Trotz teurer Bauzinsen - es gibt noch unterschätzte Regionen, die für Häuslebauer interessant bleiben - das große Städte-Ranking
Trotz teurer Bauzinsen - es gibt noch unterschätzte Regionen, die für Häuslebauer interessant bleiben - das große Städte-Ranking
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Städte-Ranking

Die unterschätzten Städte für Häuslebauer

Eine Studie hat 50 Großstädte auf ihr Preis-Leistungsverhältnis am Immobilienmarkt untersucht – das Ranking zeigt, wo sich kaufen und bauen noch lohnt. Vor allem eine Region wird bisher unterschätzt und hat viel Potential!

Die drastisch steigenden Zinsen durch den erst Anfang Februar wieder deutlich erhöhten Leitzins auf drei Prozent macht vielen Kaufwilligen am Immobilienmarkt einen Strich durch die Rechnung. Schon im vergangenen Jahr sind die Kaufpreise in den 50 deutschen Großstädten „nur noch“ um 3,6 Prozent gestiegen. Das hat vor allem Auswirkungen auf die Mietpreise. Denn die steigen erstmals seit vielen Jahren deutlich stärker als die Kaufpreise. Im vergangenen Jahr gingen die Mietpreise in den deutschen Großstädten um 5 Prozent nach oben. Der Grund liegt auf der Hand: Viele kaufen nun doch keine Immobilie und wollen abwarten, bis sich der Käufermarkt wieder beruhigt. Oder sie können sich den Kauf zu den hohen Zinsen schlicht nicht mehr leisten.

Dass allerdings die Kaufpreise künftig wieder fallen, davon gehen Experten auch längerfristig nicht aus. Beim Immobilienportal Immoscout etwa heißt es, „ein nachhaltiger Rückgang ist nicht zu erwarten“. Denn der Neubau von Wohnungen breche durch die höheren Kosten gerade ein, trotz wachsender Bevölkerung. Der Markt bleibt somit angespannt und die Preise entsprechend auf hohem Niveau. So hat der Wohnungsbauriese Vonovia jüngst erst alle Neubauvorhaben für dieses Jahr gestoppt, weil sie sich nicht mehr rechnen.

Städte-Ranking zeigt Chancen-Risiko-Verhältnis

Umso spannender ist ein Ranking des Immobilienportals Immoscout zur Preisentwicklung und zum „Chancen-Risiko-Verhältnis“ beim Kauf in den 50 größten deutschen Städten. Die Zahlen geben nämlich auch Hinweise auf die ganze Region und somit mindestens das Umland der Großstädte. Die Daten zu Preisen und Mieten stammen aus dem Immo-Portal, die Wirtschaftswoche hat die Daten mit vielen weiteren Standortfaktoren abgeglichen und daraus ein Ranking erstellt. Neben dem reinen Kaufpreis ist ein wichtiger Indikator vor allem die jeweilige lokale Kaufkraft. Das führt etwa dazu, dass die Kaufpreise in Hamburg zwar deutlich höher sind als in Berlin. Weil in Berlin die Kaufkraft vergleichsweise niedrig ist und die Arbeitslosenquote höher, schneidet Hamburg beim Chancen-Risiko-Verhältnis trotzdem nicht erheblich schlechter ab als die Hauptstadt. Dafür hat Hamburg etwa die deutlich schlechtere Standortdynamik. Ähnlich wie München ist übrigens auch Hamburg weit abgeschlagen in der Top Liste des Städte-Rankings.

Städte-Ranking: Günstiges Mitteldeutschland, teurer Süden

Nimmt man nun alle Daten zusammen, also etwa die Leerstandsquote, die Standortdynamik und die Preis-Mietentwicklung, so landet Leipzig mit deutlichem Abstand auf Platz 1 unter Deutschlands Großstädten. Wer also eine Immobilie kaufen möchte, findet hier das beste Preis-Leistungs-Verhältnis. In der Gesamtbewertung kommt die Skala von 1 bis 5 auf einen Wert von 4,5. Bei dem Ranking bedeutet 5 sehr große Chancen und sehr wenig Risiken, 1 hingegen zeigt sehr geringe Chancen bei hohem Risiko auf. Mit einem Wert von 4,5 schlägt Leipzig alle anderen Großstädte (ab 200.000 Einwohner) um Längen. Trotzdem sagen die Experten auch für Leipzig, dass Mieten dort im Moment günstiger ist als kaufen. Gerechnet hat die Wirtschaftswoche hier übrigens, was ein kreditfinanzierter Kauf und die Miete einer gleichwertigen Wohnung kosten – über 15 Jahre. Allerdings gibt es Unterschiede: Käufer bilden Eigentum, Mieter nicht. Dafür können Mieter das nicht in einer Immobilie gebundene Vermögen anderweitig anlegen, etwa am Aktienmarkt. Beides hat nicht direkt mit den Wohnkosten zu tun. Die Analyse berücksichtigt daher nach Angaben der Wirtschaftszeitschrift beim Kauf nur die Kreditzinsen, keine Tilgung!

Die Plätze 2 bis 10 im Städte-Ranking

Auf Platz 2 im Städte-Ranking landet eine weitere Stadt aus Sachsen, nämlich Dresden. Hier loben die Experten vor allem die Erschwinglichkeit der Immobilien bei gleichzeitig niedrigem Leerstand in der Stadt. Direkt dahinter landen übrigens mit Hannover und Dortmund zwei westdeutsche Städte, die für die meisten Käufer ebenfalls nicht im Fokus stehen dürften. Während für Hannover das Gleiche gilt, wie für Leipzig, nämlich dass Mieten trotzdem aktuell günstiger ist als kaufen, bildet Dortmund hier eine Ausnahme. Kaufinteressenten kommen hier, trotz der gestiegenen Zinsen, im Schnitt auf eine geringere Gesamtsumme als würden sie mieten. Ähnliches gilt übrigens unter den 10 besten Städten im Städte-Ranking nur noch für Münster. Apropos die weiteren Platzierungen im Städte-Ranking: Auf den weiteren Plätzen landen Darmstadt, Münster, Karlsruhe und Nürnberg gefolgt von Berlin und Oldenburg auf Platz 10.

Diese Regionen liegen weit hinten im Städte-Ranking

Bleibt noch der Blick auf die Verlierer des Rankings, das sind alle Städte mit einem Wert unter 3,0. Vor allem das Ruhrgebiet fällt hier auf. Insbesondere, weil mit Dortmund ja eine Ruhrgebietsstadt weit oben steht im Ranking. Gleichzeitig gehen die drei geringsten Bewertungen (jeweils 2,6 auf der Skala) ebenfalls an drei Städte aus dem Ruhrpott. Hagen, Krefeld und Duisburg teilen sich die rote Laterne. Zum Vergleich: das überteuerte München kommt immerhin noch auf einen Wert von 3,3. Und weitere NRW-Städte erreichen Werte unter 3. Nämlich Oberhausen, Gelsenkirchen, Mönchengladbach, Mülheim und Bielefeld. Außerdem am unteren Ende der Liste mit Werten knapp unter 3: Halle an der Saale, Wiesbaden und Osnabrück.