Neubau, Sanierung oder doch Miete?

Sanieren, neu bauen oder doch lieber mieten? Diese Fragen stellen sich irgendwann die meisten Kommunen. Der Gebäudebestand ist in die Jahre gekommen. Maßnahmen zur Energieeinsparung und für bedarfsgerechte Nutzungsmöglichkeiten können nicht umgesetzt werden, da die Haushaltslage andere Schwerpunkte setzt. Egal ob Schule oder Rathaus: Die oft millionenschweren Entscheidungen für Sparsamkeit oder zukunftsorientierte Gestaltung müssen zwischen parteipolitischem Dissens, berechtigten Nutzerinteressen und den Sparzwängen des Haushalts getroffen werden. In vielen Kommunen besteht zudem infolge jahrelanger Haushaltssicherung gar keine Möglichkeit mehr zur Investition. Kreditaufnahmen für Investitionen dürfen von der Rechtsaufsicht auf Basis der bestehenden haushaltsrechtlichen Vorschriften nicht genehmigt werden.

Weiter so wie bisher? Das würde die entstandenen Schäden mittelfristig noch weiter verschlimmern, Adhoc-Ausfälle einzelner Anlagen oder Bauteile wären die Folge mit erheblich höheren Kosten der Beseitigung! Und wenn Maßnahmen umgesetzt werden sollen: Wäre ein Neubau, in dem auch ausgelagerte Teilverwaltungen zusammengeführt werden könnten, wirtschaftlicher? Oder ist es besser, die vorhandene Substanz zu sanieren und gegebenenfalls zu erweitern? Und wie können die möglichen Varianten, von Anmietung über Sanierung und Erweiterung bis zum Neubau, überhaupt vergleichbar gemacht werden? Hier war bislang die klassische Wirtschaftlichkeitsuntersuchung die richtige Lösung. Allerdings ist sie immer dann nur bedingt geeignet, wenn es um Eigentum und Vermögen geht. Und auch, wenn nicht Liquiditäts- und Finanzplanung, sondern die Ergebnisrechnung und die Vermögensbilanz im Vordergrund stehen. Bei doppisch haushaltenden Kommunen ist der Begriff der Ressourcensteuerung als Kernelement des NKF etabliert. Zur Beurteilung von Handlungsoptionen kann dieser Denkansatz aber auch für alle anderen Kommunen sehr hilfreich sein. Denn nur in der gemeinsamen Betrachtung von laufenden Aufwendungen und der Veränderung des kommunalen Vermögens kann der entscheidende „saldierte Ressourcenverbrauch“ ermittelt werden.

Aktivierbare Investitionskosten beim Neubau

So mag die Anmietung eines Verwaltungsgebäudes für eine Kommune aus Kostengründen durchaus eine verlockende Option sein. Der rein konsumtive Charakter von Mietzahlungen schlägt jedoch als Aufwand voll auf das Ergebnis durch. Eine vergleichbar ausgestattete Neubaulösung muss hingegen nur mit den Zinsen und der in der Regel deutlich länger berechneten Abschreibung als Aufwand verbucht werden. Das Ergebnis wird weniger belastet. Durch die aktivierbaren Investitionskosten wird Vermögen geschaffen und nicht verzehrt. Komplizierter ist es beim Vergleich mit einer Sanierungslösung: Hier sind nur bestimmte Anteile der Kosten aktivierungsfähig und damit (Investitions-)kreditfinanzierbar. Andererseits sind die Kosten üblicherweise niedriger als bei einem Neubau. Und genau diese Wechselwirkung aus Buchwertveränderung und laufendem Aufwand über den Lebenszyklus vergleichbar zusammenzuführen und damit Aussagen über den gesamten saldierenden Ressourcenverbrauch zu erhalten, ist das Ziel dieses Ansatzes. Angesichts vieler überschuldeter Kommunen hat das Land NRW 2014 unter Mitwirkung u.a. der DKC hierzu einen Handlungsleitfaden nebst Rechentool entwickelt und die Rechtsaufsichten mit der Anwendung vertraut gemacht. Auf dieser neuen Bewertungsgrundlage werden den Kommunen die Investitionen dann ermöglicht, wenn sie am nötigsten sind und die bisherigen Rechtsgrundlagen dies versagten. Die Methodik basiert auf dem Lebenszyklusgedanken: Zunächst wird für jede der Varianten die Entwicklung des Buchwertes abgebildet – i. d. R. über den Ansatz der Abschreibung, über den Betrachtungszeitraum, unter Berücksichtigung von Sonderposten, Sonderab- und -zuschreibungen etc. Anschließend wird vom ermittelten Restbuchwert der gesamte barwertige Aufwand über den Betrachtungszeitraum abgezogen: Instandhaltungs- und Betriebskosten, Zinsen und – als Tilgungsäquivalent – der Barwert der Abschreibung, aber auch die Kosten für Interimsmaßnahmen, An- und Vermietungen. Die Variante mit dem geringsten saldierten Ressourcenverbrauch ist die wirtschaftlichste aus kommunaler Sicht. Das von der Landesregierung NRW entwickelte Rechentool ist dazu geeignet, dass Anwender in den Kommunen sich mit seiner Methodik vertraut machen können. Erfahrungsgemäß ist es für die konkrete Umsetzung eines Projektes aber nur im Idealfall geeignet. Erfahrenen Beratern ist es hingegen mit geringem Aufwand möglich, alle erforderlichen Informationen so zu erfassen und aufzubereiten, dass politische Gremien gründlich vorbereitete und belastbare, zielgerichtete Entscheidungen treffen können.