Hausbau, Dachstuhl
Viele wollen bauen, doch Bauland ist heiß umkämpft in den Kommunen.
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Studie

Genug Bauland für zwei Millionen Wohnungen

In Deutschland ist in den Städten und Gemeinden genug Bauland vorhanden, um rasch zwei Millionen Wohnungen zu bauen. Das belegt eine aktuelle Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Auftrag des Bundesbauministeriums. Doch woran hapert es dann? Was können Kommunen tun, wie kann der Bund sie unterstützen? Für die Studie wurden Interviews mit zahlreichen Kommunen geführt.

Die Ampel-Regierung hat sich zum Ziel gesetzt, dass in Deutschland 400.000 neue Wohnungen pro Jahr gebaut werden - davon 100.000 Sozialwohnungen. Darüber lächeln angesichts des bisher langsamen Tempos viele. Nun hat Bundesbauministerin Klara Geywitz das Ergebnis der von ihrem Ministerium in Auftrag gegebenen Studie vorgestellt, das zumindest Anlass zu verhaltenem Optimismus zeigt. Denn danach gibt es ausreichend Bauland in Deutschland. "So viel Bauland wie die Größe Berlins oder 140.000 Fußballfeldern", sagte die Ministerin. „Das ist das Potenzial, das wir brauchen, um die von uns pro Jahr angestrebten Wohnungen, davon 100.000 Sozialwohnungen, zu bauen."

Die Studie beziffert die baureichen, potenziell bebaubaren Flächen in den Städten und Gemeinden auf mindestens 99.000 Hektar. Von ihnen sind nach Angaben der Kommunen rund zwei Drittel für den Wohnungsbau vorgesehen. Auf diesem Anteil lassen sich - konservativen Schätzungen zufolge - laut Experten zwischen 900.000 und 2 Millionen Wohnungen realisieren. Das wären mindestens 60 Prozent der bis zum Jahr 2025 angestrebten rund 1,5 Millionen Wohnungen.

Bauland-Konzepte gefragt

Die Baulandreserven reichen laut Studienergebnis also aus - theoretisch aber nur. Das wissen die Kommunen wohl am besten:  Viele Grundstücke sind in privater Hand - und werden solange liegengelassen, bis sie noch mehr Gewinn bringen könnten. Oft sind auch komplizierte Eigentumsverhältnisse der Grund dafür, dass das Land nicht bebaut werden kann, bestätigte auch der Chef des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), Markus Eltges, bei der Vorstellung der Studie. Aber auch die hohen Preise sind ein Problem - vor allem in den großen Städten und im Umland. Darauf lassen sich keine bezahlbaren Mietwohnungen bauen. 

Für den Instituts-Leiter besteht dennoch die Chance zu mehr erschwinglichen Wohnungen. "Mit klugen Baulandkonzepten und -vergaben können die Kommunen dafür sorgen, dass auf den bebaubaren Flächen nicht nur hochpreisige Wohnungen entstehen, sondern auch bezahlbarer Wohnraum." Die Umsetzung von Wohnungsbauvorhaben vor der eigenen Haustür sei natürlich kein Selbstläufer. "Es ist wesentlich, die Bevölkerung frühzeitig in Planungsprozesse einzubeziehen. Dies schafft Vertrauen, erhöht die Akzeptanz und steigert die Bauqualität.“

Die wichtigsten Ergebnisse der Studie:

  • Die baureifen, potentiell bebaubaren Flächen in den Städten und Gemeinden umfassen  mindestens 99.000 Hektar.
  • Zwei Drittel der Grundstücke sind bereits durch die kommunale Planung für das Wohnen vorgesehen.
  • Es lassen sich zwischen 900.000 und rund zwei Millionen Wohnungen realisieren, bei dichterer Bebauung bis zu vier Millionen.
  • Sowohl in den Ballungsräumen als auch in ländlichen Gebieten gibt es erhebliche Flächenpotenziale für den Wohnungsbau.
  • Indem sie Systeme zur Erfassung von Flächenpotenzialen einsetzen, legen kommunale Akteure die fundierte Grundlagen für Entscheidungsprozesse und ein nachhaltigen Flächenmanagement. Die gute Nachricht: Immer mehr Kommunen erfassen systematisch ihre potentiell bebaubaren Flächen wie Brachflächen und Baulücken – eine wichtige Informationsgrundlage für die kommunale Baulandpolitik. So geben rund die Hälfte der Städte und Gemeinden an, die Baulücken flächendeckend zu erfassen. 2012 waren es nur rund 30 Prozent. Als größtes Hemmnis der Erfassung und Pflege der Daten nannten die Kommunen personelle Kapazitätsgrenzen.
  • Bei den rechtlichen Instrumenten der Wohnbauland-Entwicklung schreiben die befragten Kommunen den qualifizierten Bebauungsplänen die größte Bedeutung zu, gefolgt vom Bebauungsplan der Innenentwicklung und dem beschleunigten Verfahren für Außenbereichsflächen.
  • Bei den allgemeineren Strategien wird vor allem der klassischen Angebotsplanung große Bedeutung beigemessen. Über 70 Prozent der Kommunen sehen darin einen großen oder relevanten Beitrag. Danach genannt werden die Entwicklung gemeindeeigener Flächen durch die Gemeinde und privater Flächen durch private Akteure auf Basis eines städtebaulichen Vertrags oder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Fast gar keine Rolle spielt die Entwicklung von Wohn im Rahmen interkommunaler Kooperationen.

Forderung: Das Baurecht entrümpeln

Der Vizepräsident des Deutschen Städtetages und Oberbürgermeister von Heidelberg, Eckart Würzner fordert: „ Wir brauchen eine konsequente dauerhafte Förderung durch Bund und Länder für den sozialen Wohnungsbau, geeignete Flächen müssen kurzfristig mobilisiert und das Baurecht insgesamt entrümpelt werden. Städte müssen in die Lage versetzt werden, Grundstücke vergünstigt kaufen und gemeinwohlorientiert entwickeln zu können. Sofort nutzbare Bauflächen dürfen nicht aus Spekulationszwecken liegengelassen werden.“

Städte und Gemeinden befragt

Mit der Studie waren das Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung (IÖR) und das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) beauftragt worden. Die Forscherinnen und Forscher befragten deutschlandweit knapp 3.000 Städte und Gemeinden aller Größenklassen. Auf Basis der Antworten von fast 700 Kommunen errechneten sie bundesweit und regional differenziert die als Bauland verfügbaren Flächen, ermittelten die darauf realisierbaren Wohneinheiten und kalkulierten, wie sich der Wohnraumbedarf mit den vorhandenen Flächen realisieren ließe. Mehr Informationen.

Die Studie als PDF