Recht Aktuell
So soll der Wohnungsbau beschleunigt werden
Wohnungsbau schneller möglich machen - das ist das Kernziel der Novelle des Baugesetzbuches. Am 7. März hat der Bundestag in zweiter und dritter Lesung dem Regierungsentwurf zum Gesetz zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) zugestimmt.
Durch das Baulandmobilisierungsgesetz soll ein schnelleres Aktivieren von Bauland zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum ermöglicht werden. Um dies zu erreichen, sollen die bestehenden gemeindlichen Handlungsinstrumente zur Baulandmobilisierung erweitert werden. Darüber hinaus werden planungsrechtliche Erleichterungen insbesondere für Wohnbauentwicklungen eingeführt. Die wichtigsten Neuregelungen werden nachfolgend skizziert.
Der Katalog der gemeindlichen Handlungsinstrumente zur Baulandmobilisierung wird durch die Einführung von sektoralen Bebauungsplänen ergänzt. Damit können für bereits bebaute Gebiete Anforderungen an Wohnnutzungen vorgegeben und Flächen festgesetzt werden, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, in denen einzelne oder alle Wohnungen die Anforderungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen.
Vorkaufsrechte und Baugebote sollen Wohnungsbau beschleunigen
Mit einer Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts und der Erweiterung von Baugeboten werden diese beiden Instrumente geschärft, damit sie für die Mobilisierung von Bauland effektiver als bisher eingesetzt werden können. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts wird von bisher zwei auf künftig drei Monate verlängert. Die Ausübung des Vorkaufsrechts wird auf sogenannte Schrottimmobilien erweitert. Ein neues, besonderes Vorkaufsrecht wird für unbebaute, geringfügig bebaute oder brachliegende Grundstücke in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eingeführt. Die Gemeinden müssen entsprechende Gebiete allerdings durch Satzung bestimmen, damit dieses besondere Vorkaufsrecht entsteht. Die Voraussetzungen dafür werden gesetzlich definiert.
Für derartige, durch Satzung bestimmte Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt soll auch das Instrument der Baugebote erheblich erweitert werden. Hier sollen Gemeinden künftig anordnen dürfen, dass ein Grundstück mit Wohnungen zu bebauen ist, wenn in dem Bebauungsplan Wohnnutzungen zugelassen sind. Eigentümer können bei Anordnung eines Baugebots im Falle der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit auch weiterhin von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen. In diesem Fall muss die Gemeinde das Grundstück allerdings nicht mehr wie bisher selbst erwerben und die Bebauung sicherstellen, sondern kann das Grundstück auch zu Gunsten einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft oder eines gemeinwohlorientierten Wohnungsbauunternehmens übernehmen, die es alsdann bebaut.
Das Umwandlungsverbot ist in seiner Wirkung umstritten, rechtlich aber einwandfrei
Durch die Regelung eines Umwandlungsverbots soll in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen auch außerhalb des Geltungsbereichs von sozialen Erhaltungssatzungen eingeschränkt werden, wenn die Landesregierungen entsprechende Gebiete durch Rechtsverordnung bestimmen. In diesen Gebieten bedarf bei bereits bestehenden Wohngebäuden die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 WEG künftig der Genehmigung.
Zu Gunsten von Wohnbauvorhaben soll die Erteilung von Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans insbesondere in durch Satzung bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt erleichtert werden. Dort sollen Befreiungen künftig auch dann zulässig sein, wenn die Grundzüge der Planung berührt sind. Im unbeplanten Innenbereich sollen Abweichungen vom Einfügungsgebot für Wohnbebauung nicht mehr nur im Einzelfall, sondern auch wiederholt zulässig sein.
Die in § 17 Abs. 1 BauNVO bislang als „Obergrenzen“ geregelten Werte für das Maß der baulichen Nutzung sollen durch eine Änderung des § 17 BauNVO in „Orientierungswerte“ für die Bestimmung des Maßes der Flächennutzung umgewandelt werden. Hierdurch soll die bisherige Regelungssystematik aufgegeben werden, nach der die Einhaltung der Obergrenzen in der Bauleitplanung den Regelfall darstellt und die Überschreitung die im Rahmen strikter Grenzen begründungspflichtige Ausnahme bildet. Die Gemeinden können damit künftig unter Berücksichtigung der Bestandssituation oder auch regelhaft höhere Werte für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung festlegen als in der Tabelle zu § 17 Abs. 1 BauNVO dargestellt. Eine Ausgleichspflicht, wie sie bislang in § 17 Absatz 2 BauNVO als Voraussetzung für eine Überschreitung der Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO geregelt war, soll nicht mehr bestehen. Hierdurch wird der Entscheidungsspielraum der Gemeinden, betreffend die Bebauungsplanfestsetzungen zum Maß der Nutzung, erheblich erweitert. Sie können sich künftig zwar auch weiterhin an die Orientierungswerte des § 17 BauNVO halten, Abweichungen davon sind aber ohne Weiteres zulässig. Dies sollte allerdings im Bebauungsplan begründet werden, um Abwägungsfehler zu vermeiden.
Auch das Bauen (und Wohnen) im Außenbereich soll erleichtert werden. Für Bebauungspläne zur Festsetzung von Wohnnutzungen mit einer Grundfläche von weniger als 10.000 Quadratmetern, die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen, soll die Einbeziehung in das vereinfachte Verfahren wieder möglich sein.
Um das Zusammenleben auf dem Land zu erleichtern und ein störungsfreies Nebeneinander von Wohnnutzungen und land- und forstwirtschaftlichen (Nebenerwerbs-)Betrieben zu ermöglichen, soll für Planungen in ländlichen Regionen durch den neuen § 5a BauNVO die Gebietskategorie des dörflichen Wohngebiets (MDW) neu geschaffen werden. Auf diese Weise soll Wohnbaupotenzial in dörflichen Gebieten mobilisiert werden. Außerdem wird die Nutzungsänderung von vormals landwirtschaftlich genutzten Gebäuden zu Wohnzwecken erleichtert. Dort sind künftig statt 3 Wohnungen 5 Wohnungen je Hofstelle zulässig. Im Falle eines Ersatzbaus muss der Eigentümer das vorhandene Gebäude zum Zeitpunkt des Neubaus nicht mehr selbst nutzen, es reicht aus, wenn er das Gebäude in der Vergangenheit für längere Zeit bewohnt hat.
Eine Einordnung: neues Gesetz zum Wohnungsbau wird Gerichte noch beschäftigen
Das Baulandmobilisierungskonzept birgt für Gemeinden und Investoren Chancen und Risiken. Den Gemeinden werden zusätzliche Instrumente für die Mobilisierung von Baulandpotenzial an die Hand gegeben, die die Rechte von Grundstückseigentümern allerdings empfindlich beschneiden können.Eigentümer und Investoren können von erleichterten Genehmigungsvoraussetzungen für Wohnbebauung insbesondere bei Vorhaben der Innenentwicklung aber auch im Außenbereich profitieren.
Es erscheint absehbar, dass es bei der Anwendung der erweiterten gemeindlichen Handlungsoptionen zur Baulandmobilisierung zu Rechtsstreitigkeiten zwischen Eigentümern und Gemeinden kommen wird, weil damit zum Teil erhebliche Eingriffe in die private Handlungsfreiheit und das Eigentum verbunden sind. Vor diesem Hintergrund bleibt abzuwarten, ob das Baulandmobilisierungsgesetz tatsächlich zu einer schnelleren Aktivierung von Bauland und zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum führt und nicht in erster Linie Rechtsanwälte und Gerichte beschäftigen wird.
