Führt die Berechnung der Grundsteuer zu einem Verwaltungschaos?
Führt die Berechnung der Grundsteuer zu einem Verwaltungschaos?
© AdobeStock

Flickenteppich erwartet

Kommunen fürchten Chaos um Grundsteuer

Droht ein Kommunikationsdesaster um die Grundsteuer? Die Werte müssen komplett neu berechnet werden. Die Bundesländer gehen aber unterschiedliche Wege bei der Berechnung. In den Kommunen fürchten erste Bürger derweil, ihre Steuerlast könnte drastisch steigen. Die Bürgermeister können durch die unklare Rechtslage aber keine konkreten Auskünfte geben.

Die Gemeinde Ringgau im Werra-Meißner-Kreis hat sich in diesem Jahr dazu entschieden, rückwirkend zum 1. Januar die Hebesätze für die Grundsteuer A und B drastisch zu erhöhen. Mit den 314.000 Euro Mehreinnahmen will Ringgau sein gewaltiges Haushaltsdefizit verringern. Die Grundsteuer ist bekannterweise eine der wichtigsten Einnahmequellen für die Städte und Gemeinden. Den Kommunen steht es weitgehend frei, die Hebesätze festzulegen. Die Höhe werden sie auch künftig weitgehend selbst bestimmen können. Allerdings wird sich die Bewertungsgrundlage für die Grundsteuer ändern. Bislang herrscht in den wenigsten Bundesländern Klarheit, wie die Grundsteuerreform umgesetzt werden kann.

Grundsteuer-Neuberechnung bis 2025 umsetzen

Viel Zeit ist nicht mehr: Eine neue Grundsteuerregelung soll am 1. Januar 2025 in Kraft treten. Bis dahin ist noch viel zu berechnen und zu organisieren. Dabei rollt auch auf die Kommunen viel Arbeit zu. Das Bundesverfassungsgericht hatte im April 2018 die bisherige Reglungen wegen alten Datengrundlagen für verfassungswidrig erklärt. Es urteilte:  Die geltenden Berechnung der Grundsteuer verstößt gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Denn sie basiert auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten.

Diese Werte werden mit einem einheitlichen Faktor, der sogenannten Steuermesszahl und dann mit dem Hebesatz multipliziert. Die Bundesregierung legt die Messzahl fest, die Kommunen je nach Haushaltslage den Hebesatz. 

Wofür Grundsteuer bezahlt werden muss

Die obersten  Verfassungsrichter kamen zu dem Schluss, dass längst gravierende steuerlichen Ungleichbehandlungen entstanden sind, da sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden sehr unterschiedlich entwickelt haben. Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz erhoben, also auf Grundstücke und Gebäude und wird von den Eigentümern bezahlt. Vermieter legen die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die  Mieter um. Grundsteuer muss auch auf gewerblich genutzte Grundstücke und auf Flächen in der Land- und Forstwirtschaft gezahlt werden.

Bayern setzt Öffnungsklausel durch

Nach langer Diskussion hat sich die große Koalition schließlich auf ein bundesweites Modell geeinigt, das Finanzminister Olaf Scholz vorgeschlagen hat. Allerdings kam auf Betreiben Bayerns eine Öffnungsklausel in das Gesetz: Danach können die Bundesländer selbst entscheiden, wie sie die Grundsteuer gestalten. Der Beschluss ist demnach ein Kompromiss, um die vom Bundesverfassungsgericht verlangte Reform nicht scheitern zu lassen.

Hessen will Scholz-Modell nicht umsetzen

Die Kommunen in Hessen, zu denen auch die in Finanznot geratene Gemeinde Ringgau zählt, haben immerhin schon Klarheit, in welche Richtung es gehen wird:  Die dortige Landesregierung will das von Finanzminister  Scholz vorgeschlagene Bundesmodell zur Reform der Grundsteuer nicht umsetzen.

Der Scholz-Vorschlag sieht ein wertabhängiges Modell vor. Entscheidend dabei sind die Bodenrichtwerte und eine statistisch ermittelte Kaltmiete. Auch die Fläche des Grundstücks, die Immobilienart und deren Alter werden in der Berechnung berücksichtigt. Zudem soll die Steuermesszahl gesenkt werden. Die Grundsteuer soll sich weiterhin am Wert der Immobilie orientieren und an der Lage. Damit müssen Villenbesitzer mehr Grundsteuer zahlen als der Hauseigentümer in schlechter Lage.

Das Land Hessen geht Sonderweg

Hessen hat sich hingegen für eine Kombination aus einem einfachem Flächenmodell und einem Lagefaktor entschieden, mit dem die  Flächenzahl multipliziert werden soll. Hessens Finanzminister Michael Boddenberg sieht die  notwendige Neuregelung der Grundsteuer "als Chance zur Steuervereinfachung". Durchschnittlich etwa 400 Euro Grundsteuer im Jahr je Grundstück rechtfertigten keinen überhohen Aufwand durch komplizierte Regelungen, begründet Boddenberg sein Hessen-Modell. Beim einfachen Flächenmodell würden für Immobilien, egal wieviel sie wert sind, ähnliche Grundsteuerzahlungen fällig.

Das Land knüpft an das Flächenmodell an, das bereits 2010 von Hessen und anderen Ländern als Vorschlag erarbeitet worden war. Mit einem einfachen Faktorverfahren wird das Ergebnis des Flächenmodells erhöht oder vermindert, je nachdem, wie sich die Lagequalität des betreffenden Grundstücks im Vergleich zu einer durchschnittlichen Lage in der Gemeinde darstellt“, erläuterte Finanzminister Boddenberg die Grundzüge des Hessen-Modells. „Einfache Lagen werden gegenüber dem reinen Flächenmodell niedriger, gute Lagen höher besteuert. Beides aber mit Augenmaß.“

Das planen Bayern, Niedersachsen und Baden-Württemberg

Neben Hessen und Bayern wollen auch Niedersachsen und Baden-Württemberg einfachere Modelle einführen. Das von der Bundesregierung vorgeschlagene Konzept wollen dagegen bislang sechs Länder umsetzen: Berlin, Thüringen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein, Bremen und das Saarland. Andere haben sich noch nicht entschieden, so wie Brandenburg. "Eine abschließende politische Entscheidung ist in Brandenburg noch nicht gefallen und wird bis zum Sommer erwartet", sagte ein Sprecher auf Anfrage von KOMMUNAL. Er fügte hinzu:  "Wir haben ja auch noch etwas Zeit. Allerdings ist nicht zu verkennen, dass vieles für das Scholz-Modell spricht."

Einnahmen durch die Grundsteuer sollen stabil bleiben

Diese Unsicherheit jedoch führt jedoch zu vielen Fragezeichen in Kommunen. Immer wieder sehen sich Bürgermeister und Stadträte mit der Frage konfrontiert, ob denn die Steuern steigen werden. Zumindest der Hebesatz wird sich massiv verändern, das bedeutet aber eben nicht, dass die Summe steigt. Im Gegenteil: Politisches Ziel ist es eigentlich, dass das Gesamtaufkommen der Grundsteuer - das sind gut 14 Milliarden Euro im Jahr - stabil bleibt. So hat es das Bundesfinanzministerium formuliert.

Ob das zu halten sein wird, ist aber fraglich. Jedoch nicht wegen der Änderung des Steuermodells, sondern wegen der Coronakrise. Immer mehr Kommunen planen schon jetzt mit Erhöhungen der Hebesätze, weil sie das Geld dringend benötigen. In Rheinland-Pfalz etwa melden zahlreiche Kommunen, dass sie an der Steuerschraube drehen wollen. Die Stadt Trier hat gerade in dieser Woche vorgerechnet, dass sie mit Steuerausfällen von 25 Prozent rechnet, die Stadt kalkuliert für dieses Jahr mit einem Defizit von 42,5 Millionen Euro. 

Grundsteuer-Chaos befürchtet

In Sachen Grundsteuer derweil fürchten die Kommunen selbst weniger die Diskussion mit den Bürgern über die Neuberechnung. Sobald das Modell klar ist, kann jede Gemeinde errechnen, über welchen Hebesatz sie auf den möglichst gleichen Gesamtbetrag kommt, wie bisher. Schwieriger ist ein mögliches Grundsteuer-Chaos durch hohen Verwaltungsaufwand. Hans Günther Oberlack, Bürgermeister der brandenburgischen Gemeinde Glienicke/Nordbahn sagte KOMMUNAL: "Sobald über ein Modell Gerechtigkeit hergestellt werden soll, wird es kompliziert." Der Vorschlag von Finanzminister Scholz sei dafür ein Lehrbeispiel. "Ich befürchte, dass auf die Kommunen sehr viel Arbeit zukommen wird und wir uns im Detail-Dickicht verheddern werden." 

Nur in einem sind sich alle Akteure einig: Die Entscheidungen müssen bald fallen. Denn wird die Reform nicht rechtzeitig umgesetzt, erlischt die Grundlage, überhaupt Grundsteuern zu erheben.