Referentenentwurf zum Herunterladen
Baugesetzbuch: Kommunales Vorkaufsrecht mit Gesinnungs-TÜV?
Update, 10. April:
Auslöser der aktuellen Debatte sind Überlegungen im Bundesbauministerium, wonach Kommunen künftig gezielt in Immobilienkäufe eingreifen könnten – unter Umständen auch dann, wenn Käufer "verfassungsfeindliche Bestrebungen" verfolgen. So steht es in einem Referentenentwurf des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, der KOMMUNAL vorliegt. Wir bieten Ihnen diesen Entwurf (174 Seiten, PDF-Format) am Ende des Artikels zum kostenlosen Herunterladen an.
Zuerst hatte das Portal T-Online berichtet. Dort hieß es, dass unter anderem die Rede davon ist, dass die Bundesregierung dafür das Verfasungsschutzgesetz ändern will, damit der Verfassungsschutz Daten über potentielle Käufer weitergeben darf. Der uns nun vorliegende Referentenentwurf, der das Datum vom 1. April um 14.31 Uhr trägt (aber kein Aprilscherz ist) bestätigt diese Angaben des Portals.
Wörtlich heißt es in dem Referentenentwurf (Download am Ende des Artikels):
"Um dem Bundesamt für Verfassungsschutz in Fällen des neuen § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 9 BauGB-E die Übermittlung personenbezogener Informationen an die Gemeinde zu ermöglichen, wird mit der neuen Nummer 10 ein gesonderter Übermittlungstatbestand im Bundesverfassungsschutzgesetz eingefügt."
Mehr Macht für Kommunen im Immobilienmarkt
Die geplante BauGB-Novelle ist Teil einer größeren wohnungspolitischen Strategie der Bundesregierung. Ziel ist es, Planungsverfahren zu beschleunigen und den Wohnungsbau zu stärken. Gleichzeitig sollen Kommunen zusätzliche Instrumente erhalten, um problematische Entwicklungen vor Ort besser kontrollieren zu können.
Dazu gehört insbesondere eine Ausweitung des kommunalen Vorkaufsrechts. Dieses erlaubt es Städten und Gemeinden bereits heute, in bestehende Kaufverträge einzutreten, wenn dies dem Wohl der Allgemeinheit dient.
Nach den aktuellen Reformplänen sollen diese Befugnisse deutlich erweitert werden. So ist vorgesehen, Kommunen stärker in die Lage zu versetzen, gegen sogenannte „Schrottimmobilien“ und damit verbundene Missstände vorzugehen – bis hin zu Enteignungen in besonders problematischen Fällen.
Dabei geht es laut Bundesregierung ausdrücklich auch um die Bekämpfung organisierter Strukturen, etwa im Zusammenhang mit Sozialleistungsbetrug oder kriminellen Vermietungsmodellen. Entsprechende Anpassungen, die aus Sicht der Kommunen sehr hilfreich sein dürften, bilden einen Großteil des Entwurfs und werden inhaltlich und juristisch dargelegt.
Neuer Aspekt: Extremismus im Immobilienbereich
Brisant ist derweil der schon erwähnte Paragraf 24 Absatz 1: Er zeigt, dass im Bauministerium geprüft wird, ob das Vorkaufsrecht auch eingesetzt werden kann, wenn Immobilienkäufe im Zusammenhang mit extremistischen Aktivitäten stehen.
Hintergrund ist eine seit Jahren beobachtete Entwicklung: Sicherheitsbehörden stellen fest, dass Personen oder Gruppen Immobilien erwerben, um diese als Treffpunkte, Veranstaltungsorte oder Rückzugsräume zu nutzen. Häufig handle es sich dabei um Gruppen, die vom Verfassungsschutz beobachtet werden. Fraglich ist, ob bereits eine Erwähnung oder ein Verdachtsfall ausreichen könnte. Denn, wie weit dieser "Gesinnungs-Test" gehen würde, dazu lässt der Referentenentwurf durchaus Spekulationsmöglichkeiten offen.
Im Referentenentwurf heißt es wörtlich:
"Mit § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 9 BauGB wird ein neuer Vorkaufsrechtstatbestand eingeführt, der sozialen Missständen vorbeugen soll, die durch die räumliche Wirkung organisierter Kriminalität sowie rechts-, links- oder religiös motivierter extremistischer Bestrebungen entstehen. Damit soll zugleich der segregationsbedingten Abwärtsentwicklung von Quartieren („trading down“) vorgebeugt werden, die sich unter anderem in der Entstehung von Schrottimmobilien manifestiert."
Wie genau rechts- links - oder religiös motivierte Bestrebungen erkannt werden sollen, bleibt der Entwurf bisher schuldig. Kritiker monieren, dass ein reiner Verdachtsfall in einem Rechtsstaat nicht gelten darf. Wohlwollend kann man aus dem Entwurf aber auch den Versuch deuten, hier nur "einschlägig straffällig gewordene Personen" per Vorkaufsrecht verhindern zu können.
Auch der nächste Absatz im Entwurf bleibt hier schwammig: Wörtlich heißt es:
"In Handreichungen zur Prävention gegen Rechtsextremismus wird stets auf die Einbindung und Aktivierung der lokalen Bevölkerung verwiesen. Allerdings kann ein Gegengewicht an zivilgesellschaftlichen Initiativen ab einem bestimmten Punkt nicht mehr erreicht werden, was eine Segregation der Wohnbevölkerung weiter befördern kann."
Und weiter:
"Der Tatbestand ist zweistufig ausgestaltet. Die Feststellung, dass das betreffende Grundstück in einem Gebiet im Sinne der Regelung liegt, bedarf einer umfassenden Betrachtung, in die z.B. auf Grundlage von Erkenntnissen der Polizeibehörden zur Inzidenz von Straftaten bzw. zur entsprechenden Gefährdungslage die drohenden Schäden, die Schadens-wahrscheinlichkeit und auch Zurechnungserwägungen einzustellen sind."
Dieser Absatz bezieht sich auch auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen (Paragraf 1, Absatz 6), spricht aber einerseits von Erkenntnissen der Polzeibehörden, gleichzeitig aber auch von "drohenden Schäden", also Ereignissen, die mutmasslich in der Zukunft liegen. Grundlage hier sind also keine Straftaten, sondern Vermutungen.
Neuen Wind hat zudem ein Bericht des Nachrichtenportals Nius aufgewirbelt. Sie schreiben wörtlich: "Zudem sollen Personen mit Ansichten, die der Verfassungsschutz als gefährlich ansieht, am Hauskauf gehindert werden. Die Baurechtsreform soll, so der Entwurf, zu einer „Stärkung der Gemeinwohlorientierung“ beitragen und „sozialen Missständen vorbeugen“. Zu diesem Zweck will die Regierung der „räumlichen Wirkung organisierter Kriminalität sowie rechts-, links- oder religiös motivierter extremistischer Bestrebungen“ vorbeugen."
In der Tat heißt es im Referentenentwurf wörtlich:
"Die verfassungsfeindlichen Bestrebungen müssen über das bloße Vorhandensein einer politischen Meinung hinausgehen, auf die Durchsetzung eines politischen Ziels ausgerichtet sein und dabei auf die Beeinträchtigung eines der Elemente der freiheitlichen demokratischen Grundordnung abzielen. Die verantwortlich Handelnden müssen auf den Erfolg der Rechtsgutbeeinträchtigung hinarbeiten."
Die entsprechenden Passagen haben in der Politik bereits erste, sehr vorsichtige Reaktionen ausgelöst.
Massive Kritik aus der Politik zum "Gesinnungs-TÜV"
Der Sprecher der CDU-Bundestagsfraktion für Wohnen und Bauen, Jan-Marco Luczak, übt im Interview Kritik an dem Entwurf. Er sagte gegenüber T-Online: "Die Regierung muss aufpassen, bei den Eingriffsrechten für Kommunen nicht zu überziehen. Wir wollen zielgenaue Maßnahmen im Kampf gegen Schrottimmobilien, Verwahrlosung und Kriminalität, nicht aber eine Vielzahl neuer Eingriffsmöglichkeiten, um beliebige städtebauliche Ziele zu verfolgen", so Luczak.
Sylvia Rietenberg, Sprecherin für Stadtentwicklungspolitik der Grünen-Partei im Bundestag sagte dem Portal: "Die Pläne des Bundesbauministeriums zur Bekämpfung von Schrottimmobilien sind offenbar noch so unabgestimmt, dass der baupolitische Sprecher der Unionsfraktion sich umgehend zu einem öffentlichen Widerspruch genötigt fühlt".
Die Aussagen legen nahe, was für Referentenentwürfe stets gilt: Sie werden zunächst im Ministerium selbst weiter abgestimmt und immer wieder verändert. Dann gehen Sie zur Abstimmung in die weiteren beteiligten Ministerien. Erst dann entsteht ein finaler Gesetzesentwurf, der in die Ausschüsse des Bundestages kommt. Und auch dort geht ein Gesetz selten so in die finale Lesung im Bundestag, wie er eingebracht wurde.
Zu klären sein wird in dem Entwurf also insbesondere:
- wie „extremistisch“ rechtlich definiert wird
- welche Behörde eine entsprechende Einschätzung trifft
- und wie ein solches Verfahren rechtssicher ausgestaltet werden soll
Gerade letzter Punkt ist entscheidend, da Eingriffe in Eigentumsrechte hohen verfassungsrechtlichen Anforderungen unterliegen.
Rechtliche und praktische Herausforderungen
Sollten entsprechende Regelungen tatsächlich umgesetzt werden, stellen sich erhebliche rechtliche Fragen. Das kommunale Vorkaufsrecht ist bereits heute an klare Voraussetzungen gebunden: Es darf nur ausgeübt werden, wenn ein öffentliches Interesse vorliegt und muss konkret begründet werden.
Eine Erweiterung um sicherheitsrechtliche Aspekte würde das Instrument deutlich verändern. Insbesondere müsste geklärt werden:
- wie belastbar Erkenntnisse über Käufer sind
- wie Fehlentscheidungen vermieden werden
- und welche Rechtsmittel Betroffene haben
Auch aus kommunaler Sicht wäre eine solche Regelung anspruchsvoll, da sie neue Abstimmungsprozesse mit Sicherheitsbehörden erforderlich machen würde.
Fest steht:
- Die Bundesregierung will das Vorkaufsrecht ausweiten und Kommunen stärken.
- Extremismus im Immobilienbereich wird als reales Problem gesehen.
- Konkrete gesetzliche Regelungen zur Käuferprüfung existieren jedoch bislang nicht öffentlich.
HIER FINDEN SIE DEN REFERENTENENTWURF ALS PDF (1,4 MB) ZUM HERUNTERLADEN:
