bezahlbarer Wohnraum ist machbar - wenn Kommunen und Private an einem Strang ziehen
bezahlbarer Wohnraum ist machbar - wenn Kommunen und Private an einem Strang ziehen

Broschüre für Kommunen

So schaffen Kommunen bezahlbaren Wohnraum

Die Nachfrage nach Wohnraum ist in vielen Regionen Deutschlands höher, als das geschaffene Angebot. Ältere, heruntergekommene oder energetisch nicht sanierte Wohnungen werden immer unattraktiver, neuer Wohnraum ist teuer, es fehlt an Bauflächen und dort, wo Wohnraum entsteht, ist er teuer. Wie Kommen helfen können, die Spirale zu durchbrechen - wir haben sechs Tipps für Sie!

Bezahlbarer Wohnraum - darunter versteht zugegeben jeder etwas anderes. Die einen denken sofort an "sozialen Wohnungsbau" andere sehen eher die Familie, die ins Grüne aufs Land zieht. Beide Gedanken haben eines gemein: Es funktioniert nur, wenn Wohnraum überhaupt geschaffen wird. Und zwar mindestens so viel, wie die Nachfrage es verlangt, sonst steigen die Preise oder die Kommunen müssen mit erheblichen Finanzspritzen die Kosten "künstlich" niedrig halten. Eine neue Broschüre des Planungsverbandes "Äusserer Wirtschaftsraum München" gibt Kommunen zahlreiche Tipps an die Hand, wie bezahlbarer Wohnraum in der Region geschaffen werden kann. Die wichtigsten Tipps daraus gelten nicht nur für den Großraum München, sondern sind überall anwendbar. Wir geben Ihnen aus der Broschüre daher sieben Tipps: So entsteht Bezahlbarer Wohnraum! 

Tipp 1: Bauland aktivieren 

Dreh- und Angelpunkt ist hierbei, dass es Kommunen zunächst gelingt, selbst als Grundstücksbesitzerin aufzutauchen. Analysieren Sie daher zunächst: Welche kommunalen Grundstücke haben Sie und können Sie daraus möglicherweise Bauland machen? Nachverdichtung kann neuen Wohnraum schaffen, ohne dass Ihre Kommune ihre Identität verliert. Der Mittelweg kann gelingen, wenn Sie eine aktive Rolle in der Steuerung übernehmen und auf Kooperation setzen. Ohne Neuausweisungen wird es meist aber auch nicht gehen. 

Tipp 2: Vorkaufs- und Erbbaurecht 

Schaffen Sie Baurecht. Denken Sie dabei auch an städtebauliche Verträge mit privaten Eigentümern nach § 1 Absatz sechs des Baugesetzbuches. Regeln können Sie auf diesem Wege zum Beispiel einen Infrastrukturausgleich oder Maßnahmen mit dem Ziel, sozial stabile Bevölkerungsstrkukturen oder Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung zu schaffen. Durch Vorkaufsrechte können Sie zudem Grundstücke für die Entwicklung von Wohnraum erwerben. Auch private Grundstücke können im Erbbaurecht für Wohnungsbau vergeben werden. Einerseits, um landwirtschaftliche Flächen langfristig in Besitz zu halten, aber auch um diese bei der Vergabe für Wohnungsbau nicht aus dem landwirtschaftlichen Betriebsvermögen herausnehmen zu müssen. 

Tipp 3: Die Kommune als Bauherr 

Baut die Kommune selbst und bleibt Eigentümerin, hat sie dauerhaft Einlass auf Mietpreise und die Belegung der Wohnungen. Kommunale Wohnungsunternehmen haben zudem den Vorteil, dass die Kommune kommunale Grundstücke einbringen kann, auch staatliche Fördermittel sind hier einfacher. Generell gilt: Staat, Kommune und Private Akteure sollten an einem Strang ziehen. Gemeinsam schaffen sie die Grundlage für mehr bezahlbaren Wohnraum. 

Tipp 4: Private Anbieter einbinden

Vier Modelle haben sich hier bewährt. 1. Wohnungsbaugenossenschaften: Sie leisten einen Beitrag dazu, Baugrund und Wohnraum vor Spekulationen zu schützen. Die Mitglieder sind hier Miteigentümer und Nutzer zugleich. Aus dem Vermögen werden keine individuellen Gewinne erwirtschaftet. 2. Baugemeinschaften: Hier errichten private Einzeleigentümer gemeinsam Mehrfamilienhäuser und setzen so ihre individuellen Vorstellungen des Zusammenlebens um. Sie schaffen so neben Bauqualität zu geringen Kosten vor allem einen Mehrwert für den Ort. Variante 3 sind klassische Investoren: Mit staatlicher Förderung auf Grundlage städtebaulicher Verträge wird Befahrbarkeit gewährleistet, aber auch hier muss die Kommune meist aktiv mitmischen. Vierte Möglichkeit zur Einbindung Privater sind Mitarbeiterwohnungen. Auch Kommunen können hier neben Unternehmen für ihre Bediensteten bezahlbaren Wohnraum sichern. 

Tipp 5: Grundstücke mit Konzept ausschreiben 

Bei der Ausschreibung nach Gebot ist es auch möglich, Obergrenzen für Ausgangsmieten und Mietsteigerungen vorzugeben. Eine Alternative ist die Konzeptausschreibung mit Festpreis. Hier erhält der überzeugendste Anbieter den Zuschlag. Die Bieter müssen in ihrer Bewerbung erklären, mit welchen Konzepten und Miet- oder Kaufpreisen sie agieren wollen. Auch bei der Grundstücksvergabe ist zudem eine Ausschreibung im Erbbaurecht möglich. Ein solcher Vertrag ermöglichst stärkere Gestaltungsmöglichkeiten, etwa längere Belegungsbindungen. 

Tipp 6: Staatliche Fördermittel nutzen 

Im Wesentlichen gibt es hier zwei Varianten. 1. Das Kommunale Wohnraumförderprogramm, übrigens können Kommunen das auch als Zweckverband nutzen. Neben direkten Zuschüssen über die Länder gibt es hier zinsverbilligte Darlehen. Zielgruppe sind Haushalte, die sich aus eigener Kraft nicht am Wohnungsmarkt versorgen können, wie etwa anerkannte Flüchtlinge. Die Alternativ ist die Einkommensorientierte Förderung. Hier können Zuschüsse und Darlehen sowohl von der Kommune als auch durch private Investoren beantragt werden. 

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