Stadtentwicklung
Konzeptvergabe als Erfolgsmodell
Wer heute durch das Steingauquartier geht, merkt sofort, hier ist etwas Besonderes entstanden. Das Viertel wirkt nicht wie „von der Stange“. Auf dem ehemaligen Gewerbeareal in unmittelbarer Innenstadtlage ist in den letzten 15 Jahren ein neues Stück Kirchheim entstanden – bunt, individuell und belebt, mit Freiräumen für jeden, kleinteiliger Bebauung, belebbaren Erdgeschossen und rund 375 Wohnungen.
Genau diese Abwechslung war von Anfang an unser Ziel. Wir wollten einen öffentlichen Raum, der wirklich genutzt wird. Wir wollten Wohnen ermöglichen, das zu unterschiedlichen Lebensphasen und Geldbeuteln passt. Und wir wollten Vielfalt bei den Akteuren, damit Identifikation, Nachbarschaft und Engagement nicht erst im Nachhinein „organisiert“ werden müssen.
Warum wir dafür die offene Konzeptvergabe gewählt haben
Uns war dabei von Anfang an wichtig, dass wir den Baugrund (3,5 ha) nicht einfach an den Höchstbietenden geben. Uns ging es um Gemeinwohlziele wie soziale Mischung, städtebauliche Qualität und ein funktionierendes Quartier. Genau deshalb haben wir nach Nutzung unseres Vorkaufsrechts nicht nach Höchstgebot verkauft, sondern die offene Konzeptvergabe gewählt. Den Zuschlag erhält das überzeugendste Konzept, nicht das höchste Gebot.
Damit ein fairer Wettbewerb möglich war, wurden die Grundstückspreise vorab gutachterlich ermittelt und auf dieser Basis fixiert. So konnten sich sehr unterschiedliche Akteure beteiligen - Privatpersonen, Baugemeinschaften, Bauträger und Investoren. Und wir hatten bewusst darauf geachtet, Kreativität nicht in einer starren Punkte-Matrix zu ersticken. Es gab eine transparente Vorprüfung nach Kriterien. Die eigentliche Bewertung erfolgte anschließend im Diskurs, vergleichbar mit einer Jury, und mündete in einer Empfehlung an den beschließenden Gemeinderat.
Wir wollten den Baugrund nicht einfach an den Höchstbietenden geben.“
Ein zentrales Element war das Zusammenspiel von Anker- und Anliegerprojekten. Wir wollten vermeiden, dass jedes Haus seine eigene Tiefgarage baut, stattdessen sollte es pro Baufeld eine gemeinsame Lösung geben. Das Ankerprojekt übernimmt die Herstellung der gemeinsamen Tiefgarage und Querschnittsaufgaben im Baufeld, hat dafür ein Vorrecht bei der Lagewahl. Insgesamt muss es aber die Qualitätskriterien in gleicher Weise erfüllen wie alle weiteren Projekte.
Unsere Erfahrungen mit der Konzeptvergabe
Das Interesse an unserem Vergabeverfahren war groß. Im Steingauquartier lagen die Bewerbungen etwa dreifach über den verfügbaren Grundstücken. Das freute uns, bedeutete für die Stadtverwaltung aber auch deutlich mehr Arbeit, weil Konzeptvergabe kleinteiliger ist und mehr Abstimmung braucht als die Vergabe großer Einheiten an wenige Akteure.
Genauso wichtig wie die Auswahl war die Absicherung der Qualität. Nach der Vergabe haben wir zunächst Reservierungszusagen ausgesprochen und die Projekte in Statusgesprächen begleitet. Der Verkauf erfolgte erst, wenn Projektentwicklung und Bauantragsplanung ausreichend weit fortgeschritten waren und die für die Vergabe maßgeblichen Zusagen vertraglich verbindlich geregelt waren. Die grundbuchrechtliche Sicherung erfolgte anschließend.
Was wir gelernt haben
Aus meiner Sicht bedarf es bei der Konzeptvergabe neben der verständlichen Information, realistischen Zeitplänen, gut geregelten Schnittstellen und „Spielregeln“ besonders dort, wo viele Akteure gemeinsam planen. Ebenso braucht es ausreichend Verwaltungskapazitäten, denn Moderation, Transparenz und Qualitätssicherung kosten Zeit, zahlen sich am Ende aber aus.
Steingauquartier mit Nachbarschafts-Netzwerk
Heute ist das Steingauquartier westlich der historischen Altstadt sichtbar und lebendig. Es leben dort rund 850 Menschen in 45 Gebäuden, davon 17 Baugemeinschaften und sechs Einfamilienhäuser. Versorgt wird das Quartier über Nahwärme der Stadtwerke Kirchheim.
Ziel war von Beginn an, dass die vielen Einzelprojekte gut und individuell funktionieren – und zugleich Mehrwert für Quartier und Stadtgesellschaft geschaffen wird. Deshalb unterstützten wir den Start der Aufsiedlung organisatorisch. Positiv war, dass sich in kurzer Zeit ein eigenständiges Nachbarschaftsnetzwerk gebildet hat, das Aktivitäten koordiniert, Gemeinschaftsräume verwaltet und Ansprechpartner gegenüber der Stadt ist.
Mein Fazit Konzeptvergabe ist kein Selbstzweck. Sie ist ein wirksames Instrument, um Gemeinwohlziele wie soziale Mischung, Nutzungsvielfalt sowie Klima- und Gestaltungsqualität in gebaute Realität zu übersetzen. Das Steingauquartier zeigt, dass sich der Mehraufwand, den die Konzeptvergabe mit sich bringt, lohnt. Und es bestärkt mich, diesen Weg auch bei künftigen Projekten weiterzugehen.
