Factory Outlet Center - Segen oder Fluch für Kommunen? © Yulia Zhukova/123rf

Tante Emma und das Outlet Center

Mo, 19.09.2016

Der deutsche Einzelhandel steht in vielfältiger Konkurrenz. Auf der einen Seite muss er sich gegen den expandierenden Online-Handel behaupten, auf der anderen seine Attraktivität gegenüber den immer beliebter werdenden Factory Outlet Centern (FOC) wahren. Das verändert auch das Bild unserer Kommunen. Outlet Center stehen daher oftmals in der Kritik - zu Recht? Eine Analyse von KOMMUNAL-Gastautor Kevin Koritzke.

Zunächst stellt sich die Frage: Was ist überhaupt ein Outlet? Die Bezeichnungen im Volksmund divergieren von „Resterampe“ bis „Einkaufsparadies“. Die Wurzeln des Fabrikverkaufs liegen in den USA. Ihm zu Grunde liegt das Prinzip Produktionsüberschüsse oder B-Ware zu günstigen Preisen anzubieten, anstatt diese zu entsorgen, denn ein kleiner Gewinn ist besser als gar kein Gewinn.

Erfolgsgeschichte Outlet Center

In den 1950er Jahren boomte das Geschäft mit großen Einkaufszentren, den sogenannten Malls. Platziert wurden diese meist „auf der grünen Wiese“ vor den Städten. Dieses Erfolgskonzept übertrug man auf den Werksverkauf. Die Anhäufung mehrerer Outlets an einem Standort zu einem Outlet-Einkaufscenter war die Geburtsstunde des FOC. Im letzten Jahr gelangten alleine sechs deutsche Factory Outlet Center unter die Top 20 in Europa. Insgesamt verteilen sich 12 Outlet Center über die gesamte Bundesrepublik. Preisnachlässe von bis zu 80% locken über die regionalen Grenzen hinweg Schnäppchenjäger an. Grundsätzlich gilt, dass mindestens drei Millionen Einwohner binnen einer Stunde mit dem PKW ein FOC erreichen können sollten. Der Bau eines FOC erfolgt also nach einer konkreten strategischen Planung. Betrachtet man die Positionierung der FOC in Deutschland, befinden sich circa 50% der Center in einer Stadtrandlage, knapp 25% auf Gewerbeflächen die nicht zum Siedlungsbereich der Stadt gehören („grüne Wiese“) und etwa 25% liegen in einem nicht zentrumsnahen Stadtteil. Eine besondere Ausnahme bildet die Outlet City Bad Münstereifel, in der sich die Outlet Stores direkt in den Gebäuden der historischen Altstadt befinden.

Kaum als solches zu erkennen: Das City Outlet Center Bad Münstereifel. ©Christine/flickr

Wird das Bauvorhaben eines FOC publik, erzeugt dies in der Regel zunächst Widerstand aus den Reihen des regionalen Einzelhandels. Dahinter steckt die Befürchtung nicht mit dem neuen Einkaufszentrum konkurrieren zu können. Oftmals wird in diesem Zuge auch von der Verödung der Innenstädte gesprochen. Ebenso wird zumeist das erhöhte Verkehrsaufkommen kritisiert. Fraglich ist also wie ein Mehrwert für alle Beteiligten generiert werden kann und ein integrierter Standort entsteht. Hierzu muss die Konkurrenzhaltung beidseitig verworfen werden. Stattdessen sollten die Akteure ihre Beziehung als interdependent begreifen. An dieser Stelle müssen die Städte als geschickte Mediatoren auftreten, damit eine gewinnbringende Kooperation entsteht. Was aber sind konkret die entsprechenden Erfolgsfaktoren für eine prosperierende Zusammenarbeit? Zunächst bedarf es einer allumfassenden Analyse, um ein integriertes Einzelhandels- und Zentrenkonzept zu entwickeln. Dazu müssen alle Akteure an einen Tisch geführt werden. Ziel muss sein, die Ortskerne zu beleben und vitale Räume zu schaffen. Bürger, Einzelhandel, Kommune und die Vertreter des FOC müssen dafür sorgen, dass ein solches Projekt nicht zur partiellen Destabilisierung des Standortes führt.

Kurt Beck (SPD) bei der Öffnung des vierten Bauabschnitts im Zweibrücken Style Outlet. ©Wasgehtkl/flickr

Positive Leitbilder bieten die Städte Zweibrücken und Bad Münstereifel: Der Schlüssel zum Erfolg liegt unter anderem in einer engen vertrags- sowie baurechtlichen Abstimmung. Hiermit können Regulierungen des Sortiments, der Betriebstypen und der Preisgestaltung eines FOC vorgenommen werden. Kommunen sollten darauf bedacht sein, dass ein Outlet keine aktuelle Saisonware anbietet. Diese sollte dem örtlichen Einzelhandel vorbehalten bleiben. In der Outlet City Bad Münstereifel wurde ebenso auf neue Outlet-eigene gastronomische Betriebe verzichtet. Ein weiterer Ansatzpunkt ist das gemeinsame Marketing. Der Newsletter des Outlets in Zweibrücken bewirbt zum Beispiel städtische Events. Umgekehrt kann die Stadt das Outlet als touristisches Highlight vermarkten. Es gilt demnach Synergien mit der Region zu bilden. Dabei sind vor allem die umliegenden Städte und deren touristische Attraktionen zu berücksichtigen. Ferner kann der Einzelhandel wie in einem Joint Venture vom Know-How-Transfer profitieren. Konzepte wie das einheitliche Management könnten von besonderem Interesse für die lokalen Geschäfte sein.

Einzelhandel muss auf Veränderungen reagieren

Dennoch sollte man nicht vergessen, dass der Handel stetig vom Wettbewerb und weitreichenden Veränderungen geprägt sein wird. Online-Handel und FOC’s  sind aktuell in den Markt eingedrungen. Dementsprechend bedarf es einer angemessenen Reaktion des Einzelhandels. Dazu zählen ein ansprechendes Sortiment, ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, eine serviceorientierte Kundenbetreuung sowie ein innovatives Marketing. Natürlich darf auf der anderen Seite der Einzelhandel nicht mit diesen Aufgaben allein gelassen werden. Die öffentliche Hand muss im Zweifel als Regulativ eingreifen und eingehend im Vorfeld prüfen, ob es sich bei einem neuen Vorhaben zur großflächigen Ansiedlung von Einzelhandel, um einen geeigneten Standort handelt. Kategorisch ausgeschlossen werden damit zwangsläufig Projekte, die beispielsweise auf der „grünen Wiese“ realisiert werden sollen.

Die Outletcity Metzingen ist mit 3,5 Millionen Besuchern jährlich eins der erfolgreichsten Outlet Center Deutschlands. ©Yuchun Wu/Flickr

Um sich jedoch auch die Chancen eines FOC zu vergegenwärtigen, lohnt sich ein erneuter Blick auf die Zahlen: 3,5 Millionen Schnäppchenjäger besuchen jährlich das Metzinger Outlet. Auf jeden der etwa 22.000 Einwohner kommen demnach 159 Besucher. Zum Vergleich: In Berlin ist das Verhältnis 3,4 Touristen pro Berliner Bürger. Dieses Potenzial gilt es zu nutzen. Grundsätzlich sollte also festgehalten halten werden, dass ein FOC mit einem intelligenten kommunalen Management und unter Berücksichtigung der jeweiligen Landesplanung für alle Beteiligten durchaus gewinnbringend eingesetzt werden kann. Dafür muss die Region ganzheitlich bedacht und einbezogen werden. Ein sprichwörtlicher Spagat zwischen Recht, Politik und Wirtschaft wird dabei nötig. Verantwortungsvolle Planung und zukunftsorientierte standortbezogene Konzepte sind demnach unerlässlich. Somit handelt es sich nicht zwangsläufig um einen Kampf zwischen Einzelhandel und Outlet im biblischen Stile David gegen Goliath. Tante Emma (Laden) und FOC können durchaus profitabel nebeneinander koexistieren, wenn die nötigen Rahmenbedingungen beachtet werden.

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