Neuer Wohnraum ist in vielen Kommunen Mangelware. Um mögliche Bauflächen zu erschließen, hilft das Baupotentialregister.

Baupotentialregister

So gelingt eine bessere Flächennutzung dank KI

von Dorothea Walchshäusl

Reporterin | KOMMUNAL

8. April 2026

Bei einem Modellprojekt in der Stadt Nürnberg wurde getestet, wie der Einsatz von KI bei der Pflege und Auswertung des Baupotential-Registers helfen kann. Die ersten Erfahrungen sind vielversprechend.

Wo können neue Wohnungen gebaut werden? Wo gibt es noch Lücken und wo ist Nachverdichtung möglich? Diese Fragen stehen besonders in Kommunen mit steigender Einwohnerzahl regelmäßig auf der Tagesordnung, schließlich sind die Wohnungsmärkte in vielen Städten extrem angespannt. Umso wichtiger ist ein möglichst aktueller und klarer Überblick über den Flächenbestand und mögliche Baugebiete, auch weil die Nutzung von innerorts bereits erschlossenen Flächen zur Deckung des Bedarfs an Bauflächen meist kostensparender ist als die Erschließung neuer Baugebiete außerhalb. Hier kommt das sogenannte Baupotential-Register ins Spiel. In der Stadt Nürnberg hat man im Rahmen eines Modellprojekts nun getestet, wie dieses mithilfe der KI effizienter aufbereitet und ausgewertet werden kann. Das dabei entwickelte Skript kann auch von anderen Kommunen genutzt werden.

Erneuerung des Baupotential-Registers

„Wir haben in Nürnberg seit über 30 Jahren ein Baupotentialregister und hatten schon lange vor, das Ganze zu erneuern“, erzählt Julia Roggenkamp, die bei der Stadt Nürnberg als Sachgebietsleiterin im Stadtplanungsamt arbeitet. Das Register enthält laut Roggenkamp „Wohnbauflächen, die potenziell bebaut werden könnten, außerdem Baulücken und Brachflächen und Nachverdichtungsflächen“ und spielt bei der internen Arbeit eine wichtige Rolle. So helfe das Wissen über die Flächen dabei, mögliche versteckten Potenziale offenzulegen, um auf eine steigende Einwohner-Entwicklung zu reagieren.

Mühevolle Handarbeit

Bislang waren die Pflege und die Aktualisierung des Registers laut Roggenkamp mühsame Handarbeit. „Wir haben Vor-Ort-Begehungen gemacht und mit Luftbildern gearbeitet, allerdings konnten wir nie das gesamte Stadtgebiet auf einmal angehen, dazu ist Nürnberg zu groß und die Arbeit zu zeitaufwändig“, so die Mitarbeiterin. „Wie können wir die Potenziale automatisch erfassen und damit für mehr Aktualität sorgen und unsere Ressourcen besser nutzen?“ Diese Frage war laut Roggenkamp daher der Ausgangspunkt für die Bewerbung beim 2024 ausgeschriebenen Modellprojekt.

Förderung durch den Bund

Als eine von acht Kommunen in Deutschland hat die Stadt Nürnberg schließlich an dem „Modellprojekt Baupotentialregister“ des Bundes teilgenommen. Ziel war es, Baulücken oder geeignete Flächen für eine Nachverdichtung mithilfe von Künstlicher Intelligenz und automatisierten Verfahren besser ermitteln zu können, schließlich gibt es in jeder Kommune laut Roggenkampf ja bereits eine Reihe von standardisierten Daten als Grundlage, die mittels KI im Idealfall besser genutzt und ausgewertet werden könnten.

Mit KI programmiertes Skript

Finanziert durch die Fördergelder des Bundes und eine Eigenbeteiligung der Stadt, wurde im Rahmen des Projekts von einem externen Dienstleister mithilfe der KI ein programmiertes Skript erstellt, das die Bebauungspläne und Flächennutzungspläne analysiert. Außerdem bezieht es laut Roggenkamp weitere Daten mit ein wie Umweltdaten oder digitale Flurkarten. Das bedeutet konkret: Bereits vorhandene Pläne und Daten werden mittels KI so ausgewertet, das als Ergebnis ein umfassend aktualisiertes Baupotential-Register entsteht, das die möglichen Potenziale aufzeigt und auf unterschiedliche Parameter hin abgefragt werden kann. Um das Skript nach Ende des Projektzeitraums fortwährend weiterentwickeln zu können, wurden zudem die städtischen Mitarbeiter geschult.

Skript bewährt sich

Ende 2025 ist das Förderprojekt ausgelaufen und das Skript wird im Stadtplanungsamt bereits rege genutzt und ständig weiterbearbeitet. Das bisherige Ergebnis bewährt sich dabei schon jetzt deutlich bei der praktischen Arbeit, wie Roggenkampf erzählt. „Das Skript zeigt uns Baulücken an und Aufstockungspotentiale und Nachverdichtungspotentiale. Statt wie bisher mühsam in Handarbeit die Flächen zusammenzutragen, bekommen wir das jetzt auf Knopfdruck ausgedruckt und können es zudem ständig aktualisieren, wenn sich etwas ändert. Das spart uns viel Zeit und Ressourcen.“

Interaktive Karte soll öffentlich zugänglich werden

Neben dem Mehrwert für die interne Bearbeitung ist geplant, die interaktive Karte mit den potenziellen Bauflächen öffentlich zugänglich zu machen für interessierte Bürger, Architekten und potenzielle Investoren. Ergänzend zur Karte soll es auf der Website zudem einen Chatbot geben, der grundlegende Fragen der User beantworten kann und der aktuell in Kooperation mit der Hochschule Nürnberg entwickelt wird.

Auch andere Kommunen können profitieren

Besonders interessant ist das entwickelte Skript auch deshalb, weil es dank seiner Konzeption nicht nur für die Stadt Nürnberg anwendbar ist, sondern grundsätzlich von allen Kommunen genutzt werden könnte, die entsprechende Grunddaten vorliegen haben. So sagt Roggenkamp: „Sofern Flächennutzungspläne und Bebauungspläne in XPlanung und mit ALKIS / ATKIS-Daten vorhanden sind, kann das Skript verwendet werden, um diese Pläne auszuwerten und darauf basierend ein Baupotentialregister zu erstellen“. Interessierte Kommunen können sich hierzu an das Stadtplanungsamt in Nürnberg wenden.