Die Grundsteuer wird reformiert - welche Bundesländer welche Berechnungsmodelle nutzen und was das für Grundstücksbesitzer und Mieter bedeutet
Die Grundsteuer wird reformiert - welche Bundesländer welche Berechnungsmodelle nutzen und was das für Grundstücksbesitzer und Mieter bedeutet
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Wo künftig welches Recht gilt

Die neue Grundsteuer: So läuft die Vorbereitung

Ab Mitte 2025 muss die Grundsteuer nach neu zu ermittelnden Einheitswerten erhoben werden. Dies fordert ein Urteil des Bundesverfassungsgerichtes. Nach welchen Modellen die Grundsteuer berechnet wird, entscheiden die Länder. Einige übernehmen das vom Bundestag verabschiedete, andere nutzen die darin vorgesehene Öffnungsklausel. Vergleichbar wird die Steuer dabei nicht. Ein Überblick:

Die vielleicht wichtigste Botschaft beim Thema Grundsteuer für die Bürger: Im Schnitt sollen Grundbesitzer nicht mehr zahlen müssen als bisher. Allerdings drehen derzeit schon einige Kommunen an der Grundsteuer und erhöhen die Hebesätze – Corona ist schuld.

Bislang galt, dass die Finanzämter einen Einheitswert aus der Lage des Grundstücks, seiner Nutzung und der Bebauung bestimmten. Dieser Einheitswert wird mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Jede Kommune legt dann noch einmal selbst ihre Hebesätze fest, mit denen der Betrag multipliziert wird und so dann die Grundsteuer für den Eigentümer ergibt.

Was bleibt: Die Kommunen legen ihre Hebesätze fest. Was geändert wird: Die Berechnung der Einheitswerte, des Grundsteuerwertes. Was ebenfalls bleibt: Die gesetzliche Festlegung einer Steuermesszahl, die allerdings ebenfalls eine andere sein kann.

Countdown zur neuen Grundsteuer

Der Countdown zur neuen Grundsteuer hat bereits begonnen: Mit dem Stichtag des 1. Januar müssen Grundstückseigentümer ihren zuständigen Finanzämtern die aktuellen Flächengrößen von Grundstück und Gebäuden und auch noch andere Daten mitteilen. Ab März wollen die Finanzverwaltungen die Schreiben an die Haus- und Grundstückseigentümer verschicken, die dann bis Oktober Zeit haben, die verlangten Informationen einzureichen. Welche genau dies sind, hängt von den Bundesländern ab.

Bundesmodell bei Grundsteuer am einfachsten

Beim  "Bundesmodell" fließen der Bodenrichtwert, die Fläche und die Art der  Immobilie, die mögliche Nettokaltmiete und das Alter des Hauses in die Bewertung ein. Für die Bestimmung der Nettokaltmiete beziehen sich die Finanzbehörden auf eine Liste, in der für alle  deutschen Städte und Gemeinden so genannte "Mietniveaustufen" per Gesetz festgelegt worden sind. Städte und Gemeinden in Ballungszentren haben meist eine hohe Stufe: Im Rhein-Main-Gebiet ist es die "vier", "fünf" oder "sechs". Für Berlin wurde die Stufe vier festgelegt, viele kleine Gemeinden haben die "eins" oder "zwei".

Die Finanzämter ermitteln aus diesen Daten den Steuermessbetrag. Was die Gemeinden ändern können, ist der Hebesatz, mit dem dieser Betrag dann multipliziert wird. Der Gesamtbetrag macht dann die Grundsteuer für den Immobilienbesitzer aus.  Bundesländer, die diese Vorgehensweise wollen, müssen nichts tun. Dies sind Nordrhein-Westfalen, Berlin, Thüringen, Bremen, Sachsen-Anhalt, Brandenburg und Schleswig-Holstein.   Für sie gilt automatisch das "Bundesmodell" mit einer "wertorientierten" Grundsteuer: „So macht es auch künftig einen Unterschied, ob ein Haus oder eine Wohnung in einer begehrten oder in einer weniger gefragten Lage steht oder auch, ob ein Gewerbebetrieb in einer strukturschwachen Region angesiedelt ist oder in einer Großstadt“, schreibt das Bundesfinanzministerium. Doch das stimmt für etwa die Hälfte der Bundesländer nicht, die sich für abweichende Regelungen entschieden haben.

In Bayern zählt bei der Grundsteuer die Fläche

In Bayern wird die Grundsteuer im Gegensatz zum "Bundesmodell" nur noch anhand der Fläche des Grundstücks und der Gebäude sowie der Nutzung berechnet. Welchen aktuellen Wert Grundstück und Gebäude haben, spielt dagegen keine Rolle.

Mit einer solchen „wertunabhängigen“ Grundsteuer soll verhindert werden, dass Eigentümer (und indirekt auch Mieter) bei stark angestiegenen Immobilienpreisen plötzlich mehr zahlen müssen.  Umgekehrt haben aber auch die Kommunen nichts von einer Wertsteigerung, jedenfalls nicht über die Grundsteuer. Die Landesregierung betonte aber nach der Verabschiedung des Gesetzes im Bayerischen Landtag, dass diese Steuereinnahmen für die Kommunen "konjunkturunabhängig und krisensicher" seien. Jährlich werde mit 1,9 Milliarden Euro gerechnet.

Baden-Württemberg berücksichtigt Bodenrichtwert

Baden-Württemberg hat mit seinem "modifiziertem Bodenwertmodell" bereits im November 2020 ein Gesetz verabschiedet, bei dem die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert die Grundlage für die Neuberechnung sind. Außerdem haben dort die Kommunen die Möglichkeit, für baureife, aber unbebaute Grundstücke die "Grundsteuer C" mit einem eigenen Hebesatz zu versehen, um so Spekulanten abzuschrecken und die Bebauung zu mobilisieren.

Dieses Landesgesetz hat bereits seine erste, grundsätzliche juristische Herausforderung bestanden: Der Verfassungsgerichtshof von Baden-Württemberg wies im Mai 2021 eine Musterklage als unzulässig ab. Eine Eigentümerin eines Einfamilienhauses hat die Art der Berechnung als ungerecht empfunden, das Gericht sah das anders bzw. lies eine Kläge gar nicht erst zu.

Welche Faktoren die Grundsteuer in anderen Ländern beeinflussen

Das Saarland und der Freistaat Sachsen übernehmen grundsätzlich das Bundesmodell, definieren aber nach Grundstücksarten unterschiedliche Steuermesszahlen. Die Grundsteuermesszahlen für Wohngrundstücke werden im Vergleich zum Bundesmodell gesenkt. Wohnen wird also weniger stark besteuert als übrige Grundstücksnutzungen, also zum Beispiel Gewerbe oder eine Mischnutzung.

In Hamburg spielt neben der Fläche von Grundstück und Gebäude die Wohnlage eine wichtig Rolle. Dabei werden auch so kleinteilige Merkmale wie die Entfernung zum nächsten U- oder S-Bahnhof, zu Grünflächen und zum Einzelhandel berücksichtigt, und auch die Lärmbelastung. In Hessen und Niedersachsen werden "gute" und "schlechte" Wohnlagen in den einzelnen Kommunen definiert. Diese "Lage-Faktor" führt zu Abschlägen oder Aufschlägen auf die durch die Flächen definierten Messgrößen.

Wer gewinnt, wer verliert bei der Grundsteuer?

Rund 15 Milliarden Euro Grundsteuern haben die Kommunen zuletzt jährlich eingenommen. Das Bundesverfassungsgericht hatte bis Ende des Jahre 2019 eine Reform verlangt. Hätte es die nicht gegeben, stünden die Kommunen nun mit leeren Händen da. So dürfen sie bis 2025 nach den alten Regeln ihre Grundsteuer einnehmen, ab dann müssen die Umsetzungen nach den neuen Bestimmungen stehen.

Dann soll es gerechter zugehen, wie vom Bundesverfassungsgericht angemahnt. Einige Haus- und Grundbesitzer werden mehr , andere weniger bezahlen. Unter dem Strich sollen die Kommunen aber deswegen nicht mehr einnehmen als bisher, jedenfalls nicht auf der Grundlage der Steuerreform. An was sie aber weiterhin drehen können, ist der Hebesatz: Durch den bestimmen sie, wie teuer oder wie günstig bei ihnen der Besitz von Grund und Boden ist. Und wieviel sie einnehmen. 

Bürger haben bei der Grundsteuer hohen Informationsbedarf

Das Bundesverfassungsgericht hatte in seinem Urteil angemahnt, die Grundsteuer müssten gerechter werden. Die Öffnungsklauseln, die etliche Bundesländer genutzt haben, machen es auf jeden Fall  unübersichtlicher. Zahlreiche verunsicherte Bürger werden einen hohen Informationbedarf haben und sich dabei nicht nur an die Finanzverwaltungen, sondern auch direkt an die Kommunen wenden. Von denen sind sie schließlich gewohnt, die endgültige Grundsteuer-Bescheide zu erhalten.