Bauland Haus in der Hand Symbolbild
Damit baureifes Bauland tatsächlich bebaut wird, soll die Grundsteuer C Spekulationen unattraktiver machen.
© AdobeStock

Grundsteuerreform

Grundsteuer C - alles was Sie wissen müssen

Mit der Grundsteuerreform wird in Deutschland zum 1. Januar 2025 auch die Grundsteuer C eingeführt. Doch nicht überall. In welchen Bundesländer sie künftig gilt - und was die neue Grundsteuer C für die Kommunen, die Baulandentwicklung und die Grundstücksbesitzer bedeutet.

Die Grundsteuer C gab es schon einmal in Deutschland: als sogenannte Baulandsteuer. Sie war 1960 eingeführt worden, auf Antrag der FDP im Bundestag dann aber nach nur zwei Jahren Gültigkeit  wieder abgeschafft worden. Immer wieder wurde die Wiedereinführung einer solchen Steuer diskutiert. Mit der aktuellen Grundsteuerreform wird die Grundsteuer C ab dem 1. Januar 2025 nun wieder eingeführt: Die jeweilige Kommune hat dann die Möglichkeit, die neue Grundsteuer C für unbebaute, baureife Grundstücke zu erheben.

Wie ist die gesetzliche Grundlage für die Grundsteuer C?

Die neue Grundsteuer C  wird ermöglicht durch das Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken von 2019. Es wird künftig also neben der Grundsteuer A (für Land- und Forstwirtschaft) und Grundsteuer B (für Grund und Boden und Gebäude, die nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt werden eine weitere Grundsteuer C geben. Bundesgesetzlich ist die Möglichkeit dazu in § 25 Abs. 5 geregelt.

Was will der Gesetzgeber mit der Grundsteuer C bezwecken?

Die neue Grundsteuer C soll den Gemeinden dabei helfen, die Baulandmobilisierung durch steuerliche Maßnahmen zu verbessern. Die Grundsteuer C soll Spekulationen verteuern und finanzielle Anreize setzen, auf baureifen Grundstücken tatsächlich Wohnraum zu schaffen. Denn Grundstücke werden teilweise nur gekauft, um eine Wertsteigerung abzuwarten und die Grundstücke anschließend gewinnbringend wieder zu veräußern. Diese Spekulation mit Bauland verhindert, dass dringend benötigter Wohnraum entsteht. Die Eigentümer sollen nun stattdessen  animiert werden,  ihre Grundstücke zu bebauen, um neuen Wohnraum zu schaffen. Damit soll nach den Vorstellungen der Bundesregierung der Wohnungsmangel vor allem in Ballungsgebieten gemindert werden.

Welche Folgen hat die Grundsteuer C?

Mit der Grundsteuer C können Städte und Gemeinden unbebaute baureife Grundstücke durch einen von ihnen festgelegten Hebesatz höher belasten. Es wird also teuer für den Grundstückseigentümer oder die Grundstückseigentümerin. Die Kommune kann damit nicht nur ihre Einnahmen erhöhen, sie macht damit auch Spekulationen mit Grundstücken unattraktiver.

Für welche Grundstücke gilt die Grundsteuer C?

  • Es muss sich um Grundstücke handeln, die etwa nach Lage, Form und Größe sowie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden können.
  • Die Lage der baureifen Grundstücke muss die  Gemeinde in einer Karte nachweisen und in einer Allgemeinverfügung öffentlich - unter nachvollziehbarer Darlegung der städtebaulichen Erwägungen - bekannt geben.
  • Die Kommune muss einen erhöhten Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten sowie Gemeindebedarfs- und Folgeeinrichtungen und an der Nachverdichtung von Siedlungsstrukturen nachweisen. Auch spielt die Stärkung der Innenentwicklung eine Rolle.
  • Für diese baureifen Grundstücke können die Kommunen aus städtebaulichen Gründen einen gesonderten Hebesatz festlegen.

Baugrundstück Schild

Die Grundsteuer in den Bundesländern

Eine Kommune kann bereits jetzt die Grundsteuer A  für Betriebe der Forst- und Landwirtschaft und die Grundsteuer B (für bebaute oder unbebaute Grundstücke festlegen. Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die bisherige Bewertung von Grundstücken mit dem Einheitswert für verfassungswidrig erklärt. Das 2019 verabschiedete Grundsteuerreformgesetz sieht nun eine gesetzliche Neureglung vor. Danach wird ab 1. Januar 2025 das sogenannte Bundesmodell bei der Berechnung gelten. Die Steuer soll sich danach am Wert des Grundstücks und der Immobilien orientieren. Wegen der Grundstücksreform müssen die Immobilienbesitzer eine umfangreiche Grundsteuererklärung bis 31. Januar 2023 abgeben.

Eine Öffnungsklausel im Bundesgesetz ermöglicht es, dass Bundesländer ein anderes, eigenes Grundsteuermodell beschließen. Über ein eigenes Landesgesetz können sie vom Bundesgesetz abzuweichen. Einige Länder haben das getan. Es handelt sich um Bayern, Niedersachsen, Hessen, Hamburg und Baden-Württemberg. Das Saarland und Sachsen weichen lediglich in der Höhe der Steuermesszahlen vom Bundesmodell ab. Die Steuermesszahl legt fest, welcher Teil des Einheitswertes steuerpflichtig ist.

Das Bundesmodell setzen folgende Länder um: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Grundsteuer C - wo sie möglich sein wird

In den Ländern, die das Bundesmodell umsetzen, können die Kommunen also selbst entscheiden, ob sie eine Grundsteuer C für baureife Grundstücke erheben.  "Da Sachsen-Anhalt das Bundesmodell anwendet, besteht für die Gemeinden in Sachsen-Anhalt grundsätzlich die Möglichkeit, eine solche Steuer einzuführen", sagt etwa eine Sprecherin des dortigen Finanzministeriums KOMMUNAL auf Anfrage. Sie fügte hinzu:  "Über die tatsächliche Einführung der Grundsteuer C entscheidet die Gemeinde frühestens im Jahr 2024 und sie würde auch erst ab 2025 gelten."

Was aber ist mit den Bundesländern, die das Bundesmodell nicht oder nicht komplett anwenden? Dort wird die Grundsteuer nach eigenen Modellen berechnet. Auch der Umgang mit der Grundsteuer C  wird in den Ländern ohne Bundesmodell unterschiedlich gehandhabt.

In Bayern, das einen Sonderweg geht, hat der Landtag  das Grundsteuergesetz am 23. November 2021 verabschiedet. "Das Gesetz ist am 1. Januar 2022 in Kraft getreten und sieht keine Option für eine Grundsteuer C vor", bestätigte eine Sprecherin des Bayerischen Finanzministeriums. Zu weiteren Informationen zum Grundsteuermodell des Freistaates.

In Baden-Württemberg hingegen können Kommunen ab 2025 einen gesonderten Hebesatz für unbebaute, baureife Grundstücke festlegen, damit mehr Wohnraum zu schaffen. Das regelt das Gesetz zur Änderung des Landesgrundsteuergesetzes und zur Einführung eines gesonderten Hebesatzrechts zur Mobilisierung von Bauland. Ob von der Grundsteuer C Gebrauch gemacht wird, liegt im Ermessen der einzelnen Kommunen. Entscheidet sich eine Kommune dafür, muss sie dies in einer Allgemeinverfügung bekannt geben und  ihre städtebaulichen Erwägungen begründen. Zudem muss sie das Gemeindegebiet benennen, auf das sich der gesonderte Hebesatz beziehen soll, inklusive der betreffenden baureifen Grundstücke. Mehr Informationen.

Grundsteuer-C-Regelung im Landesgesetz

In Niedersachsen können die Kommunen ab 1. Januar 205 aus städtebaulichen Gründen baureife Grundstücke als besondere Grundstücksgruppe innerhalb der unbebauten Grundstücke bestimmen und für die Grundstücksgruppe der baureifen Grundstücke einen gesonderten Hebesatz festlegen. Damit führt auch Niedersachsen die Möglichkeit der Grundsteuer C ein. "Am 7. Juli 2021 wurde das niedersächsische Grundsteuergesetz vom  Landtag beschlossen", sagte eine Sprecherin auf Anfrage von KOMMUNAL. "Nach Paragraf 7 Absatz 3 dieses Gesetzes bleibt der Paragraf 25 des Grundsteuergesetzes des Bundes unberührt." Und dieser sieht eben die Möglichkeit der Einführung der Grundsteuer vor. "Der Entschluss, eine Grundsteuer C festzusetzen, wird allein von der Gemeinde getroffen, die dafür die entsprechenden Voraussetzungen erfüllen muss", so die Sprecherin.

Hamburg sieht die Möglichkeit der Grundsteuer C ab 1. Januar 2025 vor.  Dies ist im von der Hamburgischen Bürgschaft beschlossenen Hamburgischen Grundsteuergesetz geregelt. Die Details sollen bis 2024 vorliegen. Weitere Infos dazu. Zum Hamburger Grundsteuergesetz.

Die hessische Regelung hingegen sieht bereits - ergänzend zur Bundesregelung - die Möglichkeit vor, den Hebesatz für die Grundsteuer C ab 2025 nach der Dauer der Baureife von Grundstücken abzustufen und beinhaltet eine Höchstgrenze. Mehr Informationen dazu.

In Sachsen können Kommunen ab 1. Januar 2025 ebenfalls die Grundsteuer C verlangen. "Sachsen hat keine abweichenden Regelungen zum Bundesgesetz erlassen, das der Bundesrat beschlossen hat und dem der Bundesrat zugestimmt hat", so ein Sprecher des sächsischen Finanzministeriums auf Anfrage. Im Saarland gilt das gleiche: Kommunen können entscheiden, ob sie ab 1. Januar 2025 die Grundsteuer C auf unbebaute baureife Grundstücke erheben, wenn die vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Voraussetzungen gegeben sind.

Warum ist die Grundsteuer für die Kommunen so wichtig?

Die Grundsteuer dient als wesentliche Einnahmequelle für die Kommunen. Mit ihr werden unter anderem Schulen und Kindergärten finanziert, auch wird mit den Einnahmen die Infrastruktur finanziert.

Zu den unterschiedlichen Grundsteuermodellen in den Bundesländern geht es hier.

Hier finden Sie noch mehr Informationen zum Thema Grundsteuer.

Die Regelung im geänderten Grundsteuergesetz.