Mehr Macht für Kommunen am Immobilienmarkt
Dass in Deutschland in vielen Städten viel zu wenig gebaut wird, ist allgemein bekannt. Zwar stehen zeitgleich bundesweit bis zu 2 Millionen Wohnungen leer, diese sind aber - nicht nur wegen der Lage - häufig schwer vermittelbar. Mehr Neubauten sind gefragt - aber hier hemmt das zweite große Problem: Deutschland baut viel zu teuer. Eine Baulandkommission sollte Vorschläge erarbeiten, um das Problem zu verringern. Jetzt liegt der Abschlussbericht vor. Eine erste Bewertung.
Der Immobilienmarkt in Deutschland soll künftig von den Kommunen stärker mit beeinflusst werden können. Das ist im etwa die Überschrift, die der Ergebnisbericht der Baulandkommission tragen könnte. Und das ist auch Sicht der Kommunen natürlich zunächst eine gute Nachricht. Die Tatsache, dass die Immoblilienwirtschaft auf den Abschlussbericht eher skeptisch reagiert zeigt zudem, dass die Vorschläge offenbar nicht nur warme Worte enthalten sondern auch Punkte, die von am Immobilienmarkt eine Wirkung entfalten könnten. Ob Sie aber wirklich das Problem lösen können, wird sich wohl erst zeigen. Beginnen wir daher mit den wichtigsten Eckpunkten im Details:
Erbbaurecht soll am Immobilienmarkt eine größere Rolle spielen
Eines der aus kommunaler Sicht erfreulichen Schlüsselwörter im Papier der Kommission ist das Wort "Erbbaurecht". KOMMUNAL hatte immer wieder in Beiträgen die Vorteile des Verkaufs in Erbpacht herausgestellt. Auf diese Weise werden Grundstücke vergeben ohne die langfristige Stadtentwicklung auf Jahrhunderte zu beeinflussen. Denn meist fallen die Grundstücke nach etwa 100 Jahren automatisch an die Stadt oder Gemeinde zurück. Künftige Generationen können also anders planen. Der Erbbauzins ist obendrein nicht uninteressant. Mehr Informationen finden Sie unter anderem in DIESEM ARTIKEL (Erbbaurecht konsequent nutzen): Die Kommission geht sogar noch einen Schritt weiter und spricht in ihrem Papier von einem "bauträgerfreien Bauen".
Was sich insgesamt durch das Papier zieht ist aber der Hinweis, dass Kommunen über "ausreichend Flächen verfügen sollen um über die Stadt und den Wohnungsmarkt mitzubestimmen". Das ist durchaus neu und auffallend auch die Vorschläge, wie das erreicht werden kann. Grundstücke sollen demnach nicht mehr nach dem Höchstpreis an Entwickler verkauft werden, sondern das Papier empfiehlt, sie nach dem besten Konzept zu vergeben. Das kommt dem Projekt der Stadt Münster sehr nahe, das wir in KOMMUNAL vor einigen Monaten bereits vorgestellt und ausdrücklich gelobt haben. HIER können Sie den Leitartikel zum Thema von Christian Erhardt noch einmal nachlesen: Die Idee ist recht einfach - den Zuschlag bekommt, wer ein gutes Konzept vorlegt oder alternativ bereit ist, im Vertrag die günstigsten Mieten zu garantieren. Eine Maßnahme, die vor allem Änderungen in der Haushaltsordnung nötig macht. Denn die Kennzahl im Haushalt lautet dann nicht mehr "Einnahmenmaximierung" sondern "Zahl der bezahlbaren Wohnungen". Machbar ist das, wie auch bereits durchgeführte Konzeptvergaben in anderen Städten wie Nürnberg oder Ulm zeigen.
Ohne mehr Personal wird es nicht gehen
Nun haben in der Expertenkommission nicht nur Politiker gesessen, auch die Wohnungswirtschaft war beteiligt. Sie bemängelte vor allem das Thema Bauvorschriften. Auch hierzu findet sich im Papier der Kommission entsprechend einiges an guten Hinweisen. So fordert die Kommission unter Leitung des Bundesinnenministeriums, dass das Bauen und Planen vereinfacht und beschleunigt wird. Dafür soll das Baurecht geändert werden. Vor allem mit dem Ziel, dass innerörtlich einfacher entwickelt werden kann Die bereits bestehenden Vereinfachungsregeln im Baugesetzbuch für Außenbereiche sollen zudem verlängert werden.
Auffallend ist, dass sich das Papier hier auch schützend hinter die Kommunen stellt. Das Personal in den Kommunen müsse dafür deutlich aufgestockt werden, eine Ausbildungsoffensive müsse gestartet werden. Gute Hinweise bei denen wir aber noch gespannt sein dürfen, ob sie dann auch entsprechend ausfinanziert werden. Immerhin stellte der Kommissionsvorsitzende Marco Wanderwitze (Parlamentarischer Staatssekretär im Bauministerium) in Aussicht, Bund und Länder würden die Kommunen finanziell unterstützen. Konkret sprach er von Entlastungen bei der Grunderwerbsteuer, die beim Immoblilienkauf anfällt. Es brauche mindestens einen "dreistelligen Millionenbetrag". Konkreter wurde er aber nicht, die konkrete Zahl findet sich auch nicht in dem Abschlusspapier. Dafür aber der Hinweis in dem Papier, dass das Bauministerium bereits an einer Novelle des Baugesetzbuches arbeite, der niedrigere Baukosten und einfachere Verfahren zum Ziel hat. Es solle noch in diesem Jahr vorgelegt werden.
Problem: Wertermittlung am Immobilienmarkt
Die Wertermittlung von Grundstücken bekommt in dem Papier ebenfalls einen eigenen Abschnitt. Konkret sollen die zuständigen Gutachterausschüsse künftig auch kommunale und preisgebundene Immobilien berücksichtigen. Bisher führt das Fehlen dieser Zahlen in den Berechnungen zu einer Verzerrung nach oben - Grundstücksspekulationen werden somit einfacher.
Über die beiden Themen mit dem größten Zündstoff hatte KOMMUNAL derweil ja schon vor der Veröffentlichung des Papiers berichtet. Die Baupflicht und das Thema "Vorkaufsrecht". Unseren Artikel mit den Hintergründen dazu finden Sie HIER nocheinmal:
Konkret geht es um den Paragrafen 176, der verschärft werden soll. Bekannt wurde er vor einigen Monaten durch einen Brief des Tübinger Oberbürgermeisters Boris Palmer. Er will in seiner Stadt durchsetzen, dass unbebaute Grundstücke innerhalb einer Frist bebaut werden oder die Grundstücke an die Stadt verkauft werden. Passiert das nicht, will Palmer Enteignungsverfahren einleiten. Das Papier der Baulandkommission spricht nun von einer Frist, die Grundstückseigentümern gesetzt werden soll, in der sie ihre Grundstücke bebauen. Die Richtung ist also die gleiche. Der Immobilienmarkt soll möglichst groß werden durch möglichst viele Grundstücke, die zur Verfügung stehen.
Umstritten aus dem Papier der Baulandkommission ist auch das Thema Vorkaufsrecht. Bisher haben Kommunen zwei Monate Zeit, es zu ziehen, künftig sollen es drei Monate sein. Hier warnt der Immobilienverband ZIA bereits vor zu vielen Eingriffen in das Eigentumsrecht. "Wir setzen auf ein gutes Verhältnis zwischen Immobilienwirtschaft und Kommunen", sagt ihr Geschäftsführer Hesse. Kritik gibt es zudem, dass das Thema "zusätzliche Geschosshöhen" keine Rolle in dem Abschlusspapier spielt. In Großstädten wie Berlin wäre es z.b. möglich, Dachböden oder Flachdächer zu bebauen oder ein zusätzliches Stockwerk auf ein Haus zu setzen.
Ist das Papier nun die Revolution im Immobilienmarkt?
Die Überschrift lässt sich wohl schnell mit NEIN beantworten. Das Papier ist ohnehin zunächst ein Papier. Abgewartet werden darf, was es davon später wirklich in die Gesetzestexte schafft. Aber auch dann ist Revolution das definitiv falsche Wort. Das Problem der Baukostensteigerung von 5 Prozent pro Jahr kann mit einzelnen Maßnahmen sicher etwas abgefedert werden. Somit ist das Papier für die Kommunen gut und wichtig. Eine Umkehr bei den Kosten ist es aber nicht. Immerhin gibt es inzwischen mehr als 20.000 Baunormen, einen Bruchteil davon ist die Kommission angegangen. Der große Wurf bleibt also aus. Allemal ist das Papier aber eine sinnvolle Alternative zu nicht funktionierenden Mietpreisbremsen, massenhaften Enteignungen oder ruinösen Mietendeckeln. Insofern: Der erste richtige Schritt ist gemacht. Es braucht locker 50 weitere Schritte...
