiswachstum von Immoblilien abzüglich der Inflation. Dem gegenübergestellt: Das zu erwartende reale Einkommensplus, ebenfalls inflationsbereinigt. Das Ergebnis: Die Metropolen werden weiter im Preis steigen. Aber nicht alle. Und inflationsbereinigt gibt es auch Großstädte, die gemessem am verfügbaren Einkommen sogar günstiger werden. 

Frankfurt am Main liegt im Immobilienranking weit vorn

Die Metropole Frankfurt in Hessen ist so eine Stadt. Die Kaufpreise, so sagt es der Postbank-Wohnatlas, werden dort jährlich im Schnitt um 1,02 Prozent steigen. Das verfügbare Einkommen wird aber jährlich um 1,5 Prozent steigen. Unterm Strich dürften die Kaufpreise damit also weniger stark ansteigen als das verfügbare Einkommen. Aktuell kostet ein Quadratmeter in Frankfurt am Main im Schnitt gut 6000 Euro. Einziger Wehrmutstropfen: Die Wohnausgaben dürften jährlich um 1,55 Prozent steigen. Das allerdings betrifft am Ende Mieter ebenso wie Käufer. Für die Entscheidung, zu kaufen, ist der Wert also irrelevant. 

Was in Frankfurt also nach einem guten Deal klingen dürfte, sind in München weiter deutlich anders aus. Hier erwarten die Experten auf extrem hohem Niveau ein weiteres Ansteigen der realen Kaufpreise um über 2 Prozent im Jahr. Schon jetzt schlägt in der bayerischen Landeshauptstadt ein Quadratmeter mit 8600 Euro zu Buche. Allerdings gilt auch hier: Das verfügbare Einkommen wird stärker steigen als die Preise für Immobilien. Hier rechnen die Experten pro Jahr mit einem real verfügbaren Einkommen, das um 2,7 Prozent steigt. Die Wohnausgaben werden hier übrigens in gleichem Maße um gut 2,7 Prozent steigen. 

Obwohl Berlin mit einem Aufschlag bei den Kaufpreisen von "nur" 1,07 Prozent rechnen wird, lohnt sich hier der Kauf für viele eher nicht. Denn das verfügbare Einkommen pro Jahr wird der Prognose nach "nur" um 1,0 Prozent steigen. Also weniger stark als die Kaufpreise. Spannenderweise schlägt sich das aber auch positiv auf die Wohnausgaben nieder - diese sollen um 1,05 Prozent im Jahr steigen, also vergleichsweise zu anderen Metropolen sehr moderat. 

So schneiden die ländlichen Regionen im Immobilienranking ab 

Es ist keineswegs so, dass in den "reichen" Bundesländern die Preise automatisch deutlich stärker steigen. In Bayern beispielsweise hat der Landkreis Altötting offenbar die Spitze der Immobilienpreise erreicht. Mit einem realen Aufschlag von 0,23 Prozent bei einem aktuellen durchschnittlichen Kaufpreis von gut 2900 Euro kann hier so mancher Münchner noch ein Schnäppchen machen. Das verfügbare Einkommen pro Jahr wird hier etwa doppelt so stark steigen, wie die Kaufpreise. Noch deutlicher wird das im Landkreis Cham in Bayern. Ein Aufschlag bei den Kaufpreisen von real 0,16 Prozent steht eine Steigerung des verfügbaren Einkommens in Höhe von 0,4 Prozent gegenüber. Und das bei einem Kaufpreis von aktuell knapp 2100 Euro.

Ähnlich gut im Immobilienranking schneiden auch Landkreise in Hessen und Baden-Württemberg ab. Der Landkreis Gießen etwa - die Kaufpreise sollen hier real um 0,06 Prozent steigen, also praktisch unverändert bleiben. Und das über die Dauer bis zum Jahr 2030. Gleichzeitig steigt aber das verfügbare Einkommen auch hier leicht, die Kaufpreise sind mit durchschnittlich 2600 Euro moderat. 

Ganz ähnliche Zahlen in Baden-Württemberg im Landkreis Freudenstadt - Kaufpreise unter 2000 Euro im Schnitt, eine reale Steigerung der Immobilien-Preise um 0,1 Prozent bei steigendem verfügbaren Einkommen um 0,2 Prozent pro Jahr. Ähnlich sieht es im Schwarzwald-Baar-Kreis und im Landkreis Sigmaringen aus. 

Reale Preissenkungen auch in Westdeutschland keine Ausnahme mehr 

Wer sich in den Großstädten in NRW umschaut, muss mit einem realen Wertverlust seines Hauses rechnen. In Essen etwa dürften die Kaufpreise jährlich um knapp einen Prozent sinken, sagt die Postbank voraus. Allerdings sinkt hier auch das real verfügbare Einkommen in ähnlicher Größenordnung. Kaufen ist hier also keine gute Idee. Auch andere Ruhrgebietsstädte haben ähnliche Probleme, gleiches gilt aber auch für Landkreise wie etwa den Märkischen Kreis. Hier kostet der Quadratmeter aktuell im Schnitt ohnehin nur 1400 Euro, die Preise sollen laut Prognose pro Jahr real um 1,3 Prozent sinken.

Besser sieht es im Rheinland aus. In Köln sind die Kaufpreise vergleichsweise moderat mit knapp 4300 Euro im Schnitt. Pro Jahr sollen sie real um 0,9 Prozent steigen, bei einem real verfügbaren Einkommen, das um 1,1 Prozent steigen soll - hier also noch eine positive Zukunft. 

Im Norden Deutschlands schneiden im Immobilienranking ebenfalls einige Regionen sehr gut ab. Der Kreis Schleswig-Flensburg etwa. Dort sollen sich die Kaufpreise von aktuell knapp 2500 Euro jährlich real um etwa 0,4 Prozent erhöhen, das verfügbare Einkommen jedoch deutlicher steigen. Ein Nullsummenspiel könnte es in den kommenden zehn Jahren im Heidekreis in Niedersachsen geben. Unveränderte reale Kaufpreise treffen hier auf unveränderte real verfügbare Einkommen und unveränderte Wohnpreise. In NRW gilt das z.b. auch für den Rhein-Kreis-Neuss. 

Ostdeutschland driftet im Immobilienranking stark auseinander 

Besonders groß sind die Unterschiede in Mitteldeutschland. Einige Regionen - meist diejenigen, die von größeren Städten weit entfernt sind - sind in der Karte der Postbank tiefrot gezeichnet. So etwa der Altmarkkreis Salzwedel. Die Kaufpreise dürften hier um 2,6 Prozent real pro Jahr sinken. Und das bei durchschnittlichen Kaufpreisen pro Quadratmeter von unter 1000 Euro. Aber auch das verfügbare Einkommen der Menschen in dieser Region sinkt. Hier vermutlich vor allem durch die Alterspyramide. Immer mehr Rentner treffen hier auf immer weniger junge Menschen. Auch die Nachbarkreise Stendal und die Prignitz in Brandenburg verzeichnen ähnliche Werte, in der Prignitz sinken die realen Preise sogar jährlich um 3,3 Prozent. Im direkten Nachbarkreis Havelland sieht die Situation ganz anders aus. Hier ein Anstieg um 0,4 Prozent pro Jahr, gleichzeitig sollen die verfügbaren realen Einkommen um über einen Prozent steigen. Eine Gewinnerregion. Übertroffen noch vom Nachbarlandkreis Oberhavel. Der Kreis reicht von Berlin bis an die Grenze nach Mecklenburg-Vorpommern. Die Preise im berlinnahen Raum explodieren gerade, zu spüren ist der Trend in den kommenden Jahren bis an die Landesgrenze von Brandenburg im Norden. Um knapp einen Prozent pro Jahr sollen die Kaufpreise kreisweit anziehen, das real verfügbare Einkommen noch deutlich stärker steigen. Und während in der 50 Kilometer entfernten Prignitz Preise um 1000 Euro den Quadratmeter aufgerufen werden, sind es in Oberhavel heute schon 3000 Euro. Rund um Berlin freilich fast doppelt so hoch. 

Berlin selbst dürfte sich übrigens im etwa die Waage halten, hier erwarten die Experten einen jährlichen Anstieg der Kaufpreise um einen Prozent. Und das trotz der angespannten Wohnungslage durch zu wenig Bau in den vergangenen Jahren. Das verfügbare Einkommen wird ebenfalls pro Jahr real um etwa einen Prozent steigen.