Baugesetzbuch-Pläne
Kommunales Vorkaufsrecht mit Gesinnungs-TÜV?
Auslöser der aktuellen Debatte sind Berichte über Überlegungen im Bundesbauministerium, wonach Kommunen künftig gezielt in Immobilienkäufe eingreifen könnten – unter Umständen auch dann, wenn Käufer "verfassungsfeindliche Bestrebungen" verfolgen. Wobei nach einem Bericht von T-Online unter anderem die Rede davon ist, dass die Regierung dafür sogar das Verfasungsschutzgesetz ändern will, damit der Verfassungsschutz Daten über potentielle Käufer weitergeben darf. Schriftliche Referentenentwürfe dazu gibt es aber bisher offenbar nicht, auf Nachfrage von KOMMUNAL hieß es im Bauministerium, es gebe keinen abgestimmten Gesetzesentwurf.
Mehr Macht für Kommunen im Immobilienmarkt
Die geplante BauGB-Novelle ist Teil einer größeren wohnungspolitischen Strategie der Bundesregierung. Ziel ist es, Planungsverfahren zu beschleunigen und den Wohnungsbau zu stärken. Gleichzeitig sollen Kommunen zusätzliche Instrumente erhalten, um problematische Entwicklungen vor Ort besser kontrollieren zu können.
Dazu gehört insbesondere eine Ausweitung des kommunalen Vorkaufsrechts. Dieses erlaubt es Städten und Gemeinden bereits heute, in bestehende Kaufverträge einzutreten, wenn dies dem Wohl der Allgemeinheit dient.
Nach den aktuellen Reformplänen sollen diese Befugnisse deutlich erweitert werden. So ist vorgesehen, Kommunen stärker in die Lage zu versetzen, gegen sogenannte „Schrottimmobilien“ und damit verbundene Missstände vorzugehen – bis hin zu Enteignungen in besonders problematischen Fällen.
Dabei geht es laut Bundesregierung ausdrücklich auch um die Bekämpfung organisierter Strukturen, etwa im Zusammenhang mit Sozialleistungsbetrug oder kriminellen Vermietungsmodellen.
Neuer Aspekt: Extremismus im Immobilienbereich
Brisant ist ein weiterer Punkt, der in den vergangenen Wochen bekannt wurde: Im Bauministerium wird offenbar geprüft, ob das Vorkaufsrecht auch eingesetzt werden kann, wenn Immobilienkäufe im Zusammenhang mit extremistischen Aktivitäten stehen.
Hintergrund ist eine seit Jahren beobachtete Entwicklung: Sicherheitsbehörden stellen fest, dass Personen oder Gruppen Immobilien erwerben, um diese als Treffpunkte, Veranstaltungsorte oder Rückzugsräume zu nutzen. Häufig handle es sich dabei um Gruppen, die vom Verfassungsschutz beobachtet werden. Fraglich ist, ob bereits eine Erwähnung oder ein Verdachtsfall ausreichen könnte. Denn, wie weit dieser "Gesinnungs-Test" gehen würde, ist bislang schriftlich nicht fixiert, der Entwurf der geplanten Änderungen ist zumindest bisher nicht öffentlich.
Ein Bericht von t-online beschreibt Überlegungen, wonach Kommunen künftig eingreifen könnten, wenn Käufer „dem extremistischen Spektrum zugeordnet werden“. In diesem Zusammenhang wird auch eine mögliche Rolle von Sicherheitsbehörden diskutiert, etwa durch Informationszulieferung. Was "dem extremistischen Spektrum zugeordnet werden" konkret heißen könnte, da bleibt aber auch T-Online im vagen. Sollte der Begriff so wörtlich tatsächlich in einem Entwurf auftauchen, lässt er aber zumindest massiven Spielraum für Interpretationen.
Mehrere Medien zitieren daher auch bereits aus angeblich bisher nicht öffentlich einsehbaren Quellen. So schreibt das Nachrichtenportal Nius wörtlich: "Zudem sollen Personen mit Ansichten, die der Verfassungsschutz als gefährlich ansieht, am Hauskauf gehindert werden. Die Baurechtsreform soll, so der Entwurf, zu einer „Stärkung der Gemeinwohlorientierung“ beitragen und „sozialen Missständen vorbeugen“. Zu diesem Zweck will die Regierung der „räumlichen Wirkung organisierter Kriminalität sowie rechts-, links- oder religiös motivierter extremistischer Bestrebungen“ vorbeugen."
Dass solche Überlegungen existieren könnten, legen zumindest erste Reaktionen aus der Politik nahe.
Massive Kritik aus der Politik zum "Gesinnungs-TÜV"
Der Sprecher der CDU-Bundestagsfraktion für Wohnen und Bauen, Jan-Marco Luczak, übt im Interview Kritik an dem Entwurf. Er sagte gegenüber T-Online: "Die Regierung muss aufpassen, bei den Eingriffsrechten für Kommunen nicht zu überziehen. Wir wollen zielgenaue Maßnahmen im Kampf gegen Schrottimmobilien, Verwahrlosung und Kriminalität, nicht aber eine Vielzahl neuer Eingriffsmöglichkeiten, um beliebige städtebauliche Ziele zu verfolgen", so Luczak.
Sylvia Rietenberg, Sprecherin für Stadtentwicklungspolitik der Grünen-Partei im Bundestag sagte dem Portal: "Die Pläne des Bundesbauministeriums zur Bekämpfung von Schrottimmobilien sind offenbar noch so unabgestimmt, dass der baupolitische Sprecher der Unionsfraktion sich umgehend zu einem öffentlichen Widerspruch genötigt fühlt".
Die Aussagen legen nahe: Es handelt es sich bislang wohl um politische Prüfungen und interne Überlegungen – konkrete gesetzliche Regelungen oder ein veröffentlichter Gesetzestext liegen dazu derzeit nicht vor.
Unklar ist insbesondere:
- wie „extremistisch“ rechtlich definiert würde
- welche Behörde eine entsprechende Einschätzung trifft
- und wie ein solches Verfahren rechtssicher ausgestaltet werden soll
Gerade letzter Punkt ist entscheidend, da Eingriffe in Eigentumsrechte hohen verfassungsrechtlichen Anforderungen unterliegen.
Rechtliche und praktische Herausforderungen
Sollten entsprechende Regelungen tatsächlich umgesetzt werden, stellen sich erhebliche rechtliche Fragen. Das kommunale Vorkaufsrecht ist bereits heute an klare Voraussetzungen gebunden: Es darf nur ausgeübt werden, wenn ein öffentliches Interesse vorliegt und muss konkret begründet werden.
Eine Erweiterung um sicherheitsrechtliche Aspekte würde das Instrument deutlich verändern. Insbesondere müsste geklärt werden:
- wie belastbar Erkenntnisse über Käufer sind
- wie Fehlentscheidungen vermieden werden
- und welche Rechtsmittel Betroffene haben
Auch aus kommunaler Sicht wäre eine solche Regelung anspruchsvoll, da sie neue Abstimmungsprozesse mit Sicherheitsbehörden erforderlich machen würde.
Fest steht:
- Die Bundesregierung will das Vorkaufsrecht ausweiten und Kommunen stärken.
- Extremismus im Immobilienbereich wird als reales Problem gesehen.
- Konkrete gesetzliche Regelungen zur Käuferprüfung existieren jedoch bislang nicht öffentlich.
