Kritik am Gebäudetyp E: Was Experten sagen

Eine Steckdose weniger im Wohnzimmer. Kein zusätzlicher Heizkörper im Badezimmer. Und vielleicht hört man künftig auch etwas mehr davon, wenn der Nachbar über einem durch seine Wohnung läuft. Dafür soll das Bauen in Deutschland endlich wieder bezahlbar werden. Mit dem neuen Gebäudetyp E verspricht die Bundesregierung Einsparungen von zehn bis 15 Prozent bei den Bauwerkskosten. Doch kaum liegt der Gesetzentwurf auf dem Tisch, hagelt es Kritik. Ausgerechnet jene, die Wohnungen bauen sollen, bezweifeln, dass die Reform den großen Durchbruch bringt.

„Gut gemeint ist nicht gut gemacht“, sagt die südbadische Bauunternehmerin Suzanne Hußmann. Sie hält die Pläne zwar grundsätzlich für einen Versuch in die richtige Richtung, sieht aber die eigentlichen Probleme ungelöst. „Die Sachen, die den Bock fett machen, die rückt man ja nicht an.“

Tatsächlich zeigt sich bei näherer Betrachtung ein bemerkenswerter Widerspruch: Während der Bund das Bauen durch weniger Komfort günstiger machen will, warnen Experten vor zusätzlicher Bürokratie, rechtlichen Risiken und einer möglichen Abwertung der neuen Wohnungen. Andere dagegen sehen im Gebäudetyp E eine historische Chance, endlich von überzogenen Baustandards Abschied zu nehmen.

Für Städte, Gemeinden und kommunale Wohnungsbaugesellschaften geht es dabei um viel Geld. Aber auch um die Frage, wie weit sie künftig beim Bauen tatsächlich gehen dürfen.

Gebäudetyp E: Warum Bauunternehmer das neue Gesetz kritisieren

Suzanne Hußmann kennt die Probleme der Bauwirtschaft aus ihrem unternehmerischen Alltag. Die Investitionsbereitschaft privater Bauherren und Investoren beschreibt sie als ausgesprochen schwach. Wirtschaftliche Unsicherheit, steigende Kosten und fehlende politische Impulse hätten den Markt erheblich belastet.

Ihr Vorwurf an die Bundesregierung: Der neue Gebäudetyp E setze bei vergleichsweise kleinen Einsparungen an, während die großen Kostenblöcke weitgehend unangetastet blieben.

Ein unbeheiztes Treppenhaus? Das sei im Mehrfamilienhausbau längst nichts Besonderes. Ein Heizkörper weniger im Badezimmer? Auch dadurch werde ein Millionenprojekt nicht plötzlich finanzierbar. Und bei einer geringeren Zahl von Steckdosen stellt sich für Hußmann die Frage, ob spätere Bewohner nicht zusätzliche Installationen verlangen und bezahlen müssen.

Noch deutlicher wird sie beim Schallschutz. Dort gehe es nicht um überflüssigen Luxus, sondern um Lebensqualität. „Ich persönlich finde es nicht toll, wenn mir jemand über den Kopf rummarschiert und ich alles höre.“

Besonders kritisch betrachtet sie die versprochenen Einsparungen. Denn die häufig genannten zehn bis 15 Prozent beziehen sich auf die Bauwerkskosten und nicht automatisch auf die gesamten Projektkosten. Grundstück, Erschließung, Planung, Finanzierung und weitere Nebenkosten kommen hinzu. Die tatsächliche Entlastung eines Bauherrn könne deshalb deutlich geringer ausfallen.

Hußmann verweist zudem auf steigende Material-, Energie-, Lohn- und Entsorgungskosten. Als Beispiel nennt sie stark gestiegene Deponiegebühren in ihrer Region. Solche zusätzlichen Belastungen verschwänden nicht dadurch, dass beim Innenausbau gespart werde.

Ihre Forderung geht deshalb weit über den Gebäudetyp E hinaus: weniger Steuern und Abgaben, einfachere Genehmigungen, verlässliche Förderbedingungen und eine grundsätzlich investitionsfreundlichere Baupolitik. Sie bringt unter anderem eine zeitweise steuerliche Entlastung von Bauinvestitionen ins Gespräch.

Bauindustrie warnt vor Wohnungen zweiter Klasse

Mit ihrer Kritik steht die Bauunternehmerin keineswegs allein. Auch der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie stellt den neuen Gesetzentwurf infrage.

Hauptgeschäftsführer Tim-Oliver Müller begrüßt zwar, dass die Bundesregierung überzogene Anforderungen als Kostentreiber anerkennt. Er bezweifelt aber, dass eine neue freiwillige Vertragskategorie ausreicht.

Sein Problem: Der Gesetzgeber unterscheidet künftig ausdrücklich zwischen dem üblichen Qualitätsstandard und einem niedrigeren Basisstandard. Damit könnte bei Käufern und Investoren der Eindruck entstehen, ein Gebäude nach dem Typ E sei grundsätzlich weniger wert.

Das könne auch Auswirkungen auf die Einschätzung durch Banken und Versicherungen haben, warnt der Verband. Ob solche Nachteile tatsächlich eintreten, ist bislang allerdings nicht belegt.

Auch Hußmann befürchtet, dass besonders im Mehrfamilienhausbau neue Schwierigkeiten entstehen. Während sich beim Einfamilienhaus ein Eigentümer bewusst für weniger Ausstattung entscheiden könne, müsse ein Investor zahlreiche Käufer oder spätere Mieter überzeugen.

Was der eine als sinnvolle Ersparnis betrachte, empfinde der andere womöglich als dauerhaften Komfortverlust.

Damit steht eine unbequeme Frage im Raum: Was nützt ein günstiger gebautes Haus, wenn der Käufer dafür einen höheren Preisabschlag verlangt?

Wohnungswirtschaft warnt vor rechtlicher Falle beim Gebäudetyp E

Noch grundsätzlicher fällt die Kritik des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW aus. Präsident Axel Gedaschko hält die geplanten Regelungen für unzureichend.

Der entscheidende Punkt ist eine rechtliche Lücke: Der neue Gebäudetyp E soll zwar das Bauvertragsrecht ändern. Das Mietrecht bleibt jedoch weitgehend unangetastet.

Ein kommunales Wohnungsbauunternehmen könnte damit künftig rechtssicher einen einfacheren Bauvertrag abschließen. Wenn später ein Mieter einen geringeren Schallschutz oder eine andere Abweichung als Mangel beanstandet, ist die mietrechtliche Bewertung damit nicht automatisch geklärt.

„Was nach dem gesetzlichen Basisstandard ordnungsgemäß und mangelfrei gebaut ist, muss auch im Mietverhältnis als mangelfrei gelten“, fordert Gedaschko.

Gerade für kommunale Wohnungsbaugesellschaften ist das ein erheblicher Unsicherheitsfaktor. Sie bauen ihre Wohnungen nicht für den kurzfristigen Weiterverkauf, sondern müssen über Jahrzehnte für deren Vermietbarkeit und Bewirtschaftung einstehen.

Hinzu kommt ein weiterer Streitpunkt. Bei bestimmten Verbraucherbauverträgen sollen Bauherren künftig ausdrücklich darüber informiert werden, welche üblichen Qualitätsstandards unterschritten werden und welche ungefähren Einsparungen dadurch entstehen.

Kritiker befürchten zusätzliche Berechnungen und Dokumentationspflichten. Aus einer Vereinfachung könnte so neuer Verwaltungsaufwand entstehen.

Auch Bayerns Bauminister Christian Bernreiter verlangt Nachbesserungen. Er begrüßt den neuen Rechtsrahmen grundsätzlich, kritisiert aber die umständliche Umsetzung und den vorgesehenen Kostenvergleich. Sein Urteil: Der Entwurf bleibe auf halbem Weg stecken.

Architekten sehen große Chancen beim Gebäudetyp E

Ganz anders bewertet die Bundesarchitektenkammer den Gesetzentwurf. Ihre Präsidentin Andrea Gebhard sieht in der eigenständigen Vertragskategorie einen wichtigen Fortschritt.

Eine ausdrücklich vereinbarte einfache Bauweise könne Transparenz schaffen, unnötige Standards vermeiden und mehr Freiheit bei der Planung eröffnen. Gerade kommunale Wohnungsbaugesellschaften, die bezahlbare Mieten ermöglichen müssen, könnten davon profitieren.

Gebhard betont allerdings, dass nicht allein die Baukosten entscheidend seien. Ein Gebäude müsse auch langfristig wirtschaftlich und dauerhaft nutzbar sein.

„Einfacher bauen heißt nicht schlechter bauen, sondern intelligenter planen“, erklärt sie.

Ähnlich argumentiert der Zentralverband Deutsches Baugewerbe. Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa unterstützt die grundsätzliche Idee, Sicherheitsstandards unangetastet zu lassen und dafür auf überflüssige Komfortausstattung zu verzichten.

Er sieht allerdings die Länder in der Pflicht. Wenn jedes Bundesland den gesetzlichen Basisstandard durch unterschiedliche technische Vorgaben ausfüllt, drohe ein Flickenteppich. Für Bauunternehmen, die bundesweit tätig sind, wäre das eine zusätzliche Hürde.

Auch der Deutsche Mieterbund begrüßt das Ziel günstigerer Baukosten. Präsidentin Melanie Weber-Moritz verlangt jedoch, dass die Einsparungen tatsächlich bei den Mietern ankommen. Geringere Baukosten allein garantieren schließlich noch keine niedrigeren Mieten.

Ingolstadt zeigt: Gebäudetyp E kann 15 Prozent günstiger sein

Dass einfacheres Bauen funktionieren kann, beweist ein kommunales Pilotprojekt in Ingolstadt.

Dort hat die Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft Ingolstadt ein dreigeschossiges Haus mit 15 öffentlich geförderten Wohnungen errichtet. Die Besonderheit: Das Gebäude kommt weitgehend ohne konventionelle Heizung aus.

Massive Wände und Decken speichern Wärme. Sonnenenergie und die Abwärme von Bewohnern und Geräten tragen zur Raumtemperatur bei. Nur bei besonders niedrigen Temperaturen steht eine elektrische Zusatzheizung zur Verfügung.

Außerdem verzichtete die Wohnungsbaugesellschaft auf einen Keller und eine Tiefgarage. Aufwendige Haustechnik wurde reduziert.

Das Ergebnis kann sich sehen lassen. Nach Angaben des bayerischen Bauministeriums lagen die Bauwerkskosten bei rund 2.950 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Das entspricht einer Einsparung von etwa 15 Prozent gegenüber konventionellen Mehrfamilienhäusern.

Das 2025 fertiggestellte Gebäude bietet dennoch barrierefreie Wohnungen. Dank staatlicher Förderung sind für berechtigte Mieter Kaltmieten ab 6,60 Euro je Quadratmeter möglich.

Das Beispiel macht allerdings auch deutlich, worauf es ankommt: Nicht die eingesparte Steckdose allein sorgt für niedrigere Kosten, sondern das Zusammenspiel aus Konstruktion, Gebäudetechnik, Ausstattung und Planung.

Und die niedrigen Mieten sind nicht allein das Ergebnis der Baukosteneinsparungen, sondern auch der öffentlichen Förderung.

Landshut plant einfachere Wohnungen für Menschen in Wohnungsnot

Auch Landshut setzt auf den Gebäudetyp E. Die städtische Wohnungsbaugesellschaft plant neun einfache Wohnungen für Menschen mit dringendem Wohnraumbedarf. In dem Neubau soll zugleich ein Straßenkehrerstützpunkt untergebracht werden.

Das Konzept sieht reduzierte Wand- und Deckenstärken, vereinfachte Haustechnik, weniger Steckdosen und einen geringeren Stellplatzbedarf vor. Auch der Schallschutz soll sich in bestimmten Bereichen am erforderlichen Mindeststandard orientieren.

Der Baubeginn war nach den veröffentlichten Projektunterlagen für Herbst 2026 vorgesehen. Ein abschließendes Einsparergebnis liegt noch nicht vor.

Das Projekt zeigt jedoch, welche Möglichkeiten Kommunen bereits heute bei der Planung untersuchen: Gebäude werden stärker auf ihren tatsächlichen Zweck zugeschnitten, anstatt unabhängig von der Nutzung überall die gleiche umfangreiche Ausstattung vorzusehen.

Weitere Beispiele und Hintergründe finden Sie in unserem Beitrag: Gebäudetyp E: So bauen Kommunen günstiger.

Gebäudetyp E: Welche neuen Rechte Kommunen bekommen sollen

Für Bürgermeister und kommunale Bauverwaltungen ist die wichtigste Unterscheidung zunächst juristischer Natur: Der Gebäudetyp E soll vor allem das private Bauvertragsrecht verändern. Er schafft kein neues kommunales Bauordnungsrecht.

Nach dem am 26. Oktober 2026 veröffentlichten Referentenentwurf soll im Bürgerlichen Gesetzbuch ein freiwilliger Gebäudetyp-E-Vertrag verankert werden. Kommunen und ihre Wohnungsbaugesellschaften könnten damit künftig als Bauherren ausdrücklich einen einfacheren gesetzlichen Basisstandard vereinbaren.

Dabei sind mehrere Neuerungen vorgesehen.

Erstens: Kommunen können einfacher einen niedrigeren Ausstattungsstandard vereinbaren. Bei einem kommunalen Wohnungsbauprojekt könnten beispielsweise Komfortanforderungen reduziert werden, sofern sie nicht gesetzlich vorgeschrieben sind. Für Bereiche, die durch die Technischen Baubestimmungen der Länder geregelt werden, soll grundsätzlich der dort festgelegte Standard maßgeblich sein. Ein höherer Standard müsste ausdrücklich vereinbart werden.

Zweitens: Auch öffentliche Gebäude kommen infrage. Der Entwurf beschränkt sich nicht auf Wohnhäuser. Grundsätzlich sollen auch Gebäude für Verwaltung, Bildung, soziale und kulturelle Zwecke unter den neuen Vertragsrahmen fallen können. Damit könnten Städte und Gemeinden etwa bei Verwaltungsgebäuden, Kitas oder anderen kommunalen Hochbauten stärker auf einfache, zweckmäßige Lösungen setzen.

Drittens: Abweichungen von üblichen Standards sollen rechtssicherer werden. Dort, wo keine Technischen Baubestimmungen greifen, bleiben grundsätzlich die üblichen vertraglichen Qualitätsanforderungen bestehen. Ein niedrigerer Standard soll jedoch einfacher vereinbart werden können. Dafür ist nach dem Entwurf grundsätzlich ein deutlicher Hinweis in Textform auf die jeweilige Abweichung erforderlich.

Viertens: Genehmigte baurechtliche Abweichungen sollen auch vertraglich abgesichert werden. Wenn eine Abweichung nach Landesbaurecht rechtmäßig zugelassen wurde, soll sie im Gebäudetyp-E-Vertrag grundsätzlich nicht allein deshalb einen Sachmangel darstellen, weil sie vom üblichen technischen Standard abweicht.

Das eröffnet kommunalen Bauherren zusätzliche Spielräume bei der Vertragsgestaltung. Es bedeutet aber keineswegs, dass jede technische Vorgabe künftig freiwillig wäre.

Wo die Grenzen für Kommunen beim Gebäudetyp E liegen

Brandschutz, Standsicherheit und gesetzliche Anforderungen an Gesundheit, Barrierefreiheit und Energieeffizienz bleiben verbindlich. Ebenso gelten weiterhin die Landesbauordnungen, das Bauplanungsrecht und die jeweiligen technischen Anforderungen.

Auch Bebauungspläne verlieren durch das geplante Gesetz nicht ihre Wirkung. Eine Gemeinde kann deshalb nicht allein unter Berufung auf den Gebäudetyp E höhere Gebäude errichten, vorgeschriebene Abstandsflächen ignorieren oder verbindliche Stellplatzvorschriften außer Kraft setzen.

Soweit das Landesrecht Abweichungen zulässt, müssen diese weiterhin auf der dafür vorgesehenen rechtlichen Grundlage genehmigt werden.

Wichtig ist außerdem das Vergaberecht. Öffentliche Auftraggeber müssen ihre Anforderungen weiterhin hinreichend eindeutig beschreiben und die jeweils geltenden Vergaberegeln beachten.

Die neue Vertragsfreiheit ist also keine Freiheit von sämtlichen Vorschriften. Sie soll vor allem verhindern, dass Bauherren allein wegen der Abweichung von nicht zwingenden technischen Standards zusätzliche zivilrechtliche Risiken eingehen.

Und noch ist nichts beschlossen. Der Referentenentwurf befindet sich in der Länder- und Verbändeanhörung. Die Stellungnahmefrist endet am 9. November 2026. Ein Inkrafttreten wird frühestens für Mitte 2027 erwartet.

Was Kommunen schon heute beim Bauen günstiger machen können

Auf das neue Gesetz müssen Städte und Gemeinden nicht in jedem Fall warten. Viele Möglichkeiten des einfachen Bauens bestehen bereits heute.

Kommunale Bauherren können ihre Projekte konsequent auf Wirtschaftlichkeit überprüfen, unnötige technische Ausstattung vermeiden, kompakter planen und im Rahmen des geltenden Rechts vereinfachte Lösungen wählen.

Auch der Verzicht auf teure Tiefgaragen, eine reduzierte Gebäudetechnik oder serielles Bauen kann erhebliche Einsparungen bringen. Welche Maßnahmen zulässig sind, hängt allerdings von den konkreten Landesvorschriften, dem jeweiligen Vorhaben und den abgeschlossenen Verträgen ab.

Gerade kommunale Wohnungsbaugesellschaften sollten dabei nicht nur die Herstellungskosten betrachten, sondern auch den späteren Betrieb, die Wartung und die langfristige Vermietbarkeit.

Denn ein Gebäude, das beim Bau einige Tausend Euro spart, dafür aber über Jahrzehnte höhere Betriebskosten verursacht, ist unter dem Strich nicht unbedingt günstiger.

Gebäudetyp E: Kommt jetzt die Bauwende oder ein neues Bürokratiemonster?

Die Auseinandersetzung zeigt, wie groß der Reformbedarf im deutschen Wohnungsbau inzwischen ist. Dass Deutschland einfacher und kostengünstiger bauen muss, wird von zahlreichen Branchenvertretern geteilt. Umstritten ist, ob der neue Gebäudetyp E dafür das richtige rechtliche Instrument ist.

Für Kommunen bietet sich die Chance, Wohnungsbauprojekte stärker auf die Bedürfnisse ihrer Bürger auszurichten und unnötige Kosten zu vermeiden.

Doch die Warnungen der Kritiker sind ernst zu nehmen. Wenn ein günstigeres Gebäude später rechtliche Streitigkeiten auslöst, der Schallschutz die Bewohner enttäuscht oder zusätzliche Vertragsunterlagen den Bau unnötig komplizieren, kann eine vermeintliche Einsparung schnell teuer werden.

Die Beispiele aus Ingolstadt und Landshut zeigen immerhin, dass einfacheres Bauen keineswegs schlechteres Bauen bedeuten muss. Entscheidend ist, an den richtigen Stellen zu sparen.

Vielleicht liegt genau darin die eigentliche Herausforderung für die Bundesregierung: Sie muss nicht nur ermöglichen, dass weniger eingebaut wird. Sie muss dafür sorgen, dass wieder mehr gebaut werden kann.

Denn Deutschlands Wohnungsmangel wird nicht dadurch verschwinden, dass künftig eine Steckdose weniger in der Wand steckt.