Mieten oft günstiger als kaufen
Landleben lohnt sich - Wo Wohneigentum wieder erschwinglich ist
Wohneigentum ist bezahlbar. Das gilt für 331 der 400 Landkreise beziehungsweise kreisfreien Städte in Deutschland. Das berichtet die Tageszeitung Welt mit Verweis auf eine Studie der Postbank. Denn die Immobilienportale melden aktuell Preisrückgänge im zweistelligen Prozentbereich. Und aktuell sinken die Preise weiter, so die Zeitung mit Verweis auf das Portal McMakler.
Der Berechnung zufolge liegt in diesen 331 Regionen die anteilige Einkommensbelastung beim Kauf einer durchschnittlichen Immobilie (70 Quadratmeter) bei weniger als 25 Prozent. Ein Käufer muss hier also für Finanzierung und Tilgung weniger als ein Viertel seines verfügbaren Einkommens (Einkünfte nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben) aufwenden. Beispiel: Ein Single verdient netto 3500,- Euro, abgezogen ist schon die Krankenversicherung, es gehen aber noch 500 Euro für private Rentenversicherung und sonstige Zusatzversicherungen ab. Bleiben 3000 Euro netto und somit 750 Euro für die Immobilienfinanzierung. (der angenommene Zinsatz liegt in der Berechnung der Postbank bei relativ hohen 3,5 Prozent und die anfängliche Tilgungsrate bei 2,5 Prozent).
Tatsächlich muss - rechnet man den deutschlandweiten Schnitt - der Kaufinteressent nur 19,4 Prozent seines Einkommens für die Finanzierung ausgeben - immer gerechnet an der durchschnittlichen Wohnung mit 70 Quadratmetern.
Die gute Nachricht für die ländlichen Regionen: Das Landleben wird finanziell betrachtet wieder attraktiver. Anders als in den Großstädten gibt es in der Fläche keine gravierenden Probleme mit bezahlbarem Wohnraum.
Nur gilt das eben im Durchschnitt - die Unterschiede innerhalb Deutschlands sind enorm.
In diesen Regionen macht Kaufen wieder Sinn
331 Landkreisen und kreisfreien Städten, die als finanzierbar gelten, stehen somit 69 Regionen gegenüber, in denen Käufer mehr als ein Viertel des durchschnittlichen Einkommens für den Kauf ausgeben müssen. Wenig erstaunlich, dass es sich vor allem um Regionen in oder rund um Metropolen handelt. Beispiel München: Hier muss der Käufer statistisch betrachtet 46,7 Prozent seines Einkommens für den Kauf der Immobilie ausgeben. Berlin schließt inzwischen mit München auf, was vor allem an den niedrigeren Einkommen in der Hauptstadt liegt, kommt auf 46,4 Prozent des durchschnittlichen Einkommens. Es folgt Hamburg mit knapp über 40 Prozent und Frankfurt am Main, dort sind es knapp unter 40 Prozent.
Und die Preise in diesen Großstädten haben dann auch Auswirkungen auf die umliegenden Herzkranzgefässe - die sogenannten Speckgürtel. Besonders auffällig ist das in Großraum München - in allen Landkreisen vor allem südlich von München bis an die Landesgrenze nach Österreich gelten als roter Bereich. Hier muss der Käufer fast überall mehr als 30 Prozent des verfügbaren Durchschnittseinkommens aufwenden, will er eine Immobilie kaufen. Nördlich von München ist der Speckgürtel nicht ganz so groß. Ähnlich sieht es in Berlin aus, hier entspannt sich die Lage immerhin nördlich von Berlin - im Schnitt zahlt der Immobilienkäufer hier etwa 22 bis 25 Prozent seines verfügbaren Einkommens, im Süden bleibt der Anteil rund um Potsdam (37,5 Prozent) überall über der 25 Prozent Marke.
Ganz anders sieht es in den westdeutschen Bundesländern aus. NRW liegt praktisch, sieht man von Köln und Düsseldorf und bedingt von Münster ab, fast überall in Bereichen zwischen 15 und 20 Prozent, in einigen Regionen liegt der Anteil für die Kaufimmobilie sogar bei weniger als 10 Prozent des verfügbaren Einkommens. Das erstreckt sich auch hoch in viele Regionen in Niedersachsen. Lediglich an der Nordseeküste sind die Preise weiter hoch, noch deutlich zeigt sich das aber an der Ostsee rund um Rostock. Auch hier hat die Situation aber auch mit dem geringeren verfügbaren Durchschnittseinkommen in Mecklenburg-Vorpommern zu tun. Hier sind es zudem vor allem Käufer von Ferienwohnungen, die die Preise in die Höhe schnellen lassen.
Im Südwesten ist die Situation nicht mehr so angespannt - in Baden Württemberg etwa sind es nur noch wenige größere Städte wie Stuttgart, die als "zu teuer für den Durchschnittsbürger" gelten, auch in Hessen und Rheinland-Pfalz gibt es nur wenige "zu teure" Städte. Im Saarland sind Eigentumswohnungen entlang der Grenze nach Frankreich teils für weniger als 10 Prozent des Durchschnittseinkommens zu bekommen.
Wo mieten günstiger ist als kaufen
Auffallend ist trotzdem, dass Mieten fast überall günstiger ist als kaufen. Zumindest, wenn man die jährlichen Kosten betrachtet. Die Postbank hat laut Welt in ihrem Gutachten lediglich 37 Städte und Landkreise ausfindig gemacht, in denen kaufen günstiger ist als mieten. Die meisten davon liegen in Regionen weit entfernt der Metropolen, sprich in Thüringen, Sachsen und Sachsen-Anhalt.
Unbedingt kaufen sollten Sie der Empfehlung zufolge übrigens im brandenburgischen Landkreis Elbe-Elster. Dort zahlen Käufer statistisch nur 8,4 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die Finanzierung einer Eigentumswohnung. Wenn sie mieten, liegen Sie dort bei über 11 Prozent.
Wie sich die Preise in den kommenden Monaten entwickeln werden ist hingegen nur schwer vorherzusagen. Denn einerseits melden die Immoblienportale, die "Welt" angefragt hat, weiter sinkende Preise bei Verkäufen (in diesem Quartal minus 1,6 Prozent) gleichzeitig verzeichnen die Portale aber wieder mehr Nachfrage bei den Käufern. Und diese Nachfrage könnte die Preise dann wieder ansteigen lassen, wenn es nicht bei Nachfragen bleibt, sondern sich diese auch in Käufen wiederspiegeln.