neue Sorge für Kommunen
Heizgesetz treibt Mieter aus den Wohnungen
Das neue Heizgesetz sollte eigentlich ein Befreiungsschlag werden. Weg mit der alten 65-Prozent-Regel, her mit mehr Technologieoffenheit, so lautet die politische Botschaft aus Berlin. Eigentümer sollen wieder selbst entscheiden können können, ob sie Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Hybridlösung oder auch neue Gas- und Ölheizungen einbauen. Klingt nach Freiheit im Heizungskeller. Doch wie so oft bei Berliner Freiheitspaketen steht im Kleingedruckten: Der Amtsschimmel reitet mit – und die Rechnung kommt später.
Haus & Grund schlägt nun Alarm. Der Eigentümerverband warnt, das neue Gebäudemodernisierungsgesetz könne gerade private Kleinvermieter massiv belasten. Verbände warnen vor bitteren Folgen für Millionen Mieter, Mietwohnungen könnten vom Markt verschwinden. Für Kommunen ist das kein Randthema. Wenn privater Wohnraum knapper wird, wenn Sanierungen ausbleiben und wenn Eigentümer verkaufen statt modernisieren, landet das Problem am Ende dort, wo es immer landet: im Rathaus.
Was die Bundesregierung plant
Das Bundeskabinett hat am 13. Mai 2026 den Entwurf für das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Es soll das bisherige Gebäudeenergiegesetz ablösen und die Gebäudemodernisierung technologieoffener, flexibler und praxistauglicher machen. Die Bundesregierung spricht von mehr Entscheidungsfreiheit für Hauseigentümer und von alltagstauglichem Klimaschutz.
Kernpunkt: Die pauschale Vorgabe, wonach neue Heizungen grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden sollen, entfällt. Künftig sollen auch neue Gas- und Ölheizungen wieder möglich sein. Allerdings nicht grenzenlos. Ab 2029 sollen diese Heizungen schrittweise mit klimafreundlicheren Brennstoffen betrieben werden. Diese sogenannte „Bio-Treppe“ sieht nach Berichten zum Kabinettsentwurf Mindestanteile von klimafreundlichen Brennstoffen vor: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040.
Für Mieter soll zugleich eine Kostenbremse kommen. Wenn Vermieter neue fossile Heizungen einbauen, sollen sie bestimmte laufende Mehrkosten künftig mittragen. Geplant ist eine hälftige Aufteilung von Kostenrisiken etwa bei CO2-Preis, Gasnetzentgelten und Biogas. Genau hier beginnt der Streit. Was die Bundesregierung als Mieterschutz verkauft, sieht Haus & Grund als Belastung der privaten Vermieter.
Warum Haus & Grund Alarm schlägt
Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke spricht von einer „Mogelpackung“. Aus Sicht des Verbandes gaukle die Kostenbremse Mietern Schutz vor höheren Wohnkosten vor, wälze aber die Folgen einer verfehlten Energiepolitik auf private Kleinvermieter ab. Besonders wichtig: Nach Angaben des Verbandes werden zwei Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland von Privatpersonen angeboten. Mehr als die Hälfte dieser Vermieter bietet nur eine einzige Wohnung an – häufig als private Altersvorsorge.
Das ist der entscheidende Punkt für Kommunen. Der deutsche Mietwohnungsmarkt besteht eben nicht zuerst aus großen Wohnungskonzernen, Genossenschaften und kommunalen Gesellschaften. In vielen kleineren Städten und Gemeinden hängt ein erheblicher Teil des Angebots an privaten Vermietern: am geerbten Zweifamilienhaus, an der vermieteten Einliegerwohnung, am kleinen Mehrfamilienhaus aus den 60er Jahren, an der Wohnung über der ehemaligen Metzgerei im Ortskern.
Wenn diese Eigentümer zusätzlich belastet werden, haben sie im Kern drei Möglichkeiten. Sie investieren weniger. Sie erhöhen dort, wo es rechtlich möglich ist, die Miete. Oder sie steigen aus der Vermietung aus und verkaufen. Keine dieser Varianten ist für Kommunen erfreulich. Die erste verschlechtert den Gebäudebestand, die zweite verschärft soziale Spannungen, die dritte verknappt den Wohnungsmarkt.
Warnecke warnt genau davor: Durch die steigende Kostenlast werde kaum ein Eigentümer noch fähig sein, in die Zukunftsfähigkeit seiner Immobilie zu investieren.
Warum Kommunen besonders betroffen sind
Für Großstädte ist Wohnungsmangel längst ein Dauerbrand. Doch auch kleinere Städte und Gemeinden spüren den Druck. Pflegekräfte, Erzieher, Handwerker, Auszubildende und junge Familien finden vielerorts kaum bezahlbaren Wohnraum. Gleichzeitig stehen in manchen Ortskernen ältere Gebäude leer, weil Sanierung, Brandschutz, Energieeffizienz und Wirtschaftlichkeit nicht mehr zusammenpassen. Das neue Heizgesetz kann diesen Zielkonflikt verschärfen.
Kommunen müssen längst mehrere Aufgaben gleichzeitig lösen. Sie sollen klimaneutral werden, kommunale Wärmeplanung vorantreiben, Bestandsquartiere erneuern, Innenstädte beleben, soziale Kosten begrenzen und neuen Wohnraum ermöglichen. Das ist schon ohne neue Kostenrisiken ein ordentliches Brett. Wenn nun private Vermieter Investitionen zurückstellen, weil sie nicht wissen, ob sich eine neue Heizung, ein Anschluss an ein Wärmenetz oder eine Sanierung noch rechnet, geraten kommunale Strategien ins Rutschen.
Besonders kritisch wird es dort, wo Kommunen auf Wärmenetze setzen. Die kommunale Wärmeplanung lebt davon, dass Eigentümer Vertrauen in die künftige Infrastruktur haben. Wer heute eine neue Gasheizung einbaut, weil das Gesetz dies wieder erlaubt, könnte morgen feststellen, dass Netzentgelte, CO2-Preis und Bioanteile steigen. Wer hingegen auf Fernwärme wartet, braucht klare Zeitpläne und realistische Anschlussoptionen. Wenn beides fehlt, wird nicht investiert. Und nichts ist im Gebäudebestand so teuer wie jahrelanges Nichtstun.
Die Kostenbremse kann zum Investitionsbremsklotz werden
Die Idee der Kostenbremse ist politisch verständlich. Mieter sollen nicht die Zeche zahlen, wenn Vermieter eine vermeintlich billige fossile Heizung einbauen, deren Betrieb später teuer wird. Doch aus kommunaler Sicht reicht der Blick auf den Mieterschutz allein nicht. Wer Vermieter dauerhaft an laufenden Heizkosten beteiligt, schafft ein neues wirtschaftliches Risiko.
Das mag bei professionellen Großvermietern kalkulierbar sein. Beim Rentner, der ein geerbtes Zweifamilienhaus vermietet, sieht das anders aus. Da entscheidet am Ende nicht die große Klimastrategie, sondern der Kontoauszug.
Die Gefahr: Ausgerechnet jene privaten Eigentümer, die Kommunen für bezahlbaren Wohnraum dringend brauchen, ziehen sich zurück. Ein Teil wird Sanierungen verschieben. Ein Teil wird Wohnungen möbliert, befristet oder gar nicht mehr vermieten. Ein Teil wird verkaufen – nicht selten an Käufer, die höhere Renditen erwarten. Dann ist dem Mieterschutz auf dem Papier gedient, aber dem Wohnungsmarkt vor Ort nicht.
Was Rathäuser jetzt tun sollten
Kommunen können das Bundesgesetz nicht schreiben. Aber sie können sich vorbereiten. Erstens sollten sie ihre kommunale Wärmeplanung nicht als technisches Gutachten im Aktenordner behandeln, sondern als strategische Wohnungsmarktpolitik. Eigentümer brauchen frühzeitig Klarheit: Wo kommt ein Wärmenetz realistisch? Wo nicht? Welche Quartiere eignen sich für dezentrale Lösungen? Welche Zeitachsen sind glaubwürdig?
Zweitens sollten Städte und Gemeinden private Kleinvermieter stärker ansprechen. Nicht mit belehrenden Broschüren aus dem Energiespar-Elfenbeinturm, sondern mit konkreter Beratung: Welche Heizlösung passt zum Gebäude? Welche Förderung ist möglich? Was ist im unsanierten Altbau wirtschaftlich sinnvoll? Gerade kleine Vermieter haben oft weder Energieberater im Dauereinsatz noch eine Rechtsabteilung im Keller.
Drittens sollten Kommunen ihren eigenen Wohnungsbestand prüfen. Wer kommunale Wohnungen hat, sollte jetzt Investitionsfahrpläne prüfen. Wer keine hat, sollte überlegen, ob Kooperationen mit Genossenschaften, Stiftungen oder regionalen Investoren möglich sind. Denn wenn private Vermieter ausfallen, wird bezahlbarer Wohnraum nicht von selbst nachwachsen.
Viertens müssen Kommunen ihre Sozialausgaben im Blick behalten. Steigende Wohnkosten schlagen früher oder später bei Wohngeld, Kosten der Unterkunft und sozialer Beratung auf. Auch wenn viele dieser Lasten nicht vollständig kommunal finanziert werden, landen die Konflikte vor Ort: im Sozialamt, in der Sprechstunde, im Gemeinderat.
Der Bund darf die Kommunen nicht allein lassen
Die Bundesregierung will mit dem neuen Gesetz Vertrauen zurückgewinnen. Das ist richtig. Das alte Heizungsgesetz hat viele Eigentümer verunsichert. Doch Vertrauen entsteht nicht dadurch, dass man ein kompliziertes Gesetz durch ein anderes kompliziertes Gesetz ersetzt und es dann „Modernisierung“ nennt.
Der Nationale Normenkontrollrat hat den Entwurf bereits scharf kritisiert und als praxisfern und schwer verständlich bezeichnet. Er bemängelt zusätzliche Bürokratie- und Beratungskosten, unter anderem bei der Aufteilung von Nebenkosten beim Einbau fossiler Heizungen. Genau das ist für Kommunen der Knackpunkt: Je komplizierter die Regeln, desto größer die Verunsicherung – und desto länger bleiben Heizungen, Fenster und Fassaden so, wie sie sind.
Was der Gesinnungs-TÜV zeigt
Zum Heizgesetz passt eine zweite Debatte, die für Kommunen mindestens ebenso lehrreich ist: der geplante Gesinnungs-TÜV beim kommunalen Vorkaufsrecht. KOMMUNAL hatte über einen Referentenentwurf aus dem Bundesbauministerium berichtet, nach dem Kommunen bei Immobilienkäufen eingreifen können sollten, wenn Käufer im Zusammenhang mit „verfassungsfeindlichen Bestrebungen“ stehen. Im Raum stand sogar eine Änderung des Bundesverfassungsschutzgesetzes, damit entsprechende Informationen an Gemeinden übermittelt werden können. KOMMUNAL hatte den Vorgang früh öffentlich gemacht und die zentrale Frage gestellt: Wird aus dem Vorkaufsrecht ein politischer Eignungstest für Hauskäufer?
Nun ist der besonders umstrittene Passus nach der Berichterstattung aus der aktuellen Fassung verschwunden. Das ist eine gute Nachricht für Kommunen – und zwar nicht, weil Rathäuser kriminelle oder extremistische Immobilienstrukturen ignorieren sollten. Im Gegenteil: Gegen Schrottimmobilien, organisierte Ausbeutung und Verwahrlosung brauchen Städte und Gemeinden scharfe, rechtssichere und praxistaugliche Instrumente. Aber genau darin liegt der Punkt: Das Baugesetzbuch ist kein Gesinnungsprüfungsamt. Wer den Verfassungsschutz über die Hintertür ins Baurecht schiebt, macht aus einem städtebaulichen Werkzeug ein politisches Sprengmittel.
Für Kommunen wäre ein solcher Passus ein vergiftetes Geschenk gewesen: Auf dem Papier mehr Macht, in der Praxis mehr Risiko. Bürgermeister und Verwaltungen hätten im Zweifel nicht nur städtebaulich bewerten müssen, ob ein Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann, sondern auch, ob die politische oder extremistische Einordnung eines Käufers belastbar ist. Das wäre ein Fest für Anwälte geworden – und ein Albtraum für kleine Bauämter, die schon heute froh sind, wenn sie überhaupt genügend Personal für Bebauungspläne, Genehmigungen und Stellungnahmen haben.
Der Fall zeigt deshalb beispielhaft, woran viele Gesetzespläne aus Berlin kranken: Sie klingen nach Problemlösung, produzieren aber neue Unsicherheit vor Ort. Beim Heizgesetz droht das über Kostenrisiken, Förderlogik und Wärmeplanung. Beim Gesinnungs-TÜV drohte es über unklare Eingriffsbefugnisse, politische Grauzonen und rechtliche Angriffsflächen.
Dass der Passus nun raus ist, ist auch ein Erfolg kritischer Öffentlichkeit. Genau dafür braucht es kommunale Berichterstattung: nicht als Pressestelle für Ministerien, sondern als Frühwarnsystem für Rathäuser. Wenn ein Entwurf kommunale Praxis stärkt, soll man das sagen. Wenn er die Verwaltung in rechtliche Abenteuer schickt, erst recht. Freiheit verteidigt man nicht erst vor Gericht, sondern manchmal schon beim Lesen eines Referentenentwurfs.
