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Bauturbo - das sind die Chancen und Risiken
Bauturbo - was er Kommunen bringt
Chancen für Kommunen: Erstens kann Baurecht schneller hergestellt werden, wenn der Engpass bislang im Planverfahren lag. Zweitens kann die Gemeinde Einzelfälle gezielt steuern, etwa Nachverdichtung, Umnutzungen etwa von Bürogebäuden zu Wohngebäuden, Aufstockungen, Neubauten auf Konversionsflächen oder kleinere Neubauflächen in räumlichem Zusammenhang mit dem Ort. Drittens verbessert sich die Verhandlungsposition gegenüber Investoren, weil die Zustimmung der Gemeinde Voraussetzung bleibt. Viertens können Vorhaben priorisiert werden, die zügig realisierbar sind und zu den kommunalen Zielen wie Wohnraum schaffen, Infrastruktur, und der städtebaulichen Einbindung passen.
Mögliche Nachteile: Beschleunigung erhöht den Druck auf interne Abstimmung und rechtssichere Dokumentation. Ohne Kriterien drohen uneinheitliche Entscheidungen, politische Konflikte und Anfechtungsrisiken. Außerdem entstehen Folgelasten: Zusätzliche Wohnungen bedeuten Bedarf an Kita- und Schulplätzen, Verkehrsanlagen, Parkraum, Grün, Wasser/Abwasser, Brandschutz und gegebenenfalls Lärmschutz. Wird Baurecht geschaffen, ohne Folgekosten und Qualitätsanforderungen abzusichern, trägt die Kommune einen Teil der Lasten. Empfehlenswert ist ein kurzer Aktenvermerk, der die Abwägung und die Gründe für die Zustimmung festhält.
Diese Risiken lassen sich über städtebauliche Verträge nach § 11 BauGB in steuerbare Pflichten übersetzen. Ziel ist, die Zustimmung nach § 246e BauGB mit einem Vertragspaket zu verbinden, das Qualität, Infrastruktur und Umsetzung verbindlich regelt.
Tipps für die Umsetzung des Bauturbo
1) Kommunalen Rahmen festlegen: Beschließen Sie, ob und wann der Bauturbo genutzt wird: maximale Vorhabengröße, Lagekriterien (Innenentwicklung, Lückenschluss, Konversion), Mindestzahl an Wohnungen, Anforderungen an Erschließung, Mobilität/Stellplätze, Regenwasser (Versickerung/Rückhalt), Entsiegelung, Grün- und Freiflächen, Lärmschutz, Gestaltung, Barrierefreiheit. Ergänzen Sie eine standardisierte Checkliste, die jeder Antrag erfüllen muss.
2) Zuständigkeiten und Ablauf definieren: Bestimmen Sie eine Federführung (Planung/Bauamt) und feste Mitprüfer (Umwelt, Verkehr, Jugend/Schule, Kämmerei, Rechtsamt, ggf. Versorger). Legen Sie einen festen Ablauf fest: Projektsteckbrief/Voranfrage, Prüfung der Erschließung, Altlasten/Kampfmittel, brandschutzrelevante Zufahrten, Nachbarschaftsbetroffenheit, Umweltprüfung im erforderlichen Umfang, Entwurf Vertrag, Beschluss, Zustimmung, Baugenehmigung. Regeln Sie außerdem, wer die Zustimmung erteilt (Rat, Ausschuss, Bürgermeister) und wie die Entscheidung dokumentiert wird.
3) Vertragsbausteine standardisieren: Typisch sind: Kosten- und Flächenbeiträge für Erschließung, Ausgleichs- und Grünmaßnahmen, Spiel- und Aufenthaltsflächen, verkehrliche Maßnahmen, Lärmschutz, soziale Infrastruktur (Kita/Schule) sowie ggf. Flächenbereitstellung. Möglich sind zudem Quoten oder Bindungen für geförderten bzw. preisgedämpften Wohnraum, sofern städtebaulich begründet. Vereinbaren Sie Qualitätsstandards (z. B. Energie, Barrierefreiheit, Freiraum) und regeln Sie die Kostenübernahme für erforderliche Gutachten und Nachweise.
4) Fristen und Sicherheiten vereinbaren: Knüpfen Sie die Zustimmung an einen Baubeginn innerhalb einer festen Frist (in vielen Kommunen: drei Jahre) und an Meilensteine bis zur Fertigstellung. Sichern Sie dies über Vertragsstrafen, Rücktrittsrechte oder geeignete Sicherheiten, soweit rechtlich zulässig. Regeln Sie Abnahme, Übergabe und spätere Unterhaltung herzustellender Anlagen (z. B. Wege, Spielplatz).
5) Transparenz sicherstellen: Legen Sie fest, wie Betroffene informiert werden (Eckdatenblatt, Bürgerinformation, Dokumentation der Kriterienprüfung). Das erhöht Nachvollziehbarkeit und reduziert Konflikte. So wird aus dem Bauturbo ein standardisiertes Verfahren: Vertrag und Standardprozess regeln Folgelasten, Qualitätsanforderungen und Umsetzung.
