Haus - Preisentwicklung in Deutschland, IW-Report 2025
Häuser im Umland sind für Kaufwillige attraktiv.
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IW-Studie 2025

Immobilienmarkt: Wo die Kaufpreise sinken, wo sie steigen

Am Immobilienmarkt gibt es Überraschungen: Während die sieben Top-Städte - darunter Hamburg, Berlin und München - als sicherste Anlageziele gelten, gab es dort seit der Zinswende 2022 die stärksten Preisabschläge beim Kauf. Nach einer Phase kräftiger Preisrückgänge scheinen sich Angebot und Nachfrage aber wieder stärker auszubalancieren. Zu diesem Schluss kommt die aktuelle Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) - der "IW-Wohnindex -Wohnungsmarkt 2025". Das liegt vor allem an den Finanzierungskosten, die sinken.

Die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser sind von 2022 bis 2024 überall in Deutschland zurückgegangen - vor allem in den sieben Top-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln sowie München und Stuttgart. Allerdings rechnen die Experten vom IW damit, dass das Interesse der Investoren vor allem in Märkten mit hoher Mietpreisdynamik wie Berlin, Leipzig und Freiburg wieder anziehen. Der Grund: Die Renditeaussichten haben sich durch gesunkene Kaufpreise und steigende Mieten deutlich verbessert. Im vierten Quartal 2024 blieben die Kaufpreise im Vergleich zum Vorjahr weitgehend stabil, heißt es im aktuell vorgelegten  "IW-Wohnindex-Wohnungsmarkt 2025". Eigentumswohnungen waren zuletzt durchschnittlich 0,4 Prozent günstiger, Ein- und Zweifamilienhäuser wurden hingegen rund 0,6 Prozent teurer.

Kaufpreise sinken, Mieten steigen

Für Mieter sind es keine guten Zeiten: Die Neuvertragsmieten sind 2024 im Vergleich zum Vorjahr um rund 4,7 Prozent gestiegen - am meisten in Berlin (plus 8,5 Prozent), in Essen (8,2 Prozent) und in Frankfurt am Main (8 Prozent).  In Berlin sind die Mieten im Zeitraum 2022 bis 2024  um 22,2 Prozent in die Höhe geklettert. „Mieter zahlen für den Mangel“, so IW-Immobilienexperte Pekka Sagner.

Geringe Mietsteigerungen in abgelegenen Regionen

Zusammenfassend stellen die IW-Experten und Expertinnen fest: Sogenannte B- und C-Städte zeigen zunehmend attraktive Bedingungen für Investoren  - mit solidem Mietwachstum und moderateren Preisabschlägen. Besonders in den D-Städten bleibe die Entwicklung jedoch stark unterschiedlich – das geht von wirtschaftlich prosperierenden Standorten bis hin zu strukturschwächeren Regionen, die weiterhin mit hoher Leerstandsquote und geringen Mietsteigerungen konfrontiert sind.

Was sind A-, B-, C- und D-Städte? 

Die Einteilung in A-, B-, C- und D-Städten basiert auf ihrer wirtschaftlichen Bedeutung, Einwohnerzahl, Infrastruktur und ihrer Rolle im Immobilienmarkt.  A-Städte, häufig auch als Top-7-Städte bezeichnet, sind die wirtschaftlichen Zentren mit internationaler Bedeutung, hoher Bevölkerungsdichte und stabiler Nachfrage nach Wohnraum, wie zum Beispiel Berlin, München und Hamburg. Sie gelten aus Investorensicht als sicherste Anlageziele, bieten jedoch oft niedrigere Renditen aufgrund hoher Kaufpreise.

B-Städte sind große Städte mit regionaler Bedeutung und dynamischem Wachstum, wie Leipzig oder Hannover, die zunehmend in den Fokus von Investoren rücken, da sie noch Potenzial für Miet- und Preissteigerungen bieten.

C-Städte sind mittelgroße Städte mit begrenzter wirtschaftlicher Reichweite, jedoch oft attraktiven Lebensbedingungen, beispielsweise Freiburg oder Kiel, die vor allem für Eigennutzer und renditeorientierte Anleger interessant sind.

D-Städte sind kleinere Städte mit geringerer Marktdynamik, oft geprägt von spezifischen Standortvorteilen wie Universitäten oder Industriecluster, zeigen aber eine höhere Volatilität und Abhängigkeit von lokalen Faktoren

Immobilien im Umland beliebter

Bei den Käufern waren Immobilien im Umland zuletzt beliebter. Im direkten Umland de  sieben Top-Städte in Deutschland gingen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 2,2 Prozent zurück, in den Großstädten um 0,5 Prozent und in deren Umland um 0,6 Prozent. "Auffallend ist der zuletzt Druck auf die Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern in den Top-7Städten (-2,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr), während in Großstädten (+1,7 Prozent) und deren Umland (+1,2 Prozent) eine leichte Erholung erkennbar ist", schreiben die IW-Experten.

Wollen Sie wissen, wie sich die Immobilienpreise in Ihrer Stadt beim Kauf und bei den Mieten entwickelt haben?

IW Kaufpreise Immobilien

Der IW-Report erscheint einmal im Vierteljahr. Die Experten werten mehrere Millionen Wohnimmobilienanzeigen aus.

 Hier können Sie sich den aktuellen Wohnindex-Report als PDF herunterladen.