Es fehlt überall an Sozialwohnungen - Im sozialen Wohnungsbau muss sich dringend einiges ändern.
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Es fehlt überall an Sozialwohnungen - Im sozialen Wohnungsbau muss sich dringend einiges ändern, meint der DStGB.

Nach BGH-Urteil: Was sich im sozialen Wohnungsbau ändern muss

Das Urteil des BGH war vorherzusehen: Eine Zweckbindung im Wohnungsbau kann privaten Unternehmen nur befristet vorgeschrieben werden. Nun drohen noch mehr Sozialwohnungen wegzufallen. Der Deutsche Städte- und Gemeindebund drängt auf Veränderungen im sozialen Wohnungsbau.

Eine Wohnungsgenossenschaft hatte geklagt: Die Stadt Langenhagen hatte der Wohnungsbaugesellschaft, die ihre Rechtsvorgängerin ist, 1995 Sozialbauwohnungen verkauft. Dafür hatte sie der Gesellschaft ein günstiges Darlehen gewährt und im Gegenzug eine Zweckbindung als Sozialwohnungen in den Vertrag aufgenommen. Diese Zweckbindung ist vertraglich als "unbefristet" festgelegt. Die Wohnungsgenossenschaft hatte darauf geklagt, dass die Zweckbindung nach 20 Jahren hätte ablaufen müssen. Das Landgericht Celle und das Oberlandesgericht Hannover hatten die Klage abgewiesen. Das könnte schwerwiegende Folgen für den sozialen Wohnungsbau haben.

Zweckbindung im sozialen Wohnungsbau darf nicht unbefristet sein

Während auch der Bundesgerichtshof der Klägerin nicht darin zustimmt, dass die Zweckbindung bereits abgelaufen ist, hat das Gericht jedoch geurteilt, dass eine Zweckbindung nicht unbefristet möglich ist. Es verweist dabei auf das zugrunde liegende Gesetz: Die Dauer der Zweckbestimmung der Belegungsrechte und der vereinbarten Regelung der Miete soll 15 Jahre nicht überschreiten, wenn nicht auf Grund der Zielsetzung und der Art der Förderung, insbesondere wegen der Bereitstellung von Bauland, ein längerer Zeitraum geboten ist, heißt es dort. Auch bei Förderung durch die Kommune müsse also ein "Zeitraum" angegeben werden. Ein Zeitraum habe immer ein fest definiertes Ende, argumentiert das Gericht.

Das Urteil war absehbar, könnte nun jedoch dafür sorgen, dass noch mehr Sozialwohnungen aus dem Markt verschwinden. Schon seit Jahren besteht hier ein eklatanter Mangel. Während es in Deutschland im Jahr 1989 noch 3,9 Millionen Sozialwohnungen gab, waren es 2016 nur noch 1,2 Millionen. 50.000 bis 60.000 Wohnungen verlieren jährlich ihre Zweckbindung. Gleichzeitig haben die Länder 2016 gerade einmal Fördermittel für den Bau von 24.500 Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung gewährt. Und ein weiteres Problem: Viele Sozialwohnungen werden von Mietern bewohnt, die aufgrund ihres Einkommens eigentlich keine Berechtigung mehr haben. "Wir haben jahrelang Sozialwohnungen verkauft, weil die Bevölkerungsentwicklung auf Schrumpfung stand", erklärt Gerd Landsberg, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städte- und Gemeindebundes. "Das ist aber ganz anders gekommen. Im Nachhinein betrachtet war das falsch und deshalb müssen wir den sozialen Wohnungsbau jetzt reaktivieren."

Nach dem Urteil des BGH rät der Deutsche Städte- und Gemeindebund den Kommunen dazu Zweckbindungen für Sozialwohnungen auf 20-30 Jahre zu befristen. Als Maßstab für die Befristung solle der ökonomische Vorteil des Vertragspartners dienen. Etwa die Laufzeit eines Darlehens. Der DStGB stellt allerdings auch einige Forderungen an Bund und Länder: Es müssten jährlich mindestens 80.000 Sozialwohnungen gebaut werden, um ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu gewährleisten. Bund und Länder sollten dafür drei Milliarden Euro aufwenden. Der Bund hat seine Ausgleichszahlungen bereits auf zwei Milliarden Euro aufgestockt. Das sei ein guter Anfang, reiche jedoch noch nicht aus, meint der kommunale Spitzenverband. Zudem fordert der DStGB eine Grundgesetzänderung für die zukünftige Zweckbindung der Bundesfinanzhilfen für den sozialen Wohnungsbau. Außerdem solle in jedem Bundesland eine Fehlbelegungsabgabe eingeführt werden. Diese Abgabe muss von Mietern gezahlt werden, die trotz fehlender Berechtigung in einer Sozialwohnung leben. Mit den Einnahmen aus der Abgabe sollen dann wieder Sozialwohnungen gebaut werden, um die Fehlbelegung zu kompensieren.

 

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