Städte-Ranking: Preis-Leistungs-Verhältnis von Wohnungen
Bürgermeister und Kommunalpolitiker in Deutschlands Städten diskutieren weiter über die Miet- und Kaufpreise. Denn eine Trendwende am Immobilienmarkt ist in Deutschlands Großstädten weiter nicht in Sicht. Anders als international. Betroffen sind längst auch die Speckgürtel der Städte und selbst viele ländliche Regionen. Eine Immobilienberatungsfirma (Lübke und Kelber) gewährt nun dank eines Städte-Rankings spannende Einblicke für die Bauplaner der Kommunen. Untersucht hat die Firma 111 Städte nach der Frage, wo noch Schnäppchen zu machen sind. Dafür haben die Experten anhand zahlreicher Daten aus dem Immobilienmarkt sowohl eine Risiko- als auch eine Renditeeinschätzung für jede Stadt getroffen. Daraus haben sie ermittelt, wo die tatsächlich zu erwartende Rendite die angesichts des Risikos zu erzielende Mindestrendite am weitesten übersteigt.
Was die Studie für Städte bedeutet
Soweit die theoretische Herangehensweise der Studie. Spannend daran ist für Deutschlands Städte und auch deren Umkreise, ob sich mögliche Investoren leicht oder weniger leicht gewinnen lassen, um in der Stadt neuen Wohnraum zu schaffen. Ist das Risiko vergleichsweise gering, hat die Stadt viel größere Spielräume, um etwa Belegungsrechte für Sozialmieten zu verhandeln. Und natürlich ist bei geringem Risiko auch die Wahrscheinlichkeit geringer, selbst finanziell in Schieflage zu geraten, wenn die Stadt mit einer eigenen Gesellschaft neu baut. Spannend aber ist auch, dass das Städte-Ranking zwischen Neubauten und Bestandsbauten unterscheidet. So gibt es Städte wie etwa München und Frankfurt, in denen das Risiko zwar sehr gering ist. Hier sind aber auch die Renditen sehr niedrig, weil die Preise stark gestiegen sind. Vor allem aber zeigt sich in diesen Städten, dass die Bestandsbauten faktisch zu 100 Prozent vermietet sind. Diese Städte können neuen Wohnraum also ausschließlich über Neubau generieren. Andere Städte hingegen haben noch Luft durch den Umbau von Bestandswohnungen (etwa Sanierungen).
Das sind die Gewinner im Städte Ranking
Beginnen wir bei den Bestandsbauten. Der Sieger hier ist doch recht überraschend, liegt im Nordosten von Niedersachsen. Gemeint ist die 75.000 Einwohner-Stadt Lüneburg. Mit seinen 17 Stadtteilen in der Lüneburger Heide und nur 15 Kilometer von den Landesgrenzen nach Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern, liegt die Stadt geografisch ziemlich gut da, gehört noch zur Metropolregion Hamburg. 2,14 Prozent beträgt der Abstand der Eigenkapitalrendite zur empfohlenen Mindestrendite bei Bestandsbauten. Ein deutschlandweit einmaliger Wert. Es folgt auf Platz 2 die bayerische Stadt Fürth. Die Stadt mit 125.000 Einwohnern liegt in Franken und bildet mit den Städten Nürnberg und Erlangen ein Städtedreieck, das das Kernland des Ballungsraums Nürnberg darstellt. Sie ist eine von elf Metropolregionen in Deutschland. 2,11 Prozent hier der Wert bei Bestandsimmobilien, 2,05 Prozent bei Neubauten. Und damit liegt Fürth im Gesamtranking gar auf Platz 1, denn bei Neubauten schneidet Lüneburg mit "nur" 1,77 Prozent deutlich schlechter ab. Soll heißen: In Lüneburg steckt wohnungsbautechnisch nur realtiv wenig Potential im Neubau. Investoren werden hier weniger Schlange stehen als etwa in Fürth.
Die Schnäppchen im Städte Ranking
Insgesamt lässt sich sagen, dass Deutschlands Großstädte wie Berlin, München oder Köln deutlich schlechtere Potentiale und schlechtere Renditeaussichten haben, als die sogenannten B-Städte, bei Berlin wäre das etwa Potsdam, im Fall von Frankfurt ist es Darmstadt. Hinzu kommt laut den Analysten fast überall die "höhere Lebensqualität im Umland gegenüber den Ballungszentren". Vor allem junge Familien würden daher immer häufiger ins Umland abwandern.
Eine Erkenntnis, die nicht ganz neu ist. Seit Jahren ist der Wanderungssaldo in den Städten negativ. Sprich: Es ziehen mehr Menschen aus den Großstädten ins Umland als in die Ballungszentren ziehen.
Auch rein aus wohnungstechnischer Sicht macht das Sinn, wie die weiteren Platzierungen der Schnäppchen- Städte zeigen: Platz 2 (Neubauten-Ranking) belegt Kempten im Allgäu (67.000 Einwohner, Regierungsbezirk Schwaben in Bayern) vor Bamberg ( 75.000 Einwohner im Norden von Bayern), gefolgt von Dresden auf Platz vier und Leipzig auf Platz 5. Es folgen auf den Plätzen 6-10 (jeweils nur Neubauten) Lüneburg, Flensburg, Pforzheim, Erlangen und Würzburg.
Im Gesamtranking der Städte (Neubau und Altbau) sieht die Reihenfolge etwas anders aus:
Platz 1 Lüneburg vor Fürth. Die Stadt etwa hat zwar ein ähnlich geringes Risiko wie der größere Nachbar Nürnberg, sie bietet aber deutlich höhere Potentiale und bessere Renditeaussichten. Für die Stadtväter also eine günstige Gelegenheit zum Bau oder um Investoren zu finden. Auf Platz 3 dann Pforzheim vor Fürth und Wolfsburg.
Die Plätze 6-10 im Gesamtranking belegen Flensburg, Kempten, Heilbronn, Bayreuth und Aschaffenburg. Die Stadt etwa hat eine geringe Leerstandsquote, zieht aber viele Pendler an. Ein Grund, warum die Wohnungspreise hier noch nicht durch die Decke schießen.
