Rechtliche Voraussetzungen
Ungewöhnliche Konzepte für die Innenstadt
Innenstadt: Damit Immobilien nicht leer stehen
Konfliktherde entstehen auch dann, wenn sich Immobilienbesitzer trotz Leerstands gegen Vermietungen sträuben oder der Anteil an Kurzzeitvermietungen über Onlineplattformen Oberhand gewinnt. Hier greifen viele Städte inzwischen zum Mittel der Zweckentfremdungsverbotssatzung. Eigentümer, die ihre bisher für Wohnraum genutzten Immobilien dauerhaft dem Wohnungsmarkt entziehen, indem sie entweder die Immobilien leer stehen lassen oder für eine andere Nutzung verwenden, benötigen dafür die Genehmigung der Stadt oder Gemeinde. Bei leerstehenden City-Immobilien, die weiter gewerblich genutzt werden sollen, bietet sich aufgrund der Immobiliengröße meist eine Mischnutzung an.
Sind die neuen Konzepte rechtlich zulässig?
Es stellt sich die zentrale Frage, ob die neuen Konzepte überhaupt rechtlich zulässig sind. Ausgangspunkt ist das Planungsrecht auf dem zu entwickelnden Grundstück. Betrachtet man leere Warenhäuser in Innenstädten, so sind grundsätzlich zwei Konstellationen denkbar. In der ersten Konstellation liegt auf dem Grundstück ein qualifizierter Bebauungsplan oder zumindest ein einfacher Bebauungsplan mit Festsetzungen zur zulässigen Art der Nutzung vor. In der zweiten Konstellation befindet sich das Grundstück im unbeplanten Innenbereich.
Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von mehr als 800 Quadratmetern sind grundsätzlich nur in Kern- oder Sondergebieten zulässig. Sie dienen vorwiegend der Unterbringung von Handel sowie zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, Verwaltung oder Kultur. Daneben sind Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude zulässig, ebenso wie Gastronomie und Beherbergungsbetriebe. Das Wohnen hingegen ist grundsätzlich nur erlaubt, wenn dies im Bebauungsplan explizit festgesetzt oder im Einzelfall durch die Baugenehmigungsbehörde zugelassen wird.
Wie kann die Nutzung geplant werden?
Zunächst ist also die Überlegung anzustellen, welches Nutzungskonzept mit dem Bauvorhaben verfolgt werden soll. Bei Mixed-Use-Konzepten schließt sich die Frage an, ob diese auch Wohnnutzung einschließen sollen. In diesem Fall empfiehlt sich die Planung nach Regularien des erst 2017 eingeführten „Urbanen Gebiets“. Dieser Baugebietstyp lässt Planungsträgern Freiraum für Mischnutzung, also buntem Nebeneinander von Wohnen und Gewerbebetrieben sowie sozialen, kulturelle und anderen Einrichtungen. Er ist prädestiniert für Nachnutzung großflächiger, mehrgeschossiger Einzelhandelsimmobilien.
Planerischer Mut - ein Beispiel
Doch oft ist Nachnutzung auch eine Frage planerischen Mutes: Ein Beispiel ist das Boxhotel in Hannover. Die Räumlichkeiten in unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof wurden einst für Laboranalysen genutzt. Heute übernachten dort Geschäftsreisende, Messebesucher und Fernpendler. Die Idee: 4,2 bis 5,3 Quadratmeter große Schlafboxen. Anstatt eines Panoramablickes aus dem Fenster erzählen großflächige Lichtbilder von fernen Reisezielen. Frischluft führt den Boxen ein Belüftungssystem zu. In den Fluren sorgt künstliches Tageslicht für Helligkeit.
Das Bauamt der Stadt Hannover lehnte den Antrag des Investors auf Erteilung der Baugenehmigung zunächst ab. Es sah durch die fensterlosen Schlafkabinen die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht als gewahrt an. Hierfür berief es sich auf die Niedersächsische Bauordnung, nach der Aufenthaltsräume grundsätzlich über Fenster verfügen müssen, die ins Freie führen. Diese Entscheidung hob das Verwaltungsgericht Hannover auf. Das Gericht entschied, dass fensterlose Räume für einen kurzen Aufenthalt in einem Hotel rechtlich zulässig sind. Es begründete seine Entscheidung damit, dass die Schlafboxen nicht dem Wohnen dienen, sondern eine reine Übernachtungsmöglichkeit darstellen. Da das Konzept anderweitig für ausreichende Belichtung, Belüftung und Brandschutz sorgt, wurde eine Ausnahmegenehmigung erteilt.
Vielerorts müssen in Innenstädten Lösungen, vor allem für leerstehende Kaufhäuser, gefunden werden. In dieser Situation kommt neuen, ungewöhnlichen Nutzungsideen und Mixed-Use-Konzepten große Bedeutung für die Zukunftsfähigkeit des Stadtkerns zu. Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss, Kultur- oder Sportangebot auf zweiter Ebene und in den oberen Etagen Büro-, Wohn- oder Hotelnutzung. Innenstadt hat Zukunft, wenn sich kommunale Entscheider, Eigentümer und Planungsträger mit einer Vision an den runden Tisch setzen.
Die Autoren:
Charlotte Peitsmeier
und Morten Steimann von der Kanzlei
Koenen Bauanwälte.
