Best Practice
So setzen Kommunen den Bauturbo konkret um
Bauturbo ermöglicht mehr Flexibilität
Der Bauturbo bedeutet vor allem: mehr Spielraum, aber auch mehr Verantwortung. Dort, wo bislang ein Bebauungsplan sehr genau vorgab, wie hoch ein Gebäude sein darf oder welche Dachform es haben muss, können nun leichter Ausnahmen zugelassen werden. Wenn bisher drei Geschosse vorgesehen waren, könnten es auch vier, fünf oder mehr sein. Auch gestalterische Vorgaben lassen sich flexibler handhaben.
Für gewachsene Quartiere ohne detaillierten Bebauungsplan war bislang entscheidend, ob sich ein Neubau einfügt. Diese Hürde wird nun weniger streng ausgelegt. Höhere Gebäude oder dichtere Bebauung sind nicht automatisch ausgeschlossen. Am weitesten reicht das Instrument am Siedlungsrand. Unter bestimmten Voraussetzungen kann sogar außerhalb der bisher geschlossenen Bebauung Wohnraum entstehen. Theoretisch ließen sich Projekte bis zu 100 Meter von der letzten Bebauung entfernt realisieren.
Wir wollen nicht irgendwann sagen: Das waren die wilden Bauturbo-Zeiten.“
Hier wird es heikel. Öffentliche Belange dürfen nicht beeinträchtigt werden, nachbarschaftliche Interessen müssen gewahrt bleiben. Landschaftsschutz, fehlende Straßenanbindung oder mangelnde Infrastruktur setzen klare Grenzen. „Wir wollen nicht irgendwann zurück-
blicken und sagen: Das waren die wilden Bauturbo-Zeiten“, sagt Baudezernent Lange. Auch bei der Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen will die Stadt zurückhaltend sein. Wohnungen in Gewerbegebieten können Betriebe unter Druck setzen – etwa durch strengere Lärmschutzanforderungen.
Hinzu kommt der Faktor Zeit. Die Stadt muss sich künftig innerhalb von drei Monaten positionieren. Viele Städte und Gemeinden reagieren daher vorsichtig – auch aus Sorge vor Klagen. „Die Angst, dass gegen Entscheidungen geklagt wird, ist berechtigt“, sagt Jenas Baudezernent. „Der Bauturbo ist kein Freifahrtschein.“ Die rechtliche Einordnung vieler Fragestellungen sei gegenwärtig noch nicht geklärt.
Was die Juristin zum Bauturbo empfiehlt
Kerstin von Staa, Rechtsanwältin und Local Partner bei GSK Stockmann rät, Kommunen müssten ihre Ziele präzise definieren, transparent kommunizieren und konsequent durchsetzen. Sie empfiehlt drei Schritte: klare Zielsetzungen, wo und unter welchen Bedingungen Abweichungen möglich sind, verbindliche Prüfkriterien in einem Leitfaden und städtebauliche Verträge als Voraussetzung für Zustimmung.
In Jena wird die neue Freiheit daher strukturiert. Die Verwaltung hat 13 Leitlinien erarbeitet, die am 1. April im Stadtrat verabschiedet werden sollen. Sie legen fest, in welchen Größenordnungen die Verwaltung entscheiden kann und wann politische Gremien eingebunden werden. Bis zu 25 Wohneinheiten im Innenbereich sollen möglich sein, im sensibleren Außenbereich liegt die Grenze niedriger. Größere Vorhaben gehen in den Stadtentwicklungsausschuss – damit die Stadt handlungsfähig bleibt und die Fristen einhalten kann.
Das Interesse macht deutlich, welches Potenzial im Bauturbo steckt.“
Auch kleinere Kommunen wollen den Bauturbo nutzen. Bönen im Kreis Unna zum Beispiel. Die 18.000-Einwohner-Gemeinde in NRW hat ihre Leitlinien im Februar beschlossen. Zu diesem Zeitpunkt lagen auch mehrere Anfragen für Vorhaben im Außenbereich vor, die zuvor nicht zulässig gewesen wären. „Das Interesse macht deutlich, welches Potenzial in diesem Instrument steckt“, sagt Bürgermeister Nils Böckmann. „Entscheidend ist nun, diese Vorhaben frühzeitig und lösungsorientiert zu begleiten – mit dem klaren Ziel, Tempo zu ermöglichen und zugleich eine nachhaltige, ausgewogene Gemeindeentwicklung sicherzustellen.“ Fachbereichsleiter Robert Eisler sieht große Chancen, aber ebenfalls rechtliche Unsicherheiten bei der Anwendung. Es gibt in Bönen aber bereits Erfolge: Erste Bauanträge sind eingereicht, die früher keine Chance gehabt hätten.
Jenas vorgeschlagenen Leitlinien für den Bauturbo kurz zusammenfasst
1. Außenbereich
Maximal 1.350 Quadratmeter Wohnfläche und höchstens 15 Wohneinheiten; ein räumlicher Zusammenhang zum Siedlungsbereich muss gegeben sein.
2. Übereinstimmung mit dem Flächennutzungsplan
Das Vorhaben muss den Darstellungen des geltenden FNP-Entwurfs grundsätzlich entsprechen.
3. Organische Siedlungsentwicklung
Das Grundstück bildet eine Fortsetzung bestehender Bebauung, etwa als Baulücke oder gegenüberliegende Straßenseite.
4. Keine Beeinträchtigung künftiger Entwicklungen
Weitere Bauflächen oder städtebauliche Planungen dürfen durch das Vorhaben nicht blockiert oder erschwert werden.
5. Beachtung kommunaler Strategien
Kommunale Strategien, Konzepte und Beschlüsse sind zu beachten.
6. Gesicherte Erschließung und Infrastruktur
Das Vorhaben ist erschlossen und führt nicht zur Überlastung technischer oder sozialer Infrastruktur; alternativ ist dies vertraglich zu sichern.
7. Maß der baulichen Nutzung
Orientierungswerte bzw. Festsetzungen zum Maß der Nutzung dürfen höchstens um 20 Prozent überschritten werden.
8. Gebäudehöhe und Vollgeschosse
Zulässig ist maximal ein zusätzliches Vollgeschoss; die Gebäudehöhe darf höchstens um 3,5 Meter überschritten werden.
9. Innenhof- oder Zweitreihenbebauung
Nur bei entsprechender Vorprägung in der näheren Umgebung durch mindestens zwei prägende Gebäude.
10. Keine Befreiung von Nutzungsart oder Drittschutz
Das Vorhaben erfordert keine Abweichungen von der Art der baulichen Nutzung und keine Befreiung von drittschützenden Normen.
11. Öffentlichkeitsbeteiligung bei besonderer Betroffenheit
Bei erheblichen öffentlichen oder nachbarlichen Auswirkungen erfolgt eine Beteiligung; Durchführung und Finanzierung durch den Antragsteller.
12. Sicherung öffentlicher und nachbarlicher Belange
Nachweis verpflichtender Umsetzung vereinbarter Maßnahmen, wie Klimamaßnahmen und belegungsgebundener Wohnraum.
13. Bauverpflichtung
Verbindliche Zusage, das Vorhaben innerhalb angemessener Frist umzusetzen.
Grundsatz:
Die Leitlinien definieren den Regelfall. Abweichungen sind im Einzelfall möglich, sofern keine städtebaulichen oder sonstigen Belange entgegenstehen. Für komplexe Vorhaben bleibt das Bebauungsplanverfahren der Regelfall.
