Problemimmobilien Leitfaden
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Arbeitshilfe vom BBSR

Was tun gegen Problemimmobilien? Ein Leitfaden!

Das BBSR hat eine Arbeitshilfe für Kommunen veröffentlicht - in der Kommunen praxiserprobte Lösungen für Problemimmobilien finden.

Sie sind verwahrlost, stehen leer oder sind überbelegt - in Deutschland gibt es viele Problemimmobilien. Doch wie sollten Kommunen am besten mit ihnen umgehen? Das zeigt ein Leitfaden des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Auf 132 Seiten werden Handlungsempfehlungen, rechtliche Regelungen und Praxisbeispiele vorgestellt.

Die Publikation ist eine Erneuerung des Leitfadens aus dem Jahr 2014 und ist mit den kommunalen Spitzenverbänden, wie etwa dem Deutschen Städtebund, dem Deutschen Städtetag, dem Deutschen Landkreistag sowie den wohnungswirtschaftlichen Verbänden GdW, Haus und Grund Deutschland entstanden.

KOMMUNAL fasst die wichtigsten Informationen zusammen und stellt Best-Practice Beispiele vor.

Immobilien: Welche Probleme gibt es überhaupt?

Grundsätzlich unterscheidet das BBSR in der Publikation zwischen zwei unterschiedlichen Problemen. So gibt es einerseits Immobilien, bei denen die baulichen Mängel bereits von außen sichtbar sind. Hier sind zum Beispiel die Fensterscheiben eingeschlagen, die Haustüren kaputt oder das Dach ist zerstört.

Auf der anderen Seite gibt es aber auch Häuser, die von außen intakt erscheinen, aber bei denen sich die Probleme vor allem im Inneren offenbaren. Bei diesen fehlen beispielsweise die Sanitäreinrichtungen, die Treppengeländer oder die Wände sind von Schimmel durchzogen. Einige Häuser werden aber auch falsch genutzt, etwa wenn mehr Personen darin wohnen als eigentlich angedacht.

Leerstand, Überbelegung - Probleme in Stadt und auf dem Land

In vielen Regionen findet kein Wachstum mehr statt, sodass der Leerstand und damit auch die Anzahl von Problemimmobilien in die Höhe schnellt. Darunter leidet insbesondere der ländliche Raum, der nicht von Zuwanderung und damit auch nicht von nachwachsender Nachfrage profitiert. Dort werden leerstehende Wohnungen, Geschäftsräume und fehlende Verwertungsperspektiven sowie Down-Trading Prozesse zu großen Herausforderungen.

In den Städten kommt es häufig zu ganz anderen Problemen: Immobilien, die in einem schlechten Zustand sind und nicht mehr am Wohnungsmarkt angeboten werden können, werden häufig an Menschen vermietet, für die es schwieriger ist, eine Wohnung auf dem angespannten Markt zu ergattern. Dadurch werden die Gebäude oftmals nicht nachhaltig genutzt. Es kommt zu einer Überbelegung oder zur matratzenweisen Vermietung. Durch die hohen Nachfragen werden auch Immobilien mit erheblichen baulichen Mängeln wieder vermietet. Führen die Eigentümer keine Modernisierungsmaßnahmen durch, entwickeln sich diese Immobilien ebenfalls zu Problemimmobilien.

Doch: Wie sollten Kommunen am besten mit Problemimmobilien umgehen?

Das BBSR empfiehlt in seinem Leitfaden, dass Kommunen im ersten Schritt das eigentliche Problem analysieren sollten. Dazu können sie sich folgende Fragen stellen:

  • Handelt es sich bei dem Gebäude um eine Problemimmobilie?
  • Ist das Haus bewohnt?
  • Geht von der Immobilie eine Gefahr aus?
  • Gibt es Verstöße gegen Rechtsvorschriften?
  • Ist aus städtebaulichen Gründen ein Eingreifen notwendig?
  • Handelt es sich um eine einzelne Immobilie im Quartier? Oder sind mehrere Immobilien in schlechtem Zustand, sodass eine problematische Quartierssituation entsteht?

Kommunen haben breit gefächterte Eingriffsmöglichkeiten. Mögliche Maßnahmen kommen aus dem Bauplanungsrecht, dem Bauordnungsrecht oder dem Wohnungsaufsichtsrecht.

Doch bereits im nächsten Schritt dürfte bei vielen Kommunen die Frage aufkommen, wann sich eine Instandsetzung nicht mehr lohnt und wann ein Abriss notwendig wird. Laut BBSR ist ein Abbau sinnvoll, wenn es sich um eine Schlüsselimmobilie im Quartier handelt und es dadurch zu einer spürbaren Verbesserung kommen würde. Aber auch wenn von der Immobilie Gefahr ausgeht, ist ein Abriss die beste Wahl.

Welche Fördermöglichkeiten gibt es?
Fördermittel kommen aus den Bereichen der Städtebauförderung, der sozialen Wohnraumförderung und weiteren Förderangeboten. Aber auch kommunale Anreizprogramme, wie beispielsweise Fassadenprogramme, Haus- und Hofprogramme helfen Immobilieneigentümern bei der Modernisierung und Umgestaltung.

Handelt es sich nicht nur um eine einzelne Problemimmobilie, sondern um eine strukturelle Misslage, ist ein schnelles Handeln der Behörden wichtig. Denn je mehr Zeit verstreicht, desto stärker kann sich die angespannte Situation auf die Umgebung auswirken. Laut BBSR kann die gesamte Quartiersentwicklung darunter leiden. Hierbei kommen nicht nur grundstücksbezogene Maßnahmen in Betracht, sondern auch Strategien für das gesamte Quartier.

In vielen Fällen hilft bereits ein Eigentümerwechsel. Denn Problemimmobilien können durch neue Besitzer in Stand gesetzt und mit Erfolg bewirtschaftet werden. Oftmals lohnt sich aber auch eine Kooperation mit örtlichen Eigentümervereinen, um neue Interessenten zu finden. Denn die Vereine haben häufig gute Kontakte zu den Eigentümern und Investoren und können diese auch direkt ansprechen. Im Leitfaden werden Beispiele aus Magdeburg und Kiel genannt, die aufzeigen, dass das vernetze Vorgehen sehr efolgsversprechend sein kann.

Letztlich kann aber auch die Kommune zum Eigentümer einer Problemimmobilie werden. So kann sie beispielsweise als "Zwischenerwerber" das Haus übernehmen und weiter veräußern. Städte und Gemeinden können die Immobilie aber auch selbst verwenden. Zudem ist es möglich, dass ein kommunales Unternehmen die Immobilie nutzt.

Oftmals gibt es aber auch gemeinwohlorientierte Träger, die die Immobilie übernehmen könnten.

Wie können ländliche Kommunen mit Leerstand umgehen? Wir zeigen eines von mehreren Best-Practice Beispielen aus Bliesdorf
 
Eine ehemalige Mühle wurde in den 90ern von einem ausländischen Investor ergattert und stand seit mehreren Jahren leer. Sie drohte zu verfallen. Die Verwaltung probierte, Kontakt zu dem Eigentümer aufzunehmen - aber die Versuche schlugen fehl. Die Steuerbescheide über Grundsteuerschulden und nicht gezahlte Wasser- und Bodenverbandsbeiträge konnten nicht zugestellt werden. Also zwangsvollstreckte die Verwaltung das Grundstück. Anschließend wurde es von einem Sachverständigen bewertet und ein Zwangsversteigerungsverfahren durchgeführt.
 
Die Verwaltung erwarb das Grundstück und schrieb es öffentlich aus. Auf diesem Wege konnte ein neuer Eigentümer gefunden und die Sicherungs- und Sanierungsarbeiten endlich durchgeführt werden.

 

HIER finden Sie den gesamten Leitfaden!