Expertentipps
So können Kommunen Bauland mobilisieren
Laut einer Umfrage des Bundesbauministeriums gibt es in Deutschland theoretisch noch viel Bauland, es muss nur entwickelt werden. Fest steht: Kommunen können viel tun, um die Baulandentwicklung gezielt vorantreiben. Ein Patentrezept gibt es dafür nicht, denn die örtlichen Begebenheiten sind höchst unterschiedlich. Eine Sonderveröffentlichung im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung enthält Tipps verschiedener Experten.
5 Tipps für die Baulandentwicklung
- Die Wohnbaulandentwicklung muss bedarfsgerecht sein.
- Aus der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung kann der voraussichtliche Bedarf abgeleitet werden. Dabei sind die sich verändernden Haushaltsgrößen - mehr Single-Haushalte, spezifische Bedarfe wie barrierefreier Wohnraum sowie die Anzahl der Haushalte mit Berechtigung für geförderte Wohnungen (WBS-Berechtigte) - in den Blick zu nehmen.
- Die beschränkten finanziellen und personellen Ressourcen der Städte und Gemeinden müssen möglichst so eingesetzt werden, dass die Ziele auch erreicht werden können. Nötig ist dafür eine klare Prioritätensetzung. So kann es hilfreich sein, die Instrumente und Prozesse zu nutzen, mit denen die Mitarbeiter in der Verwaltung vertraut sind und solche zurückzustellen, deren Anwendung erst neu erlernt werden muss.
- Die durch die Schaffung von Bauland bewirkten Bodenwertsteigerungen sollten genutzt werden, um die Kosten zu decken.
- Es sollte immer geklärt werden, in welchem Maße der Bedarf durch die Wiedernutzung von Brachflächen, Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung gedeckt werden kann. Zudem sollte der Bedarf für neue Baugebiete im Außenbereich ermittelt werden.
Wie können die Ziele erreicht werden?
Die Entwicklung von Bauland effizient und effektiv zu betreiben, erfordert ein systematisch angelegtes Vorgehen. Dabei kann einerseits die Planungshoheit der Gemeinde genutzt werden und andererseits die Verfügungsmacht über die Grundstücke durch den jeweiligen Eigentümer. Ein solches systematisch angelegtes Vorgehen der Baulandentwicklung wird als Baulandmodell bezeichnet.
7 Schritte zum Baulandmodell:
1. Wohnungsbaubedarf klären
Um heraus zu finden, wie viele Wohnungen überhaupt gebraucht werden, sind die Prognosen für die Bevölkerungentwicklung, die Haushaltsgröße, spezielle Bedarfe heranzuziehen. Zudem ist es natürlich der Überblick über die Wohnungsbestände gefragt.
2. Flächenpotenziale für den Wohnungsneubau sichten und bewerten
Die Potenziale für den Wohnungsneubau werden mit Blick auf die Notwendigkeit entwickelt, einen Bebauungsplan aufzustellen (etwa Baulücken, Aufstockungen, Ergänzungsbauten, Brachflächen) und zusätzlich mit Blick auf Verfügbarkeit und Eignung (zum Beispiel rechtliche und faktische Restriktionen, Erschließungsaufwand).
3. Ziele der Wohnbaulandentwicklung klären
Bei den Zielen der Wohnbaulandentwickung geht es um die Effektivität, also vollständige und zielkonforme Bebauung, Bindung in Bezug auf die Nutzung wie Mietpreis- und Belegungsbindungen und um Effizienz. Dazu gehören die Deckung der Kosten der Baulandentwicklung aus den Erträgen und Reduzierung des Planungs- und Erschließungsaufwands..
4. Möglichkeiten sichten, auf eigenen Flächen der Gemeinde zu entwickeln
Das kommunale Liegenschaftsvermögen sollte gesichtet und bewertet werden, ebenso die Möglichkeit, dazu zu kaufen. Das sollte in finanzieller, organisatorischer und auch personeller Hinsicht geprüft werden. Zudem sollte die Gemeinde ihre Rolle und Chancen am Bodenmarkt klären.
5. Möglichkeiten bei initiierten Entwicklungen von Vorhabensträgern
Bisherige Praxis und zusätzliche Gestaltungsoptionen können bei der Planung weiterhelfen.
6. Anwendungsfälle und rechtliche Grenzen klären und einen Standard entwickeln
Das Ergebnis sollte ein schlüssiger Entwurf sein, bezogen auf die verfolgten Ziele.
7. Gemeindevertretung legt Baulandmodell fest.
Es gibt unterschiedliche Grundtypen von Baulandmodellen, in jedem Fall kooperiert die Kommune mit den Eigentümern beziehungsweise Investoren:
- Entwicklung von Flächen, nachdem die Stadt oder ein stadteigene Entwicklungsträger sie vorher ganz oder zu einem definierten Anteil erworben hat (Zwischenerwerbsmodelle).
- Entwicklung von Flächen, bei denen sich Vorhabenträger innerhalb einer bestimmten Frist zur Umsetzung und zur Übernahme der damit einhergehenden kommunalen Aufwendungen in einem städtebaulichen Vertrag verpflichten. Dabei handelt es sich um sogenannte Investorenmodelle.
Mehr spannende und sehr ausführliche Informationen in der Sonderveröffentlichung. Mitgewirkt hat dabei auch das Deutsche Institut für Urbanistik Difu.
