K.AI beantwortet Ihre Fragen
Grundsteuer - Alles über die Grundsteuer C, Grenzen der Hebesätze und Co.
Von Anfang: Warum brauchte es eigentlich eine Grundsteuerreform?
Die Berechnung der Grundsteuer beruhte jahrzehntelang auf Einheitswerten – in Westdeutschland von 1964, in Ostdeutschland sogar von 1935. Diese Werte hatten mit der heutigen Immobilien- und Bodenrealität nur noch wenig zu tun. Das Bundesverfassungsgericht hat deshalb 2018 entschieden: Das alte System ist verfassungswidrig und muss reformiert werden. Der Gesetzgeber bekam Zeit bis Ende 2019 für ein neues Bewertungsverfahren, die Länder – und damit am Ende die Kommunen, die sich um die Grundsteuer kümmern - bis Ende 2024, um es umzusetzen.
Das bedeutet die Grundsteuerreform für die Kommunen
- Die Kommunen wurden angehalten, die neue Bewertung aufkommensneutral zu gestalten
Die Neubewertung des Grundbesitzes führt zu individuellen Veränderungen bei den Grundsteuerzahlungen der Eigentümerinnen und Eigentümer: Einige zahlen künftig mehr, andere weniger. Die Reform sieht jedoch vor, dass sich das Gesamtaufkommen der Grundsteuer einer Kommune nicht erhöht oder verringert. Die Neubewertung hat bei den Finanzämtern in den letzten Jahren hohe zeitliche Ressourcen verbraucht. - Kommunale Hebesatzhoheit bleibt
Die Kommunen entscheiden weiterhin selbst, welche Hebesätze sie anwenden. Bei Änderungen im Grundsteueraufkommen nach der Neuberechnung, können die Kommunen ihre Hebesätze also anpassen, um das Aufkommen konstant zu halten. - Maßnahmen gegen Baulandspekulation – die Grundsteuer C
Kommunen können für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen, um Baulandspekulation zu verteuern und Anreize zu schaffen, Wohnraum tatsächlich zu schaffen. Die ersten Kommunen haben diese Möglichkeit bereits genutzt.
Was ist für die Grundsteuer C festgelegt?
Grundsteuer C im Bundesmodell
Für unbebaute, baureife Grundstücke können Kommunen also einen gesonderten, höheren Hebesatz festlegen können. Dies soll Spekulationen mit Bauland entgegenwirken und Anreize schaffen, diese Grundstücke zu bebauen. Denn Wohnraum ist dringend benötigt. Baureife Grundstücke sind dabei definiert als unbebaute Grundstücke, die nach Lage, Form, Größe, tatsächlichem Zustand und öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden könnten, unabhängig davon, ob eine Baugenehmigung bereits erteilt ist oder ob zivilrechtliche Gründe einer Bebauung entgegenstehen. Gemeinden müssen die baureifen Grundstücke und das Gebiet, für das der gesonderte Hebesatz gilt, genau bestimmen und öffentlich bekanntgeben. Der gesonderte Hebesatz muss für alle betroffenen baureifen Grundstücke einheitlich und höher als der allgemeine Hebesatz für andere Grundstücke sein.
Grundsteuer C in den Landesgrundsteuergesetzen
Diese Regelungen sind national im Bundesgrundsteuergesetz verankert und gelten grundsätzlich für alle Kommunen, sofern sie keine landesgesetzlichen Abweichungen haben. Alle Bundesländer mit der einzigen Ausnahme Bayern sehen die Möglichkeit für Städte und Gemeinden vor, eine Grundsteuer C zu erheben. Diese funktioniert auch in den Bundesländern mit Landesgrundsteuergesetz nach dem Bundesmodell. Im Verfahren und in der Veröffentlichungspflicht unterscheiden sich die Landesgesetze jedoch teilweise vom Bundesmodell (K.AI kennt die Details!).
Wer hat bereits eine Grundsteuer C?
Eine Grundsteuer C eingeführt oder in Planung haben bisher nur wenige Kommunen – dazu gehören Tübingen, Wendlingen, Merdingen, Monheim am Rhein und Leipzig.
Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?
Das neue Berechnungsmodell des Bundes beruht auf einer einfachen Idee: Grundstücke und Gebäude sollen auf Basis aktueller Boden- und Gebäudewerte bewertet werden. Dafür wird zunächst der Bodenwert ermittelt, indem die Grundstücksfläche mit dem offiziellen Bodenrichtwert multipliziert wird, den die Gutachterausschüsse regelmäßig festlegen. Hinzu kommt der Gebäudewert, der nicht auf der tatsächlich gezahlten Miete basiert, sondern auf statistischen Nettokaltmieten, die nach sogenannten Mietniveaustufen festgelegt sind. Dieser Wert wird mit der Wohn- oder Nutzfläche des Gebäudes multipliziert und um einen Alterungsabschlag reduziert – je älter das Gebäude, desto geringer der Wert. Boden- und Gebäudewert zusammen ergeben den Grundbesitzwert.
Auf diesen Wert wird eine gesetzlich festgelegte Steuermesszahl angewendet – für Wohngrundstücke beträgt sie 0,31 Promille, für Nichtwohngrundstücke 0,34 Promille. Das Ergebnis nennt sich Steuermessbetrag. Zum Schluss multipliziert die Gemeinde diesen Betrag mit ihrem eigenen Hebesatz, den sie weiterhin selbst festlegt.
Einige Bundesländer gehen eigene Wege
Die Bundesländer hatten durch die Länderöffnungsklausel zudem die Möglichkeit vom Bundesmodell abzuweichen. Genutzt haben das diese Bundesländer:
- Bayern: Flächenmodell; Reine Berechnung nach Fläche, keine Wertbezug – einfach und unbürokratisch
- Baden-Württemberg: Bodenwert‑Modell; Flächenbasiert mit Bodenrichtwert‑Abzug bzw. Äquivalenzzahl – weniger komplex als Bundesmodell
- Hessen: Flächen‑Faktor‑Modell; Flächenberechnung ergänzt um Lagefaktor – bodenwertbezogen, aber einfach.
- Niedersachsen: Flächen‑Lage‑Modell; Analog wie Hessen: Fläche × Äquivalenz × Lagefaktor.
- Hamburg: Wohnlagen‑Modell; Flächenmodell mit zusätzlichem Lagefaktor – spezieller Standortzuschlag.
- Saarland: Modifiziertes Bundesmodell; Nutzt Bundesmodell, aber mit landeseigenen Steuermesszahlen.
- Sachsen: Modifiziertes Bundesmodell; Bundesmodell beibehalten, aber differenzierte Messzahlen für verschiedene Grundstücksarten.
Viele Einsprüche und Klagen
Die Grundsteuerbescheide sind nun schon lange verschickt. Doch Sicherheit haben viele Kommunen trotzdem nicht. In Baden-Württemberg etwa gibt es rund 1,4 Millionen Einsprüche gegen Grundsteuerbescheide. Über eine Million Einsprüche gibt es ebenso in Bayern (1,3 Millionen) und in Nordrhein-Westfalen (1.5 Millionen). In den meisten Fällen sind die Einsprüche aktuell ruhend gestellt, da auf Entscheidungen von höheren Rechtsinstanzen gewartet wird.
Sie haben Fragen zu den Chancen und Grenzen, die das Bundesgrundsteuergesetz oder die Landesgrundsteuergesetze für Städte und Gemeinden definieren? Dann fragen Sie unseren K.AI. Er kennt alle relevanten Gesetze und FAQs der Ministerien.
