Wohnungsmarkt
Immobilienpreise: Bestand oder Neubau?
Neubau oder Bestand: In vielen Regionen entscheidet diese Frage über einen sechsstelligen Betrag. Immobilienpreise für Neubauwohnungen sind in fast allen Regionen Deutschlands deutlich höher als für vergleichbare Eigentumswohnungen aus dem Bestand. Das zeigt der sechste Teil des Postbank Wohnatlas 2026.
In 49 Landkreisen und kreisfreien Städten zahlen Käuferinnen und Käufer für eine neue 70-Quadratmeter-Wohnung im mittleren Preissegment mindestens 180.000 Euro mehr. Das entspricht 2.570 Euro je Quadratmeter. In drei Landkreisen an der Küste sind Neubauten dagegen günstiger als Bestandswohnungen.
Höchste Aufschläge: Bayern vorn, Stuttgart einzige Metropole
Den höchsten Aufschlag verzeichnet der Landkreis Miesbach mit 422.892 Euro. Dort kostet der Quadratmeter im Bestand 6.860 Euro, im Neubau 12.902 Euro. Es folgen der Landkreis Garmisch-Partenkirchen (373.126 Euro) und die kreisfreie Stadt Erlangen (307.461 Euro). Stuttgart liegt mit 261.878 Euro auf Rang vier. Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs ist die einzige der sieben größten Städte Deutschlands unter den zehn Spitzenreitern. Schwerin folgt auf Platz fünf mit 260.472 Euro.
Auch in den übrigen Metropolen ist der Neubau deutlich teurer. Die Studientabelle des HWWI weist für Hamburg einen Aufschlag von 206.108 Euro aus, für Düsseldorf 201.706 Euro, für München 199.508 Euro und für Berlin 188.945 Euro. In Köln sind es 154.434 Euro, in Frankfurt am Main 137.085 Euro.
Das lässt die Immobilienpreise explodieren
„Vielerorts trifft ein knappes Angebot für Bauland auf hohe Baukosten“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank Deutschland bei der Postbank. In einigen Regionen könnten Bestandswohnungen daher „selbst inklusive der Sanierungskosten“ günstiger sein. Die Baukosten steigen weiter: Laut Statistischem Bundesamt kostete der Neubau konventioneller Wohngebäude im Mai 2026 fünf Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Für Kommunen in den Hochpreisregionen heißt das: Bezahlbarer Neubau entsteht dort kaum ohne aktive Bodenpolitik, etwa über kommunalen Zwischenerwerb, Einheimischenmodelle oder Konzeptvergaben. Bauland ist dabei vielerorts vorhanden, aber oft schwer zu aktivieren.
Ostdeutschland: Bestand günstig, Neubau teuer
Zu den Regionen mit den höchsten Aufschlägen zählen auch Chemnitz (247.677 Euro) und der Landkreis Uckermark (238.520 Euro). Hier entsteht die Lücke vor allem durch niedrige Bestandspreise. In Chemnitz kostet der Quadratmeter im Bestand 1.162 Euro, im Neubau 4.700 Euro. Das ist rund das Vierfache. Ähnlich ist das Verhältnis in den Landkreisen Görlitz (1.048 zu 3.800 Euro) und Anhalt-Bitterfeld (1.136 zu 3.950 Euro). Bundesweit liegt der Neubaupreis in der Hälfte der Regionen mindestens 68 Prozent über dem Bestandspreis.
Das HWWI weist darauf hin, dass sich hohe Aufschläge in sehr ländlichen Regionen oft durch ein geringes Neubauangebot erklären lassen. In Görlitz und Anhalt-Bitterfeld lagen jeweils nur zwölf bis 13 Neubauangebote vor. Für Kommunen in diesen Regionen kann der günstige Bestand ein Hebel sein: Wo eine Bestandswohnung nur ein Viertel des Neubaupreises kostet, ist die Sanierung und Vermarktung vorhandener Gebäude oft ein günstigerer Weg zu neuen Einwohnerinnen und Einwohnern als ein neues Baugebiet.
An der Küste ist Neubau teils günstiger
In 43 Regionen liegt der Aufpreis unter 100.000 Euro. Acht der zehn Regionen mit den geringsten Unterschieden sind Ferienregionen an den Küsten. Im Landkreis Nordfriesland mit Sylt, Föhr und Amrum kostet die Neubauwohnung 53.444 Euro weniger als eine Bestandswohnung. Im Landkreis Leer sind es 29.988 Euro, im Landkreis Rostock 14.062 Euro. Den Grund sieht die Studie in der Lage: Neubauten im mittleren Segment entstehen dort eher abseits als in begehrten Lagen. In vielen Ferienorten konkurrieren Dauerwohnen und Ferienvermietung um die knappen zentralen Lagen.
Übersicht: Neubau-Aufschläge im mittleren Preissegment
(70-Quadratmeter-Wohnung, Median; negative Werte: Neubau günstiger)
| Region | Aufschlag Neubau gegenüber Bestand |
|---|---|
| Landkreis Miesbach | 422.892 Euro |
| Landkreis Garmisch-Partenkirchen | 373.126 Euro |
| Erlangen | 307.461 Euro |
| Stuttgart | 261.878 Euro |
| Schwerin | 260.472 Euro |
| Chemnitz | 247.677 Euro |
| Landkreis Uckermark | 238.520 Euro |
| Hamburg | 206.108 Euro |
| Düsseldorf | 201.706 Euro |
| München | 199.508 Euro |
| Berlin | 188.945 Euro |
| Köln | 154.434 Euro |
| Frankfurt am Main | 137.085 Euro |
| Landkreis Rostock | −14.062 Euro |
| Landkreis Leer | −29.988 Euro |
| Landkreis Nordfriesland | −53.444 Euro |
Quelle: Postbank Wohnatlas 2026, HWWI
Bei den teuersten zehn Prozent der Angebote fallen die Aufschläge im Mittel geringer aus. In 81 Regionen liegen sie unter 75.000 Euro, etwa in Bamberg, Kronach oder Neustadt an der Waldnaab. In 66 Regionen übersteigen sie 160.000 Euro. Spitzenreiter bleibt Miesbach mit 492.750 Euro.
Auf Platz zwei folgt Nordfriesland mit 369.179 Euro, obwohl Neubau dort im mittleren Segment noch günstiger war. In den Nordseekreisen Aurich, Leer, Friesland und Wittmund sowie im Landkreis Rostock sind hochpreisige Neubauten günstiger als Bestandsobjekte. In Aurich beträgt der Unterschied 529.065 Euro.
Neubau oder Bestand: Was Kommunen abwägen
Für Kommunen liefern die Kreiswerte einen Anhaltspunkt, wie stark Neubau und Bestand vor Ort auseinanderliegen und welche Strategie trägt. Was Kommunen für bezahlbaren Wohnraum tun können, reicht von der Baulandaktivierung bis zum Vorkaufsrecht.
So vergleicht der Wohnatlas Neubau und Bestand
Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat als Grundlage für die Studie Kaufangebote aus dem Jahr 2025 genutzt. Als Neubau gelten Wohnungen, die zwischen 2023 und 2025 fertiggestellt wurden. Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Notar sind nicht enthalten. Das HWWI vergleicht zwei Segmente. Im mittleren Preissegment stellt es den Median gegenüber, also den Wert, über und unter dem jeweils die Hälfte der Angebote liegt. Im oberen Segment vergleicht es die teuersten zehn Prozent der Angebote. Von den 400 Kreisen und kreisfreien Städten flossen 369 in die Auswertung ein. In 31 Regionen gab es weniger als zehn Neubauangebote.
Der Postbank Wohnatlas erscheint jährlich in mehreren Teilen und beleuchtet den Immobilienmarkt bis auf Kreisebene.
